全球觀速訊丨再度領先！蛇口產園REIT擴募順利上市

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2023年6月16日，首批基礎設施公募REITs擴募項目之博時蛇口產園REIT(上市交易代碼“180101”)在深圳證券交易所上市，標志著公募REITs業務發展再邁出關鍵一步，對于盤活存量資產、優化投資組合、增加資本市場活躍度、優化企業經營模式等諸多方面產生正面影響。

根據博時基金關于蛇口產園REIT擴募公告顯示，6月2日蛇口產園REIT擴募項目已通過定向發售方式完成募集，最終募集金額為1,243,939,377.21元，最終募集的基金份額為521,130,866份。蛇口產園REIT選取了招商局光明科技園內的科技企業加速器二期項目(簡稱“光明項目”)作為擴募項目底層資產。

　　市場積極響應，長期價值凸顯

公開資料顯示，擴募是國際成熟REITs市場非常重要的融資方式。以美國為例，2015年至2022年，美國REITs市場擴募單數為首發的20.72倍、擴募規模是首發規模的20.46倍。參考海外市場發展規律，我國基礎設施REITs擴容擴募前景廣闊，在政策規范和市場機制助推下，未來預計將有更多數量、更多資產類型的基礎設施REITs通過首發或擴募實現存量資產盤活和投融資良性循環。近日，國家發改委和中國證監會分別發布通知，進一步拓寬基礎設施REITs試點資產類型至消費基礎設施，優化項目收益與規模準入要求，并明確提出加快推動首批擴募REITs項目落地。

有分析人士指出，REITs這一“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續發展能力不言而喻。REITs通過擴募融資實現規模增長已經是海外市場通行的做法。企業不僅可以通過擴募鞏固REITs的首發優勢，還能借由打造市場頭部資產上市平臺，逐步成為板塊龍頭，彰顯品牌效應。

據業內人士介紹，對于蛇口產園REIT而言，本次擴募在資產類型和資產區域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動影響較大的風險，基金的抗風險能力將有所提升。蛇口產園REIT首發資產為位于深圳市南山區的網谷系旗艦產品，擴募資產所屬的招商局光明科技園則是智慧城系產業園中的旗艦產品。園區位于光明科學城產業轉化區核心區域，政策及區位優勢顯著，產業生態體系健全，配套成熟，為入駐企業提供全方位產業服務，因此匯聚了一批高新科技領域中小企業、戰略性新興產業研發運營總部，曾榮獲“國家科技企業加速器建設試點單位”、“深圳市智能裝備特色產業園” 、“深圳市小型微型企業創業創新示范基地”等官方授牌。

中信證券首席經濟學家明明指出，REITs本質仍是具有高分紅的股權資產，擴募是REITs的重要屬性，只有打開擴募空間，才能真正發揮REITs盤活不動產的功能。對于蛇口產園REIT而言，本次擴募納入優質資產，增厚當期收益提升分派率，為基金原有投資人提供了切實的收益，為新投資人提供優質投資標的。光明項目平均出租率一直維持在較高水平，運營穩定，整體收益良好，納入蛇口產園REIT后基金2023年度預計現金流分派率將從3.93%提升至4.19%(以公告后第1個交易日收盤價計算)，實現了顯著提升。

據招商蛇口相關負責人表示，隨著博時蛇口產園REIT擴募成功上市，招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制將進一步完善，將助力招商蛇口在產業園賽道加速發展，展現招商蛇口持續參與REITs市場的意愿與能力，釋放了積極信號。同時，將進一步助力光明區乃至深圳市構建具有國際影響力的新興產業集群、創建粵港澳大灣區科研經濟發展新范例。通過本次擴募搭建擴募機制，招商蛇口完善了“開發→培育→退出→再開發”的投融資良性循環，在項目培育成熟后，通過REITs擴募和購入資產來實現“資產上市”，減少持有資產對企業的資金占用，加速資金回籠，實現招商蛇口在產業園賽道的業務規模擴張。同時本次參與擴募也表明招商蛇口有意愿有能力持續拿出“好”資產。

整體而言，本次擴募后，蛇口產園REIT打通了公募REITs的擴募通道，后續招商蛇口持有的園區資產有望陸續裝入，資金流動加快，蛇口產園REIT、招商蛇口將在投融資良性循環的加持下進入加速發展階段。

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