領地集團向資本市場發起沖擊 百億負債需兩年內償還

在引入許曉軍、姚科等明星職業經理人后，川派房企領地控股集團有限公司(簡稱“領地集團”)向資本市場發起沖擊。

4月9日晚間，領地集團向港交所提交招股說明書，獨家保薦人是建銀國際。領地集團的這份招股書，是其首次將“家底”展現在公眾面前，不僅有高速增長的業績，也有負債高企、不合規事件頻發等一系列隱憂。

“全國化”：逾六成項目仍位于四川

領地集團于1999年4月在四川成立。在招股書中，領地集團提到，已形成著眼于成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局。截至2020年2月29日，領地集團有90個處于不同發展階段的房地產項目，涉及總土地儲備為1331.45萬平方米。不過，其中57個項目位于四川省，占比超過了63%。

從財務數據來看，2017年-2019年，領地集團分別實現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元;分別實現利潤凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計算，領地集團2019年的收益和利潤凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。

不過，領地集團的凈利率卻出現了逐年下滑，2017年-2019年這個數據分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順IFind統計的數據顯示，在159家港股上市房企中，有超過百家2019年的凈利率在10%以上。

此外，領地集團的毛利率2019年是27.8%，與上年同期相比下降了近8個百分點。領地集團表示，這主要是因為個別不同的項目毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。

“擴規模”：計劃2020-2021年實現千億

與多數房企類似，領地集團對規模的訴求也十分強烈。2019年4月，在20周年品牌發布會上，領地集團稱將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實現千億戰略的新跨越。

不過，從第三方機構披露的數據來看，領地集團距離千億規模還有較大的距離。克而瑞披露的數據顯示，領地集團2019年全口徑銷售金額為247.3億元，行業排名第96;而2018年的流量銷售金額為235億元，行業排名第92。有房地產行業評論員在接受中國網財經記者采訪時表示，對比目前銷售規模，領地集團想在明年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的運營模式、現金流和人才儲備等都是極大的挑戰。

近年，領地集團也進行了一系列與規模追求相匹配的動作，比如積極進行人員架構調整。2019年8月，金科地產前品牌總經理姚科加盟領地集團，任助理總裁兼品牌總經理;2019年12月，原恒大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。

與此同時，領地集團也開始加強對外合作。今年3月18日，領地集團與大發地產簽署合作協議。據了解，大發地產的房地產開發業務涉足長三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等。

“加杠桿”：資產負債比率達140%

走在規模擴張路上的領地集團，也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書顯示，2017-2019年末，領地集團的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產負債比率分別為60%、110%和140%。

對于凈資產負債比率的增長，領地集團給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。數據顯示，領地集團的融資利率一路走高，2017-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%;銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。

此外，領地集團的經營活動現金流量近幾年連續為負值，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。領地集團表示，主要由于物業開發活動及土地收購持續增加導致業務營運所用現金龐大所致。

從短債和現金情況來看，領地集團似乎面臨著較大的償債壓力。截至2019年末，領地集團的現金及現金等價物共13.81億元，而應于一年內償還的負債規模為57.63億元，應于第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。

盡管如此，領地集團在完成重組前，于2019年依然向母公司分派了7億元的股息。而當時，領地集團的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。

“不合規”：旗下多家公司被處罰

對領地集團而言，由于報告期內發生了多個不合規事件，赴港上市能否成功還是個未知數。

領地集團提到，報告期內有4家項目公司未取得建設工程規劃許可證而率先動工被罰70萬元;2家項目公司因未嚴格遵守建設工程規劃許可證若干規定，被罰130萬元，涉及車位數目較預期開發的少，且窗戶、露臺及天花的實際建設與相關建設工程規劃許可證的規劃不符;還有12家項目公司因未取得建設工程施工許可證率先動工，合計被罰約380萬元。

領地集團還有3家項目公司因刊登不符合廣告法相關規定的物業廣告被罰。另外，公司的不合規事件還包括未能做出足夠的社會保險和住房公積金公款。

而領地集團旗下公司涉嫌違規售房偷稅漏稅等問題并未在招股書中披露。成都市成華區住房建設與交通運輸局2019年7月發布文件，通報了成都領地泛太房地產開發有限公司、成都睿恒房地產營銷策劃公司在銷售“領地海納時代”項目過程中的違規行為。通報顯示，領地集團旗下公司成都領地泛太房地產開發有限公司在項目銷售過程中，對售樓處現場管理不善，且未按照成都市有關規定公示披露相關信息，在相關部門檢查指出問題后仍然不整改落實。此外，開發企業和經紀服務機構涉嫌偷稅漏稅行為。

有房地產行業評論員告訴中國網財經記者：“隨著誠信管理體系的不斷完善，開發商違法違規行為將形成信用‘污點’，一直跟隨著后續經營。這也會對其品牌形成影響，與企業的銀行授信評級，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。”

此外，領地集團報告期內也有多處項目發生安全事故。2018年12月17日，四川省雅安市雨城區蘭臺府項目發生重傷害事故，死亡2人。該項目建設單位為領地集團子公司雅安領悅房地產開發有限公司，眉山領地持有雅安領悅95%股權。

2019年1月6日，四川省樂山市市中區蘭臺府二期發生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為樂山領悅房地產開發有限公司。樂山領悅目前有兩大股東，其中眉山領地房地產開發有限公司持股60%，而眉山領地系領地集團的全資子公司。(記者 安平)

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