第一財經 作者：孫夢凡
(相關資料圖)
時值盛夏，河北省會石家莊最火熱的，不是此起彼伏的搖滾音樂節，而是隱藏在居民區深處、外觀破舊卻被家長瘋搶的“學區房”。
小區道路狹窄、電線纏繞半空、樓道印滿廣告......如果僅從居住視角，這絕不算“好房子”的標準，但就在石家莊某上述外觀的小區，近期成交了一套26平方米、售價112萬的房源，雖然總價不算高，但折合單價超過四萬每平米，比周邊改善新盤價格還要高，且為全款支付。
之所以能賣到上述價格，只因該小區與熱門中學相隔一墻，是當地實打實的一線“學區房”。日前，石家莊發布2024年義務教育招生方案，嚴格落實網上報名、就近入學等原則，這讓一些原本打算跨區操作的家長措手不及，于是緊急趕在入學報名前，全款買下學區房。
“往年七八月份是市場淡季，學區房行情也比較穩定，今年招生文件發布后一周，我們店里賣出去了30多套學區房，硬生生把成交拉成了‘旺季’水平，不過部分房源確實價格偏高。”當地一中介表示。
與熱門中學一墻之隔，“老破小”搖身成為“硬通貨”；與學區房僅一街之隔，街外的房子均價更低，在當下樓市低迷之際，仍有一些特殊情況促成高熱案例，為市場行情添上意外的一筆。
“老破小”為何賣出百萬高價？
26平方米“老破小”售價超百萬！日前，石家莊一套房源成交圖在業內流傳。
圖片顯示，當地位于熱門中學旁的市梆子劇院宿舍，一套26.15平方米的“蝸居房”以112萬元成交，折合單價42830元/平方米，比周邊改善新盤均價都高。“老破小”何以賣出高價？引發廣泛關注。
近日，記者來到經手該房源成交的門店，相關中介表示，上述房源成交信息確實為真，房子是在頂樓的位置，業主前幾天全款買下，純粹是為了落戶位置，以方便孩子就讀一流中學。“因為房型比較特殊，房本面積僅26平方米，所以折合算下來單價較高。”
不僅是這套房子，據中介透露，此前一周時間，他所在門店成交了30多套房，其中大多為家長購置的學區房。即便在該片區已工作近十年，這番情況也讓他有些詫異。
“正常來說，每年七八月份是成交淡季，學區房會有成交，但是比較均勻，因夏季高溫看房的人也會變少，業主心理預期下降后，甚至會略微降價出售。”中介稱，但近一周來，門店不僅成交明顯增多，價格也有上漲，最忙的一天陪家長去過戶，一直到深夜才結束。
市場淡季為何波瀾泛起？這要從石家莊最新發布的招生政策說起。
7月12日深夜，《石家莊市2024年義務教育招生入學工作實施方案》正式公布，文件表示，要根據國家“高效辦成一件事”和開展義務教育陽光招生專項行動有關要求，全面推行招生平臺一站式招生，實現網上報名、材料審核和招生錄取一網通辦全覆蓋。
相較往年，該文件有一明顯變化，即全部轉為線上報名。去年，石家莊曾選取37所公辦小學進行線上信息采集試點，其他學校仍然采用線下報名。今年，長安區、橋西區、新華區、裕華區、高新區全部公辦義務教育學校入學，采取線上登記方式進行，以實現入學招生“陽光化”。
與此同時，全面落實義務教育免試就近入學規定，公辦義務教育學校招收的本地戶籍適齡兒童、少年，全部由就近入學方式確定，除依規調劑的學生外，不得招收片區外的適齡兒童、少年入學。
“今年的招生方案，要求網上報名，原則上就近入學，戶口本和房本一致，托關系上學的路子不行了。之前雖然也提就近入學，但有跨區就讀的辦法，比如點招掐尖等，今年卡得特別嚴。”上述中介稱，最近買房的不少客戶，都是此前打算跨區就讀、但新政策下路子被堵住，才轉身去買學區房的。
記者在2023年版的招生方案中看到，相關文件也表示全面落實義務教育免試就近入學規定，同時列明了諸多違規招生行為，比如杜絕提前招生和掐尖招生；嚴禁以減免學費、虛假宣傳、照顧分班等方式招攬和爭搶生源；嚴禁借轉學名義變相掐尖招生；取消各類特長生招生等。
但在現實中，跨區上學的情況并不少見。一位家長告訴記者，自己孩子今年要上初中，如果在片區內只能讀較一般的學校，因孩子學習成績較好，原本通過“點招”方式，鎖定了另外一所優質民辦初中。“點招即學校推薦排名靠前的學生，去相應學?？荚?，考過了就能就讀。”
該家長還稱，除了通過“點招”，還有更直接的花錢操作方式，中介費“十萬起”。上述中介也表示，此前一些學校會留部分名額，這就有了“暗箱操作”的空間。不過，在“義務教育陽光招生”政策下，這些路子都行不通了，家長原本通過“點招”鎖定的學校，現在也泡湯了。
“因為報名時間緊張，才出現特殊的溢價成交案例。”上述中介表示，有家長上午來店里就不走了，說今天必須把事情辦好，只看總價低的學區房，上午簽合同、第二天就去過戶，為報名入學做準備。
學區房再受追捧
義務教育陽光招生，是當下政策所向。
今年四月份，教育部曾發布通知，將開展2024年義務教育陽光招生專項行動，堅決整治“暗箱操作”“掐尖招生”等現象，嚴肅查處各類跟招生入學掛鉤、關聯的收費行為，嚴格規范招生行為。教育部還成立了專項工作組開展調查督導，要求各地教育行政部門全面排查招生工作。
石家莊本次政策，也是對義務教育陽光招生專項行動有關要求的落實。不過，對“一心為娃”的家長來說，教育從不是一件簡單的事，擇校更是搶在“起跑線”的第一步。當下，不僅是今年著急入學的家庭，其他家長也開始提前考慮，是否要趁早買入“學區房”？
“明年小升初現在還在焦慮買房，不知道會不會耽誤孩子上學？”“新政出臺后，學區房會一直漲嗎？我家孩子過幾年上學，需要現在就去搶房嗎？”社交平臺上，不少當地網友如此詢問。
有人在政策出臺后，毫不猶豫“上了車”。一位家長告訴記者，招生政策出來后，自己一天時間就完成了買房、過戶等事宜，兩個孩子的學區已準備妥當。“65平方米的戶型總價132萬，雖然有溢價，但老大上初中著急用，后續老二還可以繼續用。如果不是兩個孩子，可能就不考慮了。”
另一家長也表示，凌晨聽說政策后，立馬就坐不住了，有朋友的孩子確實已被“退回”，需要按正常劃片入學。自家孩子明年也即將幼升小，為了讓孩子到更好的學校，還是決定上車學區房，即便溢價“高到離譜”。與此同時，盡量選擇好戶型好樓層，方便未來自住需求。
在石家莊一熱門學區房附近，記者看到某中介門店只剩店長“留守”，其他人都已帶客戶去看房。該店長表示，自從石家莊招生政策出臺后，最近門店成交的房源，幾乎都是家長為孩子謀劃學區房，小區均價兩萬左右，家長大多優先選擇總價低、小面積房型，成交量確實比以前多。
另一熱門小區人流也絡繹不絕，中介甚至在門口支起了賣房牌子。據中介稱，這兩天該小區成交了不少房源，大多是之前參加“點招”被退回的，價格每平米大約上漲1000～2000元左右。“小區房齡老，總價比附近學區房低，一室一廳總價約110萬～130萬，新房源還在不斷掛出來。”
看到學區房市場掀起“小高潮”，有的二手房業主蠢蠢欲動，試圖趁機漲價。
記者在中介平臺看到，當地某熱門學區房小區，最近一周上新了33套房，其中有房源面積66平方米，掛牌價160萬元，均價達到25106元/平方米，而該小區掛牌均價僅19064元/平方米。“這邊的頂樓房源，以前賣110萬左右，現在已經沒這個價格了，業主會想漲價十幾萬。”
附近一房齡高達30年的老舊小區，因建成年代較為久遠，小區路面及樓棟都已經老舊，但因在一流初中附近，看房人群和中介不時出現，且有新掛牌房源價已經明顯超過小區均價，53平方米的房源售價140萬元，每平米均價兩萬六左右，而該小區近半年成交均價僅兩萬每平。
跟不久前掛牌的房源相比，新上架房源也明顯有溢價，比如該小區今年5月上架的一套53平方米的房源，售價大約135萬元；今年6月上架的一套66平方米的房源，售價也僅135萬元；去年九月掛牌的一套房，73平方米售價135萬元，都比那套總價140萬的價格更低。
另一平時很少有房源掛牌、流通量很小的小區，這兩天也上架了三套房。一套7月16日掛牌的房源，面積77平方米掛牌價159萬元，一周時間幾乎每天都有帶看；另一16日掛牌的新房源，面積62平方米售價132萬元，帶看同樣不少，原因都是房源“步行3分鐘到某某中學”。
專家：市場局部繁榮會回歸理性
在歷來地產周期中，“學區房”一直是較為特殊的存在，一方面受各地入學、劃片等政策影響較大，另一方面，家長對優質教育資源的追逐，短期內并不會輕易消失。
經手那套“四萬一平”房源的中介告訴記者，自己在該片區工作已經近十年，十年時間起伏，見證過市場數次調整，相較而言，一流梯隊的學區房確實比較保值，至少不會“跌太多”。
“這個片區房價是從15年漲起來的，以前每平米八九千，有人花90萬就買套房，現在最起碼能漲百萬左右。家長不是出于投資目的，只為孩子教育，但從最后結果來看是賺的。”他稱，疫情期間學區房也有所掉價，但從去年初開始，片區價格又開始上行，每平米上漲三千左右。
他還表示，即便只有一街之隔，旁邊沒有被劃入相應學區的小區，均價便比街的另一邊低一萬左右。“房子老不是問題，一樣有人出手去買。”他稱，背后支撐力都是重視教育的家長，認可附近學校的教育資源，不僅重成績也重素質教育，于是才愿意為房子買單。
對上述現象，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴記者，當下市場環境下，學區房出現局部熱潮，一定程度上反映出，在教育資源競爭激烈的背景下，家長對優質教育資源的追求從未減弱，這使得學區房在市場調整期仍具有一定的吸引力。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，石家莊最近的學區房熱潮，是政策釋放引發局部市場繁榮，購房需求短期集中釋放的結果，對家長來說，必須符合政策規定，且要助力孩子教育。
即便如此，在上述中介看來，當下市場還是有些“非理性”了。他舉例稱，現在系統上新的不少房源，溢價都偏高了，有的房子正常賣100萬左右，現在掛牌價150萬，明顯高于市場價值。“最近成交高，是因為家長時間太緊，漲價的也能賣出去，后續市場可能會回歸理性。”
李宇嘉表示，等這波需求釋放完以后，學區房局部高熱的情況會穩定下來，目前很多城市也在發力教育均等化、集團化、普惠化等，尤其是對省會城市來講，因省內其他城市人口大量遷入，對教育公平的需求是很迫切的，會逐漸縮小學校間的質量差距，學區房的高熱也會降溫。
關榮雪也認為，隨著教育政策的逐步完善和教育資源的逐步均衡化，未來學區房回歸市場正常價值可能是趨勢。各地政府在推動教育資源均衡化方面已經采取了多項措施，例如增加教育投入、優化學校布局、促進教育公平等，這些都有助于減少學區房的非理性溢價。
一位沒有著急買學區房的家長告訴記者，如果未來能控制住點招、掐尖等現象，學生都落實就近入學，優質生源不被集中到個別學校，未來學校之間的水平也許會拉平。“但過程應該很漫長，現在的政策不是終點，還需要各個學校都配有好老師，真正實現資源均衡。”
從石家莊整體房價情況看，中國房地產指數系統百城價格指數顯示，6月份，石家莊市新建商品住宅價格環比上漲0.18%，平均價格為11982元/平方米；二手住宅價格環比下降0.75%，樣本平均價13134元/平方米，市場仍在調整周期，二手房價格仍待企穩。
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