環球熱點！數家房企公布債務重組進展 融資環境階段性改善

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9月以來，多家上市房企陸續公布了債務重組進展或融資動作。從機構統計數據來看，8月典型房企融資規模同環比雙增。機構分析認為，當前房地產融資協調機制正在加快落地見效，疊加近期外部環境變化，房企的流動性壓力有望在一定程度上緩解。

部分房企債務重組取得進展

9月20日，冠城大通披露關于全額償還東方資產債務的提示性公告稱，冠城大通于2020年7月發行公司債“20冠城01”。2022年9月，公司就“20冠城01”債券與東方資產開展業務合作，由后者代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金。此后，冠城大通與東方資產形成新的債權債務關系，經東方資產同意，公司以持有的太陽宮公司95%股權、大通新材79.08%股權等資產為該債務提供質押擔保。

冠城大通此次公告稱，截至2024年6月30日，上述債務余額為8.58億元。截至2024年9月20日，公司已全額償還上述對東方資產的債務及相應資金占用費，公司相應的擔保責任隨之解除，后續將辦理質押解除手續。冠城大通同時表示，本次債務的償還將有效降低公司資產負債率及有息負債率，預計將減少公司財務費用支出，增強公司抗風險能力。

華夏幸福9月14日公布的關于債務重組進展等事項最新公告稱，截至2024年8月31日，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》中金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1900.29億元(含公司及下屬子公司發行的境內公司債券及境外間接全資子公司發行的境外美元債券重組);截至2024年8月31日，公司以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”股權抵償金融及經營債務合計金額約為人民幣169.35億元。

華夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期間，公司及下屬子公司未發生新增違約債務。截至2024年8月31日，公司累計未能如期償還債務金額合計為245.55億元。

除此之外，港股上市的禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產等企業也于近期陸續公布債務重組進展情況。其中，禹州集團的境外債務重組計劃已經取得多數債權人批準。

月度融資規模同環比雙增

近年來，受結轉成本偏高、費用率有所上升、存量去化、資產減值等多重因素影響，上市房企凈利潤持續下滑。2024年上半年，銷售端及融資端的壓力傳導到上市房企資產負債表，部分房企貨幣資金有所下滑，導致債務率有所上升。

不過今年下半年以來，房企融資出現階段性改善。易居研究院近日公布的房企融資數據顯示，受監測的30家典型企業8月份融資規模同環比雙增。8月份，30家房企發行境內債220.1億元，環比增加68.8%，同比增加26%。

從融資渠道看，與上月相似，中期票據、一般公司債和超短期融資券分別占比58%、28%和14%。由于當月有美的置業、綠城中國等民企及混合所有制企業發債增多，帶動融資成本有所上升，但融資成本總體處在歷史較低水平。

易居研究院分析指出，8月份，30家房企總償還金額為136.7億元，凈融資額為83.4億元，是今年以來凈融資額較高的月份，僅次于1月和3月，償債壓力顯著緩解。當月，30房企中有11家發行了新債，發債企業數相比上月增加。值得一提的是，濱江集團、美的置業等企業新發債利率低于債務到期利率，債務結構呈現優化趨勢。

8月21日，國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，金融監管總局相關負責人介紹稱，城市房地產融資協調機制取得階段性成效，協調機制以城市為主體、以項目為中心，在各方的努力下，精準支持了房地產項目融資。其中，商業銀行已審批“白名單”項目逾5000個，審批通過的融資金額近1.4萬億元。

記者注意到，9月份以來，A股上市房企融資動作不斷。9月11日，招商蛇口公告稱，公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)符合深交所債券上市條件，并于9月12日起上市。西藏城投9月6日公布稱，公司向專業投資者公開發行面值總額不超過8億元公司債券的注冊申請獲得證監會批復。

此外，珠江股份于9月6日披露的公司2023年度向特定對象發行A股股票募集說明書(修訂稿)顯示，公司本次向特定對象發行股票數量不超過2.56億股(含本數)，募集資金總額不超過7.48億元(含本數)，在扣除相關發行費用后，全部用于補充流動資金及償還債務。

房地產融資協調機制成效顯現

“城市房地產融資協調機制在加快建立見效。”中指研究院企業研究總監劉水分析認為，今年1月份，住建部和金融監管總局聯合發文，指導各地建立了城市房地產融資協調機制。6月份，兩部委再次聯合印發通知，針對提高“白名單”項目的推送效率和質量提出了多項優化措施，以進一步發揮城市融資協調機制的作用。

劉水進一步表示，推動需要融資支持的項目應納盡納，有助于更多相關領域項目獲得融資支持。對于需要通過“白名單”獲得融資支持但尚未滿足“白名單”條件標準的項目，各個環節的責任落實均做出了具體要求，比如城市協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要采取措施盡快修復問題項目，城市政府要加強協調，推動符合“白名單”條件標準的項目應納盡納等。

克而瑞研究中心相關分析人士也認為，隨著城市房地產融資協調機制的推進，以及后續各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業下沉到具體項目，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

該分析人士指出，對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好現有政策做好債務接續，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。除此之外，房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。

機構認為，近期美聯儲宣布降息，將對存量美元債和新發行美元債等帶來積極影響。易居研究院分析認為，對于存量美元債而言，其投資者持有風險減少，也因此會減少兌付壓力。同時對于房企新發行的美元債而言，融資成本降低，也有助于優質房企進一步拓寬融資渠道。

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