一季度全國法拍房掛拍11萬套,住宅成交率31%,廈門、寧波、杭州成高成交率大戶

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王迪

(資料圖片僅供參考)

變現還債難，讓樓市降價出售成為趨勢。但是杭州一法拍房卻在二度流拍之后上演了一場“頂流”的逆襲。

據阿里拍賣平臺消息，4月24日，杭州市余杭區中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室不動產最終以1.33億元成交，成為杭州“最貴法拍房”。該房源經過228輪競拍、延時223次，吸引5位大佬“同場競技”，競拍的前提是先交599萬保證金。

法拍房數量及走勢，向來是重要宏觀經濟和房地產市場晴雨表。但并不是所有的法拍房都會上演奇跡，等待它們的結局通常是折價出售或者無人問津。

根據緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會2023年一季度全國法拍房大數據分析報告（以下簡稱“報告”）顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上升17.82%，成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%，平均成交折扣率為78.71%。

其中，在全國各類型法拍房中，住宅用房成交率為31.11%，工業用房、商業用房成交率分別為30.85%、14.63%。

（來源：緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會2023年一季度全國法拍房大數據分析報告）

某業內人士對搜狐財經表示，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄別，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段。

折價交易背后的買賣雙方博弈

法拍房，即“法院拍賣房產”，是被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。

搜狐財經查詢阿里拍賣平臺發現，諸多擺上貨架的法拍房起拍價一般低于市場10%—30%之間，有的甚至低于市場價40%，且降價處理在全國城市中上演。

報告顯示， 2023年1-3月40個大中城市掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟南，掛拍量分別是6002套、4035套、1710套、1653套、1576套；成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別是81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長沙、上海、北京，成交折扣率在85%以上。

（來源：阿里拍賣平臺）

相關人士指出，雖然法拍房往往會以低于市場價格進行拍賣，但當面臨市場下行趨勢，想要通過法拍房的想法也要再三思量，畢竟可能會入手一個“燙手山芋”。尤其是，經過一年多的深度調控，房價“只漲不跌”的信仰逐漸被市場打破。更為重要的是，法拍房市場與正常交易市場一樣，價格波動幅度也很大。

以杭州最貴法拍房為例，該房源并不是第一次上架法拍，其曾在2021年9月兩度拍賣。一拍起價1.155億元，二拍起價9240萬元，當時兩次拍賣都有競拍者報名，但是無人出價，兩度流拍。

這套高總價大宅銷聲匿跡1年半后，突然又上了拍賣臺。根據2023年4月24日，該房源起拍價為1.197億元，，保證金為599萬元，增加幅度為10萬元（或整倍數），線上圍觀人員約3.7萬人。

法拍房從無人問津到實現高價出售，一方面離不開2023年開年市場轉暖，也離不開房源本身的價值。

根據杭州貝殼研究院的數據，杭州市區（含富陽、臨安）3月二手房成交量達到了10828套，環比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達139%。

此外，這套桃花源“杭松居”別墅是蘇式園林建筑，建筑面積約1050㎡，另有600㎡的地下室（不計入產權面積），業主買入該房時花費6000萬元，裝修花了7300多萬，全屋200噸的紅木定制家具。該房物業費一年需6.5萬，加上兩位管家的工資，該房日常運維每年就要18.5萬元。

據了解，別墅原房主為浙江溫州富商，因做擔保投資P2P最終失利，欠下約2億元。但賣了好久都沒賣掉，債主等不及，提起了訴訟，于是這套房子進入法拍流程。處置單位為杭州市中級人民法院。

杭州“杭松居“

雖然起拍價較上一輪高出420萬元，成交價格刷新了記錄，但是并不能改變其折價出售的事實。據了解，該宗房源的市場價為1.71億元。

另據瀚海數據研究院統計，今年一季度，北京法拍住宅成交均價為4.42萬元/平方米，成交單價處于市場低位，這是成交單價連續10個月在6萬元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折，連續兩個季度（6個月）在8.0折以下。

廈門、寧波、杭州成法拍房高成交率“大戶”

法拍房的來源主要有商業貸款、民間借貸、司法沒收以及無主財產等形式。當一套房子被迫法拍時，也意味著個人或家庭陷入危機，不僅是生活遭遇起伏，也是家庭財富的流失。

此外，受政策收緊、樓市下行等因素影響，雖然法拍房掛牌數量激增，但是市場成交量不升反降。

據中指最新監測，2022年，全國法拍房掛拍量再創新高，達到60.6萬套，其中住宅掛拍套數更是突破30萬套。但受法拍房限購政策收緊、房地產市場調整加劇等因素影響，成交套數并未隨掛拍套數增加有所提升，全年僅11.8萬套，同比下降近15%。

就2023年來看，報告顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量同比上升17.82%，成交量同比下降2.53%，基本延續了2022年法拍房的趨勢，但是成交量降幅有所收窄。

對此，北京房產律師戴金花對搜狐財經指出，糾紛被訴至法院，被法院強制執行的房屋數量增多，但是購買法拍房的人變少。一方面是政策約束，因為最高院將法拍房納入各地房地產限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍；另一方面受樓市下行，購房人購房意愿下降等影響，這讓法拍房的優勢已經不那么突出。

亦有相關人士認為，雖然疫情反復，諸多行業受到巨大沖擊，全球經濟衰退，在如此惡劣的經濟環境之下，工廠倒閉潮、失業潮接踵而來，大量的失業人員因無法償還房貸而出現斷供，自然出現了大量的法拍房。

就法拍房的成交特點來看，報告顯示，今年1-3月，40個大中城市中，法拍房成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%；流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟南、西寧、哈爾濱。

由此可以看出，熱門城市的法拍房成交率往往高于經濟動能不足的城市?！澳瓿跏欠ㄅ姆康牡荆话隳甑讜休^大幅度的增長，全國大概率都是這樣子。但是北上廣成交量一般都會好一點?！蹦澄怀Ｄ陱氖路ㄅ墓ぷ鞯臉I內人士告訴搜狐財經。

1-3月全國40個大中城市法拍用房成交情況 來源：緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會分析報告

以北京為例，據北京法拍房顯示，2023年3月，北京法拍房單月成交273套創12個月新高，流拍205套，撤回+中止+暫緩116套，成交金額約26.2億元。

其中，3月份成交率為46%，流拍率為34%，撤回+中止+暫緩的房源數量占到20%。3月單套參拍人數為6.8人次，比2月份的7.8人次降低了12.8%，通過參拍人數可以看出市場的火熱程度，在新房、二手房市場的帶動下法拍市場競爭比較激烈。

（來源：北京法拍房）

法拍房交易往往受市場波動影響，對于想要趁機撿漏法拍房的購房者，戴金花則提醒稱：購買法拍房具有風險。購買時一定要注意，執行人相關信息及涉訴情況，房屋的居住使用情況、租賃使用情況以及裝修情況。比如，買賣不破租賃、居住權問題。再比如，一般法院對戶口信息不主動審查，需要自己核實。

“購房者需要跟法官核實具體現狀的情況如何交付，以什么為標準等，從而避免導致后續糾紛。比如，我們曾經做過案子中，法院拍賣別墅拍賣公告稱以現狀交付為準備，但現狀中是否包括圍墻并沒有特別的標明。”

標簽：