出品|搜狐地產&焦點財經
(資料圖片)
作者|王迪
編輯|吳亞
都說宇宙的盡頭是玄學，而將玄學運用到極致的，莫過于如今的房地產土拍現場。
7月11日下午，越秀以“紅衣polo衫+大利袋+橙蕉”三重護體，再度現身上海土拍現場。此前，憑借此種裝扮，越秀地產于今年6月擊敗30余家房企，以79億搶下海淀王炸地塊。而在今年第1輪上海土拍中，越秀地產同樣以7.24億元拿下上海靜安區中興社區某地塊。
但是，這次越秀并沒有延續此前的幸運。
保利置業以22.7349億元截胡，競得楊浦平涼純宅地，成交樓板價74287元/平方米，溢價率為10%。該宗地塊在競價37輪時，由12號中鐵置業報出最高限價227349萬元，隨后轉入搖號環節。
“保利置業是13號，越秀是03號，搖號乒乓球剛出來時，還真有點像03?！?某上海地產業內人士告訴搜狐財經，今年上海第2輪土拍共推出24宗地塊，越秀共參與報名7宗地塊，本周先拍賣15宗。不過，越秀地產此次并沒有拿地。
事實上，在如今民營房企式微，國央企“分爭天下”的地產市場，誰能拿下更多的土儲，誰就能爭得未來發展的優先權。
據中指研究院顯示，越秀地產2023年上半年的權益拿地金額為189億元，排在房企拿地排行榜的第7位。與位居榜首的華潤置地尚有250億的差距。與此同時，越秀地產2023年上半年拿地面積為74萬㎡，位居房企拿地面積榜的第18位。
激進納儲：下半年尚有200多億拿地額度
在諸多民營房企躺平、拿地規?？s量之時，保利、華潤、中海地產及建發等國央企成為土拍市場上的“常勝將軍”。
中指院數據顯示，2023年上半年，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，
此時，國企越秀逆勢加倉，顯然有為后續做準備之意。為了拿地，越秀地產更是信奉玄學，專門在北京市場從旭輝挖來“土拓大將”董毅。
根據管理層此前在業績會上所透露，越秀地產今年擬投拓規模400億元。由此計算，下半年，越秀地產拿地所剩額度約為211億元。
“未來看好北京市場，會加大北京的投拓力度，青島、濟南都是不錯的選擇。“管理層稱。
回顧上半年房企拿地，越秀地產三次在北京土地市場舉牌，短短4個月內耗資138億元，攪動京城樓市。今年年初，越秀“雙殺”拿地震帝都，以59億補倉北京，引發業內關注。隨后，又在北京沖出重圍拿下海淀王炸地塊。
此外，今年4月，越秀聯合青島地鐵廝殺136輪，拿下嶗山張村河地王地塊。
事實上，越秀地產的優勢在于它的拿地方式。不同于其他房企，作為老牌國企，越秀地產拿地主要依靠“地產+基金”模式，母公司越秀集團下的基金公司，以此解決房企融資難、現金不充分問題，以此加快擴張速度，保持低負債。
公開數據顯示，截至2023年6月20日，越秀地產2023年共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達167.8億元。僅北京拿地耗資額就占到其上半年拿地總金額的82.5%。
加大北方區域的補倉力度，成為越秀地產新的目標。
就目前土儲結構來看，截至2022年上半年底，越秀地產擁有總土地儲備約為2860萬平方米，其中北方地區占比只有9.4%。這意味著南方國企進軍北方市場，在占比方面尚有調整空間。
土拍市場上的激情，在開盤速度上得到延續。
事實上，在“投拓老兵”越秀北方區域副總兼北京公司總經理董毅加盟后，曾經佛系的國資房企越秀地產開始呈現快周轉的一面。
就北京朱辛莊項目越秀星樾來看，項目開盤售罄，從拿地到開盤僅用了77天。
上半年完成年度目標6成，雙管齊下集團旗下物企開啟收并購？
就上半年表現來看，在一片哀鳴的市場環境下，越秀表現可圈可點。
數據顯示，2023年1-6月，越秀地產累計實現合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，約占2023年合同銷售目標1320億元的63.4%；累計合同銷售面積約為247.44萬平方米，同比上升約39.2%。
這意味著，越秀地產已經完成63.4%的年度目標。更為重要的是，搜狐財經發現，越秀地產在地產層面激進拿地擴規模的同時，越秀集團旗下物企也在謀劃一盤“棋局”。
雙管齊下擴規模，成為越秀集團的選擇。
引發越秀服務收并購聯想的是一則人事變動。
7月7日晚間，越秀服務發布公告稱，陳冬鵬將不再擔任公司財務總監，并將調任為集團的并購負責人。同時，李慧婷女士已獲委任為財務總監。
據了解，李慧婷在越秀地產擁有逾10年的財務管理經驗。自2021年5月起，它一直擔任越秀地產財務管理中心總經理，負責財務報告及數據控制、融資及資本管理以及預算及稅務規劃等多項職能，而此次陳冬鵬被調為集團并購負責人，這或意味著越秀服務將開啟收并購模式。
事實上，與地產納儲擴地盤不同的是，對于物企而言，收并購是迅速搶占市場的方式。
從公開資料來看，陳冬鵬曾有在德勤、廣州越秀、廣州城建開發、廣州越秀商業地產等公司任職的經歷。自2021年2月1日開始，越秀服務還沒有港股上市之前，陳冬鵬就開始擔任該公司的財務總監，對越秀服務十分了解，可以說是規模擴張的不二人選。
因為2023年半年報還未披露，根據此前年報顯示，截至2022年12月31日，越秀服務在管項目323個，總在管面積5169萬平方米，合約管理項目387個，合約面積7060萬平方米。
搜狐財經發現，1億平米目標在2021年6月上市時提出，這意味著從2023年開始到2024年6月一年半時間內，越秀服務要完成在管面積增長約4831萬平方米。要知道，2022年越秀服務一年新增管理面積1310萬平方米，6成來自第三方。這意味著想要擴規模目標，越秀服務面臨較大的壓力。
此外，今年年初業績會上，據林峰透露，募集回來的資金共19.61億港元，折合人民幣16.32億，當初上市募集的是60%用于收并購，其它的資金就是一個是增值業務的發展。而目前IPO募資僅用了1個億多點，主要就是發展社區增值業務，包括美居、社區商業以及一些輕資產，沒有大規模的并購。
這意味著越秀服務收并購的資金較為充裕。根據此前2022年年報顯示，越秀服務手握43.61億元，無銀行借款。
但是，縱觀行業，物企的收并購高潮已過。與2021年物業大宗交易頻發相比，2023年上半年物企并購數量明顯減少，鮮有引發業內關注的大宗收并購事件。
越秀服務管理層也曾指出，地產行業的下行，特別是銷售面積的下行，對物管的沖擊較大。不過，越秀服務目前依托于母公司越秀地產，交付的面積擁有保障，在管的面積位于一線、新一線或者二線城市，具有消費潛力保障，而越秀服務要做高質量的并購。
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