謝逸楓：房價下跌風險加??！新寬松政策蓄勢待發

文/謝逸楓

(資料圖)

6月15日公布的5月70城房價指數顯示，70城房價環比1月止跌觸底、2月重回上漲通道，正式結束連跌16個月。3月漲幅反彈、4月漲幅回落、5月回落至0.1%，意味著存在房價下跌風險增大，救市刻不容緩。

6月15日，央行公開市場開展20億元7天期逆回購操作和2370億元1年期MLF操作，中標利率分別為1.9%、2.65%，上次分別為1.9%、2.75%。數據顯示，當日20億元逆回購和2000億元MLF到期。

6月13日，7天逆回購利率、常備借貸便利（SLF）隔夜、7天期、一個月期品種利率，均下調10BP。將有效提振市場信心，有效降低實體融資成本，刺激融資需求回升。預計5月20日的5年期LPR有望下降，幅度頗大。

70成一手房價環比已連續上漲4個月，表明目前房價的底部已經基本確認，市場將逐步進入回暖、恢復性上漲階段。由于樓市回升速度相對較快，短期內已呈現需求透支的現象，房價表現出下跌的趨勢。

一手房價環比由2月上漲0.3%到3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%，漲幅回落0.2%。盡管房價環比連續上漲4個月，漲幅連續2個月收窄，呈現出房價下跌風險加快的趨勢，預計7月前后出臺新一輪史詩級寬松政策。

同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%，跌幅持續收窄，連跌14個月，說明房價不存在報復性暴漲。主要是因為之前的跌幅比較深、基數比較高，環比累計上漲。

二手房價環比由2月上漲0.12%、3月上漲0.3%，漲幅擴大0.18%，4月0.0%、5月下降0.2%，說明房價暖冷不明確的態勢，連續上漲2個月后首次下降，未來存在房價下跌風險加大，應該警惕房價跌幅擴大。

同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%，跌幅持續收窄，連續下降16個月，意味著房價處于調整期。政策的短期效果之后，市場需求力釋放斷層，一線城市房價環比集中下跌。

5月70城房價指數透露出五個市場信號：

第一是房價漲幅持續回落，存在房價下跌風險加大。

第二是房價上漲的動力減弱，復蘇節奏放緩。

第三是北上廣深二手房價格都降了，新一輪寬松政策將卷土重來。

第四是一二線城市房價漲幅回落明顯，二線城市持平，城市分化嚴重。

第五是房價上漲城市數量減少，下降城市數量增多。

其一是5月一手（新房）房價環比上漲0.1%，房價漲幅回落0.2%，連續4個月上漲趨勢。1月70城新建商品住宅房價環比0.0%、2月上漲0.3%，3月上漲0.4%，4月上漲0.3%、5月上漲0.1%。

具體城市上漲排行榜看，5月新建商品住宅價格環比漲幅前十的城市分別為湛江為0.8%，領漲全國，太原、濟南、韶關0.7%，三亞、吉林0.6%，成都、蘭州、北海、瀘州0.5%，寧波、南昌、長沙、南寧、貴陽、?？凇⑽靼?.4%。

其二是5月一二線城市一手（新房）房價環比連續4個月集體上漲，一二線城市房價上漲幅度回落。而三線城市一手房價由上漲轉為停止上漲，進入下跌風險的趨勢。

5月70城新建商品住宅房價環比數據顯示，呈現一二線城市一手房價上漲，漲幅回落，三線城市一手房價持平停漲的趨勢，市場格局為一二線城市漲，三線城市停止上漲。

5月一線城市新房價環比上漲0.1%（4月0.4%、3月0.3%），漲幅回落0.3%。其中北京、上海和廣州環比分別上漲0.2％、0.3％和0.1％，深圳下降0.2％，深圳房價是四個一線城市下跌最長時間的城市。

二線城市新房價環比上漲0.2%（4月0.4%、3月0.6%），漲幅回落0.2%。三線城市新房價環比持平（4月上漲0.2%、3月0.3%）。說明三線城市因政策放松效果差，需求擠壓，未來房價下降風險大。

其三是5月一手房價同比下降0.5%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月0.7%、連續下跌14個月。2月跌收窄0.4%、3月跌幅收窄0.5%，4月跌幅收窄0.7%，4月跌幅收窄0.2%。

具體城市上漲排行榜看，5月新建商品住宅價格同比漲幅前十的城市分別成都8.3%，領漲全國，杭州5.1%、上海4.9%、北京4.3%、合肥4.4%、濟南與長沙及寧波3.8%、銀川2.5%、青島2.3%、南昌2.2%、三亞與西安及?？?.7%。

其四是5月70城一手（新房）房價同比數據顯示，市場格局為一線城市連續5個月上漲，漲幅回落。二線城市連續2個月上漲，漲幅擴大。三線城市連跌4個月，跌幅持續收窄，形成一線漲、二線反彈、三線跌的市場格局。

5月一線城市新房價同比上漲1.7%（4月2.0%），漲幅回落0.3%。其中北京、上海、廣州、深圳的房價同比上漲分別為4.3%、4.9%、下降0.4%、下降1.8%。廣州、深圳的房價同比連續下降的月份最多。

二線城市新房價同比上漲0.5%（4月0.2%），止跌上漲后首次漲幅反彈0.3%。三線城市新房價同比下降1.6%（4月下降1.9%），降幅收窄0.3%。數據顯示二線城市房價比一線城市上漲反彈大，三線城市依然跌。

其五是5月70城二手房價環比下降0.2%，下降18個月后連續2個月上漲，呈現房價持平下降的趨勢。1月70城二手房價環比下降0.3%，2月上漲0.1%，3月上漲0.3%，4月0.0%，5月下降0.2%。

5月70個城市二手住宅價格指數環比下降0.2%（4月0.0%），這是在持續下跌18個月的基礎上，連續2個月上漲后首次0.0%，5月轉為下跌。說明二手房價呈現未來下跌的壓力，必須防止下跌過快的趨勢。

具體城市上漲排行榜看，5月二手房價環比漲幅前十的城市分別為昆明和韶關上漲0.5％，領漲全國。三亞與南充0.4%，太原、天津、成都、北海0.3%，長沙、瀘州、湛江0.2%，西寧、贛州、常德0.1%。

其六是5月70城二手房價環比數據顯示，城市房價基本格局為一二三線城市房價年內首次集體下降，房價上漲終結。總體看一線城市跌幅最大，其次二線城市，最后三線城市。

5月一線城市二手房價環比下降0.4%（4月上漲0.2％）。其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.6％、0.8％、0.2％和0.1％，這是一線城市年內首次集體下降，可謂是罕見。

二線城市二手房價環比下降0.3%（4月上漲0.3%），三線城市二手房價環比下降0.2%（3月持平轉4月上漲0.2%）。二三線城市房價下降，意味著政策效果已經退化，需求難釋放。

其七是5月二手房價同比下降2.6%，跌幅比4月下降2.7%收窄0.1%，連續下跌16個月。1月70城二手房價同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月同比下降2.9%，4月2.7%，5月下降2.6%。

具體城市上漲排行榜看，5月二手房價同比漲幅前十的城市分別為成都8.7%，領漲全國，北京2.8%，長沙2.0%、上海1.7%、南充1.7%、合肥0.9%、昆明0.6%、西安0.4%、三亞0.1%。

其八是5月70城二手房價同比數據顯示，城市分化，漲跌分明，基本格局為一線城市連續3月上漲，漲幅回落。二三線連續4個月下跌，跌幅收窄，形成一線上漲，二三線下降的局面。

5月一線城市二手房價同比上漲0.4%（4月上漲0.9%），漲幅回落0.5%。其中北京、上海、廣州、深圳的房價同比上漲分別為2.8%、1.7%、下降1.4%、下降1.6%。廣州、深圳的房價同比連續下降的月份最多。

二線城市二手房價同比下降2.1%（4月下降2.2%），降幅收窄0.1%。三線二手房價同比下降3.3%（4月下降3.6%），降幅收窄0.3%。二三線城市的房價下降趨勢不變，市場企穩基礎不牢固。

其九是5月一二手房價環比上漲城市大量減少，呈現下降趨勢。5月一手房價環比上漲城市46個，比4月上漲城市62個減少16個，2月上漲城市55個、3月上漲城市66個。

5月70城一手房價上漲城市46個（4月62個），減少16個。持平城市0個（4月2個），主要是持平的城市轉為下降。下跌城市24個（4月6個），增加18個，房價下降的城市明顯增多。

5月70城二手房價環比上漲城市15個（4月上漲36個），減少11個。持平城市0個，與3月、4月一致。下跌城市55個（4月下降34個），增加21個個，意味著房價下降的城市數量達到8成左右。

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