優質地塊“優”在哪里？

截至目前，今年多個城市首輪土拍已收官，土地市場企穩回暖是大趨勢。以上海為例，近八成地塊進入一次性報價區間，整體平均溢價率為7.3%；廣州有4宗交易達到封頂價，溢價率達15%；成都有3宗宅地熔斷成交，平均溢價率達14.46%。這些跡象預示土地市場已走出階段性“谷底”。

從樓市成交企穩回升，到重點城市土地市場回暖，表明房地產供需兩端的預期都在得到實質性修復。其中，供應土地成色、房企參與度和拿地策略都有一些新變化。

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一是多地政府拿出優質地塊入市。歷經兩年調整，過去的拿地“大戶”因經營出險或流動性緊張已暫停拿地，有條件拿地的房企亦非常謹慎，多數企業抱著寧可錯過也不拿錯的心態。

縱觀今年土拍較熱城市的供地情況可知，分批次出讓控制供地數量、將高質量地塊擺上貨架、給開發商留出利潤空間是突出特點。

與前幾年樓面價動輒超過限售價的60%、還附加配建等條件相比，當前的出讓條件要友好許多。比如，上海拍地對溢價進行限制，達到上限后會進入一次性報價環節，最終由更接近均價的房企中標。在這樣的規則下，很多企業愿意加入到博弈之中，很多中小房企也有所斬獲。

即便是底價或者低溢價率的地塊也能成交，已難見流拍現象?？梢浴胺€進快出”的優質地塊吸引房企爭相競逐，土地市場自然就活躍起來了。

二是頭部房企正在加速回歸土拍市場。萬科、華潤、中海等頭部房企在時隔3年后重回上海投資拿地，無疑是為上海乃至全國土地市場注入信心。

實際上，在上一波高價地頻現的熱潮中，不少房企包括部分頭部房企為了降低拿地成本，都曾調整過舉牌拿地與收并購拿地的投資比例。今時已不同往日，在公開市場拿到的地塊資產干凈、風險低。若IRR（內部收益率）能覆蓋，當下正是現金流充裕房企補倉的好機會。

當下還是頭部房企資產換倉的好時點。近期，多家頭部房企表示，會換倉到核心城市、核心板塊。出清不確定性資產，置換韌性較強城市的優質資產，可為未來高質量發展甚至向新商業模式轉型儲備“高貨”，這已是房企掌舵人的共識。

三是停止拿地對房企銷售的負面影響漸顯，優質房企需要新增投資實現有序經營。眾所周知，經過近兩年的市場洗禮，房地產行業已經發生了巨大變化。一部分以高負債、高杠桿、高周轉為經營取向的規模房企觸礁擱淺，進入艱難的修復過程；而順利通過洗禮的優質房企，則重構競爭態勢。

目前是房地產行業新舊動能轉換的節點，未來增量市場每年有10萬億元銷售規模，仍蘊藏著諸多機會。除了加快回流現金，有投資能力的房企應抓住機會擴表，推動持續發展。

展望未來，業內預計5月份和6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。屆時，房地產市場有望迎來“拿地-開發-銷售/經營-服務”的良性循環。

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