A股房企市場緊閉 金輝轉投港股

A股資本市場對于房企一直緊閉，業界對金輝轉投港股的并不意外。

在A股等待4年之后，金輝地產決定不再戀戰，轉身投向港股。

據IPO早知道消息稱，近期金輝已與投行密切接觸，計劃今年在港交所主板上市，預計募資規模至少為5億美元。

時代財經亦從相關人士處確認了上述消息，其指出金輝的確在為赴港上市做準備，目前尚未正式向港交所提交招股申請書，但市場中傳出的募資5億美元并不準確。

事實上，A股資本市場對于房企一直緊閉，業界對金輝轉投港股的并不意外?？硕鸬禺a研究院香港研究總監洪圣奇表示，2006年至今，內房企在香港上市是大勢所趨，大部份頭部房企都在香港上市，金輝選擇港股也在意料之中。A股窗口四年未開

2015年年底，十二屆全國人大常委會第十八次會議表決通過了關于授權國務院在實施股票發行注冊制改革中調整適用《中華人民共和國證券法》有關規定的決定，這則消息令外界認為，房企迎來了A股上市窗口期。

隨后，許多不愿錯過A股窗口期的房企行動了，金輝是其中一員。2016年1月28日，上交所確認受理金輝的上市申請，其提交的IPO招股書披露，金輝擬發行數量不超過6億股，計劃投入募資60億元建設重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區四個房地產開發項目。

四年等待中，始終未有房企敲開A股大門。2018年，財聯社報道稱，有接近金輝的人士透露，其計劃再用一年左右的時間來等待A股的窗口期，看未來一段時間資本市場的動向決定。

從證監會3月12日發布的最新一版《上交所主板申請首次公開發行股票企業基本信息情況表》來看，金輝目前的審核狀態維持“已反饋”，排隊名次為第五位。而一年前，金輝的排隊名次約在60位左右。

實際上，A股仍舊沒有為房企“松閘”的跡象。財匯數據顯示，自2010年以后，A股連續4年未向房企打開大門，直到2015年，新城控股和招商局蛇口采用“B轉A”換股吸收合并的方式才得以輾轉實現A股上市。

遲遲不來的窗口期令每一家在A股排隊上市的房企備受煎熬，早于金輝提交申請的富力和萬達有著同樣的處境?；谹心切的萬達為了加快過會速度，將地產業務從萬達商業主體中剝離，為萬達商業披上“商管”的外衣，但去年2月，萬達商業進入“中止審查”狀態，至今未解除。

一位接近金輝的消息人士向時代財經坦言，金輝內部對于在A股上市已經沒有過多的期待，“根據現在的政策環境，即便金輝在A股的排隊名次升至前三位，短時間內實現上市的機會仍然非常渺茫。”

港股上市風起

重資產、高杠桿的行業屬性促使房企需要不斷通過各種途徑尋找資金，上市是極其關鍵的一條融資渠道。去年，金輝全口徑銷售金額為888.6億元，在克而瑞地產研究院發布的2019年中國房地產企業銷售排行中排在第40位，它也是TOP40中僅有的三家未上市房企之一。

過去兩年，內地房企赴港上市形成小高潮。并且奔赴港股的內地房企中除了有規模達到千億的正榮、中梁之外，更多是類似弘陽、大發、新力這樣的中小型房企，甚至不乏恒達、萬城這類年銷售額剛剛達到10億元左右的“蚊型”房企。

洪圣奇表示，A股政策不放松的背景下，港股普遍成為內地房企的第一選擇。他認為，相較于A股，港股上市的優勢很多，例如監管體系成熟、海外集資便利、發行價沒有限制及股權轉讓容易等。

市值被低估或許是部分房企糾結于是否在港上市的關鍵，尤其是看到多家規模房企的股價表現不如預期時，房企難免有些顧慮。

去年，國際頂級投行高盛研究部就曾在研報中提到，將內房股的資產凈值平均下調4%，2020及21年每股盈利預期分別降1%和5%，目標價降5%，還明確表明碧桂園價值被低估。此外，融創董事長孫宏斌亦在去年3月的業績會上坦言，融創的股價肯定是被低估的。

不過洪圣奇認為，港股與A股有著不同的市場邏輯，房企大可不必為了起步時的估值高低，抑或后續市值是否被低估而擔憂。

“港股的方法和邏輯更接近國際主流的方法，市場較少考慮到管理層的執行能力，管理效率等非法量化的因素，更關注企業現有土地儲備變現的市值。A股的邏輯則更看重管理層的經營能力、產品的去化能力。”

洪圣奇進一步指出，平臺不同，規則和邏輯自然也略有不同，任何平臺都能達到令企業融資壯大的目的，“即便一開始起點低，基石投資者能在二手市場賺到錢，對公司未來融資肯定也是有利的。”

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