文／成都商報-紅星新聞記者 陳齊美
【資料圖】
紀錄被刷新！
就在6月13日，一宗位于金牛區的小地塊被澳南拿下，該地塊占地僅5.6畝，容積率2.5，可開發體量僅約0.95萬方，創下了近幾年成都土拍中的“最小”地塊的記錄。這一地塊的最終成交樓面價為16100元/㎡，住宅清水限價30000元/㎡。
出讓地塊現狀
現場實探：
緊鄰石筍街小學，周邊全是老小區
在金牛區觀音閣前街和西屠場街交匯處，便是這塊“最迷你”地塊的坐標。從現場來看，地塊被老小區包圍，而它的另一側，緊鄰石筍街小學（東區）。
地塊區位圖
地塊周邊被老舊院落包裹，居住氛圍與煙火氣濃郁，周邊1公里范圍內匯聚有樹德中學（寧夏校區）、成都十八中和三醫院以及新城市廣場等，生活配套豐富。
地塊周邊現狀
據銳理數據統計，2017年以來成都一環內僅供地5宗，包括鴻山·翡翠府、融信·世紀縵云、金地·39峯和寬窄慢里，且體量都比較迷你，地幅約8-23畝。
而當把面積壓縮到5.6畝時，這個創下記錄的小地塊，能夠帶來什么樣的產品呢？
小地塊，是機會也是考驗
頗為出乎意料的是，據統計，在土拍當日，這宗可開發體量不到1萬方的地塊，吸引了28家房企報名參與，當地塊達到最高限價熔斷后，仍有7家房企參與抽簽。
這其實不難理解，對于許多房企而言，這一地塊占地不大，也就意味著占用的資金不高，算是一個比較低門檻布局的機會。
但考驗似乎更為嚴峻。
有房企客研人員表示：“地塊太小，是地塊價值和素質上不去的主要原因。”在他看來，這一項目，后期面對的客群大概率還是針對的是周邊主要考慮以通勤和家庭關注為主的客戶，尤其是周邊的分巣的年輕人、以及醫院、學校等事業單位的工作人員。因而，對于開發企業而言，產品的精致化，其實是很重要的破題思路。
地塊清水房限價3萬元，如果加上精裝，頂格單價將達到3.3萬元/㎡。業內人士指出“總價控制在350-400萬元，能夠基本滿足區域的改善需求。”
他提出了兩個關鍵點：1、室內空間的功能性和得房率，2、公區的酒店化和架空層的主題空間布局。
同為小地塊的熙門悅著公區效果圖
這是目前多數房企提升產品力的著力點，但也是留給其競得者澳南的考驗——
公開信息顯示，這是一家發家于龍泉的企業，其在龍泉驛區開發了宅項目“新疆花園”、商業地產項目“陽光商業世界”、住宅項目“金巴黎”，在遂寧射洪開發大型購物中心“維卡國際城”、住宅小區“維卡國際公館”，在都江堰青城山打造“在云端國際度假酒店”，在新都區開發住宅項目“華業公園名著”等項目，不乏開發經驗，但把命題放到成都市中心，單價站上3萬元/㎡，對澳南或許并非易事。
小地塊項目，你會買嗎？
小地塊項目也有不少優勢。
除了房企拿地時的成本考量，對于購房者而言，許多小地塊項目還有一個共性：幾乎都在非常成熟的位置。
上述的金牛區5.6畝地塊便是如此。除了緊鄰石筍街小學東區，在地塊旁邊，遍布了豐富的居民住區，地塊距離八寶街、寬窄巷子也都不遠，妥妥的市中心項目。
但許多購房者在買房時，卻并不見得滿意這一現狀。周邊環境較為破舊是一方面，另一方面，改善客群更加看重小區的整體園林環境。
這一點從許多小地塊項目的實際去化中都有證實：
去年4月，距離這一地塊不遠的融信世紀縵云推出了106套房源，時間過了一年多，仍有房源在售。而作為在成都極為擅長打造小地塊項目的融信，其多次布局的項目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，經歷了接近2年的銷售；卓越融信·云門望古的120套房子，賣了半年多；融信公館的340套房源，則賣了10個月……
也有賣得快的項目——僅67套商品房的寬窄慢里，開盤價格達到了3.7萬，但憑借靠近泡桐樹小學（北區）的優勢熔斷售罄。
寬窄慢里實景圖
可見，資源價值的不同，也讓這個項目的整體定位和去化速度有著極大區別。
問題來了，面對這樣一個袖珍盤，你會買嗎？
主編：余鴿
副主編：趙述錦
編輯：廖興
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國
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