（美編：肖利亞）
(資料圖片僅供參考)
經濟觀察報記者陳月芹昆明、貴陽、鄭州報道 5月31日中午，昆明市中心的華潤潤府營銷中心旁，突然響起了鞭炮聲，這個僅花費幾百元的營銷舉動，引起周邊市民們討論：
“大白天誰放鞭炮？”
“華潤。”
“為什么？”
“華潤能交房?！?/p>
看上去，放鞭炮慶祝交樓正變得合理而必要，即便對央企而言，也是如此。
貴陽地產營銷人陳桀有一位客戶，每周都會到中海貴陽映山湖看工地，當時項目正在挖基坑、打樁，一連好幾天，從外邊根本看不到工程有明顯變化，這引發了客戶的擔憂。
陳桀解釋說，“中海是央企，不會爛尾”。
客戶反問：“你中海算什么？排名第一的恒大都能爛尾。”
買家確實在徘徊，他們看到城市的工地上：工人的身影越來越少，塔吊和挖機不動了。剛建起來幾棟樓體框架，戶型朝向很好，風吹過，赤裸的鋼筋水泥里南北通透。
有人在網絡留言板寫下房子停工/爛尾的長文，抄送給住建、市長乃至省長；有人去售樓處打地鋪，到地產公司樓下圍堵；或是干脆停貸，不再為等不來的一磚一瓦掏錢……
2022年7月，針對爛尾樓的斷貸潮在全國蔓延，警報拉響。央地政府高度重視，央行、住建部、財政部等部門隨即出臺多項措施，釋放超5000億元的保交樓專項借款。“保交樓”成為房企、建設單位、金融機構和地方政府的核心任務，甚至成為了最高層會議的重要議題。
購房者的信心，需要用樓盤的實質交付來一點點建立，因此在相當大的程度上，保交樓進度決定著市場復蘇的節奏。
然而經濟觀察報記者在多地調研發現，一年以來的保交樓會戰中，有些地方取得了明顯成果，但相當多項目的交付，仍因多方拉鋸，處于板結狀態。其中經金融機構和AMC、紓困資金評估后還無法復工的項目，是此項行動中真正難啃的骨頭。
保交樓不易
迄今為止，沒有官方數據披露過全國停工/爛尾樓盤的數量。
建筑業第三方信息平臺百年建筑網對全國范圍內1114個項目的保交樓交付進度進行調研：截至5月底，華南、華北交付進度較好，占比達到56%和40%；而西南和華中地區交付比例在全國排名倒數一二，分別為15%和16%。
6月以來，經濟觀察報記者在昆明、貴陽、鄭州等地采訪，隨機詢問近十位不同房企人士——估算近兩年購房的同事中買到停工/爛尾樓的比重，答案普遍在一半以上。一家頭部房企鄭州區域公司，買房員工中超8成無法獲得如期交付。
這些城市往往有一個共同點：依賴城改模式供地。而企業大部分通過一二級聯動拿地，拆遷補償和一級開發沉淀了巨額資金。2019年前后，樓市開始下行，部分企業流動性難以為繼，因而留下了大量爛尾樓。
“云南王”俊發地產就是這樣倒下的。在昆明單個城市，俊發的銷售額一度突破300億元，現在，則在當地留下了數十個停工項目。
一位俊發前管理者透露，從2022年初爆雷以來，該公司主要分兩步走展開自救：一是和金融機構、開發商深入接觸，為5-6個新拿的地塊找買家，但目前尚未有成功盤活的項目；二是為即將封頂交付的項目，申請紓困資金。
一位央企人士測算過俊發貨架上的部分項目，如果想要收購城改項目，不僅要出地價，還需承接回遷房、道路、學校及周邊配套建設義務，還要把項目欠平安信托的賬款接過來，算不過賬。
自2022年4月正式爆雷后，俊發集團在昆明的多個項目停工（陳月芹/攝）
另一座西南大城貴陽，熱衷于開發“超級大盤”。在其他城市，建筑面積40萬平方米的項目叫大盤，20萬平方米的算中盤；而在貴陽，500萬平方米以上才有資格叫大盤，100萬平方米只能算中盤。
由于財政規模有限，地方政府無力做土地整理和市政投資，于是讓渡土地收入，借助社會資本對片區進行整體開發，在這種模式下，本土房企中天、宏立城打造了未來方舟、花果園等高密度“神盤”，一度引來全國各地的學習對象，如今卻走到債務重組、破產的邊緣。
一位央企營銷人士透露，目前貴陽在售的樓盤中，超過80%的小開發商建設的項目停工，大部分項目被住建局暫停銷售和網簽，整個烏當區僅3個項目能正常銷售和動工。
一家頭部民企客研負責人發現，在爛尾樓集中的城市，剛需新房產品更難賣了。她分析，可能是2021年以來房企為自救回款，腰斬賣房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。
為什么這些地方的保交樓陷入困局？
專項借款：救急不救窮
2022年7月，遍布全國的樓盤斷供檄文，引發了房地產和金融的危機，當年8月，央行、住建部等部委指導國開行、農開行，通過專項借款方式支持保交樓，初期規模2000億元，目前各地已逐步發放第二期總額2000億元的紓困資金。
經濟觀察報獨家獲悉，住建部給這筆錢設定了嚴格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項目工程建設，商住公寓等不在保交樓范圍內；二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。
一位接近住建部的人士透露，起初保交樓紓困資金的適用對象為需按期交付的商品房，在全國第一批申請項目匯總后發現，首批2000億元遠遠不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類項目，優先保障住宅項目。
此外，首批專項借款僅適用于2023年3月31日前交付的已網簽的商品房申請，第二批次則截至2023年底。申報成功的項目，每套可獲得10萬元專項借款。
專項借款利率很低，前兩年還有1%的貼息，除了國開行、農開行實際收取的年化利息外，房企還須向城投平臺公司支付管理費、盡調費等，折算后，多數城市保交樓專項借款的綜合成本約3%，部分城市如鄭州需3.7%。
早在2022年9月中下旬，全國首批專項借款相繼撥付到各城投平臺的專項賬戶上，由平臺公司做抵押擔保，此后也由其根據項目工程進度審核并發放。
和財政撥款不同，這筆借款一旦進入專項賬戶，即開始計息。一家出險大房企的西南區域負責人張敦記得，去年9月底，十余個不同部門官員帶著公章，跑到項目售樓處辦公近一個月，只為讓借款更快發放給企業。
不過，面對低息借款，不同房企的悲喜并不相通。
2022年9月底，住建部門要求申請專項借款的企業上報4個口徑的債務情況，例如項目所有債務、后續資金缺多少，細致到該項目僅保交樓（只用于工程建設）缺多少錢，保民生（如項目裝修、園區綠化以及償還施工單位后續債務等）需要多少錢。
各區將所有申領項目列成臺賬，上報市里，由分管副市長掛帥，開專題會審批各項目情況。
張敦的兩個項目提供了價值10億元的抵押物，最終拿到4億余元專項借款。從申報到放款，總共花了3個月。
有房企反饋稱，其公司申請了專項借款，錢早已撥付到項目公司對應賬戶上，但由于事中審計發現資產價值不合格，會要求收回專項借款，項目遭遇二次停工。
各地實操過程中，會側重于將專項借款發放給高層住宅，因為涉及套數多，單個項目可申請總額大，而大平層、別墅產品，僅給10萬元/套的借款基本覆蓋不了建安成本，無法實際保交付。
因此，一年來，能通過專項借款完成交付的，多是主體架構已經基本完成，但幕墻、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的項目。
對專項借款的喜好，張敦總結為：先保有充足資產抵押的，先保容易保的，其余靠后。
提供抵押物，并非央行或政策性銀行對申請專項借款的強制性要求，各地執行標準不一。
今年一季度，鄭州召開穩定房地產專題會，各區住建局負責人、20余家出險開發商參會。一位參會房企人士透露，鄭州市長何雄在會上明確表示，“企業申請紓困資金不需要抵押物”，但到了實操環節，各區城投平臺仍嚴卡抵押物質量。
多家出險房企稱，由于自救中竭力變賣資產，所剩優質資產很少。例如恒大在河南區域的資產主要是停車位和酒店，難變現，通常借款的抵押率會被砍到50%以下。
貴陽萬達天階，原計劃2022年8月開業，目前也處于停工狀態，其外部圍擋上寫著“我相信的實力，是言出必行的能力”。該地塊還配有住宅項目萬達·自在花溪（陳月芹/攝）
“金融16條”的配套資金到位難
2022年11月，被稱為逆轉級的重磅政策“金融16條”發布，進一步積極服務保交樓金融，除支持上述政策性銀行提供專項借款，還鼓勵金融機構提供配套融資支持。
金融16條中力度最大的，被認為是其中的豁免條例：自文件印發半年內，向專項借款支持項目提供配套融資的，可在貸款期限內不下調風險分類，新發放的配套融資形成不良的，“機構和個人已盡職的，可予免責”。
前述住建官員透露，監管層原本希望紓困資金作為啟動資金，把一些出險項目盤活，令其可以再融資，撬動更多社會資金投入，而商業銀行配套融資便是專項借款外的一個補充。
半年豁免期已過，保交樓配套融資落地情況如何？
某頭部房企鄭州投拓負責人江英向經濟觀察報記者展示了其公司河南區域的融資臺賬：理論上，項目申請到專項借款和配套融資的比例為1:2，實際情況是，大部分項目的配套融資一欄是空著的，其所在公司在河南獲得近10億元專項借款，僅成功拿到一筆8000萬元的配套融資。
江英說，專項借款是帶公共性質的“保民生”錢，但商業銀行拿配套資金保項目的動力很低，對資產質量和后續的還款來源要求更加嚴苛。
另一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專項借款，但僅鄭州一個項目拿到了數千萬元的商業銀行配資。
該房企人士不解，公司好幾個項目有充足資產，還有十幾億土地款的待開發地塊，打五折后覆蓋借款都沒問題，但相關銀行就是不給予配套融資。
上述人士去問相關廳局官員，得到的答復是：能拿到幾千萬元，在整個河南省乃至全國都已經算比較靠前的。
在昆明、貴陽、鄭州等保交付任務重的城市，專項借款就已經僧多粥少，后續資本就更加難進入。
以鄭州為例，95個項目分食首批70億元專項借款，一家20強閩系房企稱僅獲得了數百萬元的額度，工程啟動一周后又沒錢了。
不少房企錯估了自己能獲得專項借款的額度，且申請這筆錢，需要和城投平臺實行“章、證、照”共管，并接受審計。有房企在申請后主動放棄了這筆借款，如河南本土房企康橋，選擇了引進AMC盤活項目。
一位四大行貸款部門人士解釋，金融16條實行白名單制，但商業銀行執行效果不好有商業銀行的考量，“內部上會，我要給他展期，要先做資產評估。如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒有人愿意做這種吃力不討好、還高風險的項目”。
運營資金：售樓處便池堵了都沒錢清理
“‘紓困資金只能用于工程建設’，這是鐵律。必要時，這句話可以用來勸退上門討錢的供應商和債權人，多默念幾次，也可以用來說服被拖欠數月工資的自己。”前述頭部房企鄭州投拓負責人江英對記者說。
兩批次專項借款中，江英所在公司拿到了10億元以上，這份額在整個河南都算靠前的。同行聽到消息紛紛發來祝賀，江英解釋這是誤會：
今年以來，她只在年前收到一筆工資，全公司員工的工資普遍被拖欠3個月以上，還有幾十萬的墊付報銷款沒有回音。
員工工資、外部欠款乃至在售項目運營管理費用，按規定都不能用紓困資金償還。因此，大部分出險房企選擇搬離高端寫字樓，擠到到項目售樓處的簡易辦公區。
一度，連售樓處糞便池堵了，江英的公司都支不出錢去清理。
原則上，保交樓專班要求房企用自有資金和銷售回款來維持經營，但市場不好，營銷各端口又沒有經費支撐，銷售很難見好。
一位恒大人士介紹，以前是區域公司總管區域所有項目的財務，但現在基本把區域公司一級的人員薪酬分配到項目，由項目財務給區域公司員工發工資。
一位地方政府官員說，嚴格限制紓困專項借款用途，預售監管資金優先用于保工程建設是對的，但不考慮到企業經營層面實際情況，就有點脫節。
他建議，應當允許一部分錢用于項目自身經營，如員工工資發放、適當的營銷費用等三費支出。
“單純依靠千億級的紓困資金保交樓是不現實的，”這位地方政府官員說，兩個批次共4000億元的專項借款，約投放給400萬套房源，但僅恒大一家，在全國范圍內的待交付房源就達到150萬套，并且，爆雷房企不一定拿得出足額資產抵押。“房企最終要通過自身經營渡過危機。”
債權人：為資產拉鋸
近兩年過去，還處于停工狀態的項目，表面問題都是缺乏資金，冰山之下其實是債務問題。
一家頭部代建公司高管說，難的項目有眾多債權人，超融嚴重，債權多，虧損大，如果利益相關人誰都不愿意承擔過多的折損，那就誰都動不了，誰敢動，債權人馬上申請查封。
根據破產法，一個地產項目到了破產清算環節，債權清償第一順位是全款購房者的權利，第二順位是建設工程價款債權，第三順位是擔保債權，如土地抵押權。再往下，分別是破產費用、共益債務、職工債權、社保和稅收債權以及普通債權。
但實操上，各方的優先級全亂了。
排第一順位的是施工單位，因為不把工程款付清，它就不交樓，因為一旦竣工，施工單位的債權可能就沒人管了。
如果想讓新的工程方進來，原施工單位有農民工工資做依據，還占著場地，不先把舊的資金解決，施工單位就拒不退場或者拒不交樓。
前述20強閩系房企河南負責人提到，依據“舊賬掛起”原則，施工單位原先支出的工程款（除農民工工資外）暫時擱置，房企拿紓困資金或預售資金支付后續工程款。但總包單位會算一筆賬：工程利潤已經被壓得很薄，施工單位的利潤可能都“放在”在工程最后的20%，屆時房子封頂交付，政府不管債務清償，不能指望打官司要回錢。因此，施工單位會要求開發商和專班簽署協議，拿應收賬款或房源、車位等作質押。
前述地方政府官員近兩年在一線忙于協調保交樓，“學習”了不少保全、騰挪資產的方法：例如開發商和工程方是關聯方，除非紓困專班要求強制換掉，否則一般會沿用舊的工程方。有的工程方會做大工程造價，將收到的保交樓款項又一點點轉到項目外。
部分城市的紓困專班還需跑去每個工地監督工程進度。有城市住建官員透露，其所在城市利用智慧化手段監控工程進度，防止總包單位和開發商虛報進度套取預售監管資金，重點項目還會配備攝像頭，但攝像頭常常被損壞。
人多且分散的小業主們也是核心債權方，在項目紓困中起到重要作用。張敦在昆明的一個項目甚至給業主代表開工資，讓其協助推動釋放項目保全資金，團結所有能團結的力量。
資產審計：貶值焦慮癥
根據九部委發布的《關于通過專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付的工作方案》及央行、住建部、財政部聯合印發的《保交樓專項借款資金管理辦法》，數千億保交樓專項借款須遵循“后進先出”等一系列原則，優先償還“保交樓”專項借款到期本息與農民工工資，以確保專項資金安全使用。
此外，抵押物比例設置，也調節著資金安全閥門。張敦申請專項借款的項目抵押率不足50%，“政府和城投公司怎么算都不會虧”。
實際上，地方政府對資產價值貶損持更加謹慎態度。因為，這兩批專項借款須統借統還，由地方城投平臺做借款主體，會形成地方債務。
前述住建官員透露，專項借款要保障已售部分交樓，要靠未售部分形成回款，以償還專項借款，剩余部分才是項目應有利潤。但很多項目大部分房源已銷售一空，嚴重資不抵債，抵押物是城投公司能抓住的最后稻草。
據悉，2022年年中，有關部委研究這筆紓困資金的制度設計時，起初要求由地方政府對保交樓借款兜底，后鑒于地方政府不方便出面，便把責任壓給了城投平臺。
該住建官員指出，專項借款由九部委牽頭，審計署將對城投公司等借款主體做事后審計，而地方政府當前已經著手做事前和事中專項審計，調查企業的債權債務、可研報告、財務收支情況等，嚴防挪用專項資金、惡意抽逃行為。
今年2月以來，多地審計部門發現，部分項目存在很多“坑”，如資產已經持續貶值，但此前該項目已經預申請到一批借款，城投平臺只能要求企業追加抵押物，否則不敢放款。
企業認為50%的抵押率足以保證借款安全收回，但自去年以來，樓市銷售端持續下探，資產貶值速度超出了各市場主體的預期。
“抵押物都有一個限期估值，如果后續房子賣不掉，評估出來的價值1萬元或5000元，都是沒有意義的?！痹撟〗ü賳T建議審計部門應綜合考慮保交樓的復雜性，適當容錯容缺，否則各地都不敢繼續申請和下放專項借款。
據悉，5月貴州省開了一個專題會，研究是否將專項借款的管理權收回市州，進一步從嚴管理。
而值得一提的是，在廣東，深圳、東莞兩個城市從未申請過專項借款，堅持用市場化原則盤活停工爛尾項目。
即使項目獲得紓困資金重啟，項目交付之日才是清算盈虧之時，屆時工程方、債權方、金融機構甚至紓困基金等各方都需要承擔虧損。
相較之下，能拿到房子的小業主們的權益會被優先保障，前述住建官員指出，專項借款最多能保障樓盤交付，住沒有問題，但可能因為缺水電配套，將來辦理不動產權證會有些許問題，要看各地如何把關驗收標準。
千方百計之后：自己突圍去？
保交樓任務壓頂，部分城市奇招迭出。
多個房企高管稱，對法人、項目負責人實施“限高”，已經是保交樓的常規手段，一些地方的項目負責人還會被請去喝茶。
這些地產項目法人被限高后不能訂機票、坐高鐵，后來，有人摸索出渠道，可以找中介用護照買機票，但只能全價買經濟艙。
其實，很多項目走到停工爛尾，主要原因是開發商抽調走了預售款，導致后續建設資金難以為繼。
一位出險房企高管直言，預售款在公司法人在任時被挪走，涉及非法抽調資金，確實違反了公司法，地方行使公檢法手段可對法人限高、行拘。
不過，預售款被挪走，有企業的責任，也有原來監管的缺位。
“在恒大爆雷前，多數二三四線城市的預售資金監管形同虛設，對這筆巨額且無息的錢，幾乎所有房企都會統一調配和使用，不用才傻?！痹摮鲭U房企高管說。
前述恒大人士透露，部分城市在開展“去恒大化”行動，一是在建工程通過專項借款等保交樓；二是項目股權變更，城投等以代管代建形式介入；三是某城市有關部門還在向法院申請將房企單個項目破產，這類項目自身資產比較充足，政府希望項目破產重整后發行共益債，以支持保交樓。
房企并不希望單項目被破產重整，這對地方保交樓可能是好事，但對企業來說就更困難了，好資產被瓜分，資不抵債的項目加速惡化，公司層面的盤活就更難了。
在一些華中、西南等區域的城市，城投公司介入停工項目，負責代管代建，但很多僅停留在簽署協議層面，沒有真落地。
某爆雷房企的好幾個項目已和政府平臺合作，到了今年第二季度，城投平臺債務壓力進一步加大，融不到錢，“我們本想著用他們的信用背書，結果發現城投員工個人得向外貸款，回來給單位發工資”。
對那些僅憑專項借款根本無法交付的項目，部分城市則要求房企做退房、退地處理，地塊連同在建工程打包出讓?；蛘邊⒄杖莻?，地方政府新掛一塊地，在地價款上給優惠，但約定競得人需拿一部分土地款還給上一任房企。這樣，政府可以不出錢又解決問題。
還有一些地方政府摸索出了竅門，既然叫不醒只想“躺平”的開發商， “抓”住項目融資方是更有效的辦法——大部分融資方的錢不是自己的，可能是私募而來，必須給投資人一個說法，所以地方政府可以打包全市項目和金融機構談，只要能保交樓。
（應受訪者要求，陳桀、張敦、江英為化名）
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