律師能否“以人查房”?為尋找答案，重慶兩位律師將不動產登記機關告上了法庭。一審法院依據民事訴訟法和律師法，判決不動產登記機關拒絕向律師提供不動產登記信息查詢的行為違法。
劇情在二審反轉。4月29日，重慶市第五中級人民法院依據物權法、《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》對此案作出終審判決：撤銷一審判決，駁回律師的訴訟請求。
多年以來，關于不動產登記查詢的公開范圍，一直都是社會各界爭議的熱點，不過無論是立法還是司法實踐對此均十分謹慎。
接受《法制日報》記者采訪的業內人士分析稱，根據物權法規定，有權申請查詢、復制不動產登記資料的主體有三類，分別為權利人、利害關系人和有關國家機關。不動產登記機關普遍認為，律師既不屬于不動產的權利人，也不屬于利害關系人，更不屬于國家機關，拒絕提供相關信息查詢。面對此種困境，多地律師只得依據律師法起訴不動產登記機構，但由于律師法和物權法的法律位階相同，所以律師起訴后敗多勝少。
業內人士建議，要明確律師在查詢利用不動產登記資料方面的調查取證權，還須從立法層面上進一步保障規范。
查詢信息遭到拒絕
律師提起行政訴訟
2018年2月23日，魏某某向法院提出訴訟，請求判令馮某某歸還借款本金30萬元及利息。北京某律師事務所重慶分所律師陳思、蔡榮鳳是魏某某的代理律師。
因案件需要，兩位律師持法院的《受理案件通知書》、律師事務所介紹信、授權委托書、律師執業證等，于2018年2月兩次前往重慶市沙坪壩區不動產登記中心申請查詢房產信息，該中心工作人員依據《房地產登記技術規程》，告知不能“以人查房”，拒絕申請查詢。
5月31日，陳思、蔡榮鳳以沙坪壩區登記中心拒絕查詢侵害了律師的調查取證權為由，向法院提起訴訟，將沙坪壩區登記中心的主管部門重慶市規劃和自然資源局(原重慶市國土房管局，以下簡稱市規劃資源局)告上法庭。
重慶五中院于2018年5月31日受理后，指定重慶市巴南區人民法院管轄。
巴南區法院認為，律師作為代理人，因案件需要，有權進行調查收集證據，以完成與委托事務有關的訴訟事務。因此，代理律師在行政機關拒絕提供查詢服務時，有權以原告身份提起訴訟。不動產登記中心拒絕提供查詢服務所依據的是《房地產登記技術規程》，法律層級低于民事訴訟法和律師法。
民事訴訟法規定，代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據。律師法規定，律師自行調查取證的，憑律師執業證和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。
為此，巴南區法院作出一審判決，確認市規劃資源局拒絕為代理律師提供房屋查詢信息服務的行政行為違法。
一審判決書公布后，四川省律師協會房地產與建設工程法律專業委員會委員張洪認為，巴南區法院這份判決書保障了律師的調查取證權，且說理正確充分，既解決了代理律師遇到類似情況的原告身份問題，又將房地產管理部門僅僅以部門規章為依據，拒不依法執行民事訴訟法、律師法的違法行為予以了分析論證，為律師處理類似案件提供了權威的參考依據和理由。
其后，市規劃資源局提起上訴。
2019年11月13日，重慶五中院公開開庭審理市規劃資源局與陳思、蔡榮鳳不履行職責上訴案。
5個月后，蔡榮鳳于2020年4月29日知道了二審敗訴的消息。
重慶五中院認為，根據物權法、《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，有權申請查詢、復制不動產登記資料的主體分別為權利人、利害關系人和有關國家機關。律師作為民間借貸糾紛的訴訟代理人，既不屬于不動產的權利人，也不屬于利害關系人，故而撤銷一審判決，駁回兩位律師的訴訟請求。
對于律師調查取證權，重慶五中院在終審判決書中表示，在民事案件執行環節，各地人民法院通常可以依申請或是依職權，向執行案件當事人的代理律師發出調查令，持令律師可以調查被執行人名下不動產、機動車輛、存款、理財等各種財產現狀，及其變動或者交易明細情況，進而充分發揮律師在執行程序中的重要作用。
對此，律師閻國仕認為，“理想很豐滿，但現實很骨感”。
閻國仕是詹某某訴黃某某股權糾紛一案執行階段的代理律師，他曾持貴州省遵義市中級人民法院出具的律師調查令、律師事務所出具的調查專用介紹信、律師執業證及委托書等材料，先后到上海市不動產登記中心和浦東新區不動產登記中心查詢被執行人黃某某名下房產信息，均被拒絕。
閻國仕提起行政訴訟后，一審法院認為，閻國仕要求上海市規劃和自然資源局提供其代理的執行案件中被執行人房產信息的請求，不屬于行政訴訟受案范圍，其起訴不符合行政訴訟起訴條件，裁定對閻國仕的起訴不予立案。閻國仕不服，上訴至上海市第三中級法院，二審法院也未支持其訴求。
閻國仕向上海市高級法院申請再審，但也被駁回。理由是閻國仕作為持證律師，根據民事訴訟法的規定，持法院簽發的律師調查令向不動產登記機構查詢相關不動產登記信息，該事項屬于民事訴訟執行程序中相關協助調查事項，依法不屬于行政訴訟受案范圍。
雙方觀點莫衷一是
訴訟結果敗多勝少
隨著社會經濟發展，房地產糾紛不斷發生，不動產登記機構受理的不動產查詢業務呈倍數增加，業界對律師可否查詢不動產信息爭論不斷。
《法制日報》記者梳理得知，律師因不動產登記機關拒絕查詢而提起行政訴訟的案件，在全國各地多達數十起，但判決結果大多為原告敗訴，其理由與重慶五中院的觀點基本一致。據不完全統計，目前在中國裁判文書網上僅看到兩起律師獲得勝訴的案例。
其中一起案件是律師何林洪與四川省營山縣不動產登記中心不履行法定職責案。
2017年6月，何林洪持律所介紹信、律師執業證書向營山縣不動產登記中心(以下簡稱營山縣登記中心)查詢復印某某證號的房產信息以及抵押情況，營山登記中心作出不予受理決定。隨后，何林洪向法院提起行政訴訟。
一審法院認為，律師法系上位法，而《不動產登記暫行條例實施細則》系部門規章，是下位法。何林洪作為執業律師，其申請個案信息查詢系履行工作職責，與是不是“利害關系人或權利人”無關，故營山縣登記中心的行政行為適用法律錯誤，其所作的行政行為違法，依法應予撤銷。
法院還特別指出，在如今我國的法制建設日臻完善，社會法治環境日益好轉的形勢下，國務院也多次下放、減少、取消行政審批事項，目的就是為了便民、利民。律師行業系我國法制體系建設中重要的一環，其依法執業應當受到法律保護。
宣判后，營山縣登記中心不服并提起上訴。同年10月23日，南充中院經審理后駁回了營山縣登記中心的上訴，理由是律師法規定的律師自行調查取證權，沒有附加須經有關單位和個人同意或者有關國家專門機關批準的條件，何林洪提供了律師執業證書和律師事務所證明函件，符合律師法的規定。營山縣登記中心引用的《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，雖然對不動產登記信息的查詢程序作出了規定，但由于律師法對律師調查取證的權利作出了特別規定，應當適用律師法。
中南財經政法大學教授郭澤強認為，我國不是判例法國家，最高法公布的指導性案例只是要求各級法院借鑒，并無法律強制力。地方各級法院的生效判決，更是無法得到普遍援引。因此，律師法中規定的律師調查取證權，還須從立法層面上進一步保障規范。
法律法規亟待完善
平衡知情權隱私權
2018年6月，自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。這意味著不動產的全國聯網時代已經來臨。
有網友提出擔憂，不動產登記聯網后會“以人查房”，擔心自己的房產信息遭到泄露。
安徽財經大學教授張運書認為，“以人查房”這個問題關系到公民個人隱私與公民知情權兩者之間如何平衡。一方面，公民的隱私要受到尊重和法律的保護，收入、房產信息、配偶姓名等都是隱私，任意查詢容易傷及無辜;另一方面，不能否認“以人查房”在反腐過程中發揮的積極作用，但不能擴大化。在依法保護公民隱私的同時，應出臺規范查詢，不能為合理查詢制造障礙。
2018年3月，《不動產登記資料查詢暫行辦法》公布施行，主要內容包括細化了法定查詢主體，明確了“誰能查”的問題;明確了依法便民高效的基本原則，解決了查詢工作“遵循什么”的問題;首次對利害關系人的概念進行了界定，明確了“什么利害關系人可以查”和“查到什么程度”的問題;規定了不動產登記信息資料的安全保護措施，明確了“怎樣防范個人信息泄露”的問題。
司法實踐中，律師查詢其委托當事人名下不動產登記資料，這種情況如同不動產權利人的查詢，目前對此爭議不大。但當律師申請查詢其委托人以外其他當事人名下不動產登記資料時，目前各種觀點不一。
北京市一不動產登記機構的負責人認為，物權法、《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》等明確，有權申請查詢、復制不動產登記資料的主體有三類，分別為權利人、利害關系人和有關國家機關。同時規定，清算組、破產管理人、財產代管人、監護人等依法有權管理和處分不動產權利的主體，參照權利人的查詢規定進行查詢。
北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群認為，律師“以人查房”在不動產登記資料查詢業務中，具有典型性和代表性。一方面是不動產登記機構堅持依法行政，另一方面是代理律師為了給當事人提供有效的法律幫助，雙方所執的觀點在現有的立法中難以得到統一。
胡功群建議，從維護公民合法權益角度出發，兼顧效率與公平，希望立法部門進一步研究我國現行的物權法、律師法以及相關法律法規，同時借鑒各國在不動產登記資料查詢方面的通行做法，對不動產登記資料中“可以公開查詢”“履行手續可以查詢”“應當嚴格保護”等內容，進一步通過立法界定清晰，既充分保護不動產權利人的隱私權，又有效保護不動產利害關系人的知情權，更好地發揮不動產登記資料為社會服務的功能。(記者 王 陽)
營業執照公示信息
