鳳凰網《風暴眼》出品
文｜丁純青 編輯｜劉培
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編者按
得天獨厚的自然資源，獨一無二的自由貿易港，看好海南發展的人們，在過去數年內從全國紛至沓來、投資置業，引發新房價格成倍增長。如今，許多投資客發現，一手房與二手房早已形成相對割裂的市場。價格攀升的一手房背后，是有價無市的二手房。海南的二手房，很少有人問津；投資者們在熾盛如火的南海上，體感漸冷，宛如失去方向的舵手。
01
在海口市大華錦繡海岸小區，業主活動中心的臺球桌上，老馬對小自己二十歲的強哥開玩笑：“十盤球只要贏我三盤，就讓你用‘廉租房’換我兩室兩廳，怎么樣？”
老馬口中的“廉租房”，指的是三公里以外，強哥在濱海新天地二期花80萬元購買的一套56平方米的精裝一室一廳。而老馬自己的兩室兩廳，則遠在海南島東北角的文昌市，雖然面積比較寬綽，但是當時購買價格不到44萬元。
老馬，60多歲，北京人，嘴貧，定居?？诤螅驗榇蚺_球，結識了“強哥”。強哥本姓戴，河北人，雖然比老馬小兩旬，但是早年做生意時養成的習慣和性情，讓他在海南擁有了超乎年齡界定的稱呼。兩個北方人因為志趣相投，在海口成了無話不談的朋友。
當然，畢竟是玩笑，沒人會當真。不過玩笑背后卻是橫亙在二人面前的一個尷尬現實：海南的二手房，如今鮮有人問津了。
當初為了置辦海南家業，強哥在海口市濱海新天地接連買了三套房子。一期的四室一廳，三口人從2016年底住到現在，空間綽綽有余；同年，在二期買的一居和三居兩套精裝房，交房伊始，他便把家電配備齊全，以待轉租。
但是，租賃市場似乎很低迷，完全不是買房子時中介宣稱的“隨便出租幾套躺著賺錢”那么容易。強哥名下的五套房子，除了一套自住，其余四套一年四季大多都是空置狀態，只有一套“小戶型”租了出去，但還通常是短租。最近，中介告訴他，租客很難找，還讓降低月租，一套50多平方的房子月租金從1600元降至1400元。
房難租，更難賣。
強哥曾把海口天利龍騰灣的兩套海景房，掛在中介平臺出售。不過，掛了兩年時間，外地看房客總是意興闌珊，嫌價格太貴。他當時入手價為1.8萬元/平方米。本想略有賺頭就轉手，怎奈龍騰灣的二手房市場均價如今還不到1.5萬元/平方米。
即使遇到意愿強烈的買房客，結果也總是令人失望。朋友介紹的買房客風塵仆仆地趕來海南，他熱情招待，陪吃陪逛。對方一旦了解行情，便轉身買了其他樓盤的期房，幾天后，給他發來最后一條微信消息：“感謝戴總的文昌雞和老白干！”
愛開玩笑的球友老馬，也在為賣房發愁。
花費心血最多、反復設計施工的觀瀾湖復式房，老馬最近又去咨詢了行市，“一點沒漲，轉手價還是當年的開盤價140萬，都賣不出去?？晌耶敵踝鎏舾?，分層改造外加裝修，還擱進去60萬呢！”
即便折價出手，買主依然難覓。主要原因是?？诔悄系挠^瀾湖片區，雖然開發最早，但其行政和商業的區位優勢，十余年來先后被西海岸和江東新區所超越，導致配套設施建設始終跟不上。
不過，就算地段優越，華盛中央公園的商住兩用大平層也面臨同樣的境遇。這套大平層，老馬原計劃是做一家紅酒商行的，畢竟當初看重的，是西海岸商業中心周邊，人煙日漸稠密的前景?，F實是，疫情三年過去，買來的酒只好和老友慢慢消化；臨街的鋪面比起之前，更無人問津。
老馬安慰自己，房子是否成交，也要“靠緣分”。
山東人陳婷婷還沒遇見自己的“緣分”。從陽臺能夠俯瞰半個?？诘膰鸪茄攀嗽?0層大一居，定位高檔、環境優美、生活教育資源一流，加之房源稀缺，照理實屬緊俏資產。然則超過3萬元/平方米的單價，讓一年住不過半年的養老者們望而卻步；而對于為學區而來的三口之家，空間又顯得過于逼仄。
有價無市，是炒房客多年來在海南，時常掛在嘴邊的一句話。
外熱內冷，也是今年海南二手房市場的真實景象。即便疫情防控政策優化調整后，海南一度迎來了旅游業和房地產市場的復蘇。然而，紅火的置業潮下，二手房價格仍未趕上去年同期的水平。
國家統計局數據顯示，今年1至3月?？诤腿齺喌男路績r格持續穩步上揚，已先后超過去年同期價位。而一季度的二手房價格，卻依然沒能恢復到去年的行情，持續疲軟。
（圖源：國家統計局）
02
濱海新天地，同海口市政府、國際會展中心各一街之隔，地處西海岸城市副中心的核心地帶。10年前，強哥看中的，是這里的發展潛力與居住環境。只要買了房，女兒無需落戶即可入讀海口市重點五源河學校。路過筆直高聳的大王棕，每天為椰風海韻所環繞，強哥主動承擔起上下學接送的任務。女兒在北京豐臺上幼兒園時，這是不可想象的。
買一期之前，他已經入手了天利龍騰灣的兩套房——純粹的置業投資，為炒而購。當時，“戴總”在老家衡水的管材生意正旺，還沒打算來海南長住。2014年，他來?？谡勴椖客顿Y，剛下飛機，就看到笑臉相迎的中介小伙。當時他很感動，中介考慮得如此周到，還提供接機服務。不過，隨后車子并沒拐進他買的龍騰灣小區，卻轉向濱海新天地的售樓中心。經舌燦如蓮的售樓小姐一番摹畫，強哥當即鎖定了“樓王”之一。
他那時不差錢，一期置業不久，便通過時任物業總經理，給自己預留二期戶型朝向樓層俱佳的兩套房源。
強哥自己也沒承想，事后生意接連遭遇挫敗，自己成了失信被執行人，干脆躲在?？谏罹雍喅?；濱海新天地一期的大四居成了常年定居的家，而且一住就是7個年頭。
不同于只看好西海岸的強哥，老馬的9套房，是多點開花，文昌、陵水、五指山、三亞，均有他的房產。2015年后，老馬的剩余資產基本都化作了海南的“鋼筋水泥”。
“本來只想買一套，自己住就行。忙活了大半輩子，再不折騰了。”與老伴離婚多年，老馬的兩個女兒也先后去國外發展。但生意人的眼里滿是投資機會，海南島東線的陽光沙灘，五指山的熱帶雨林，他對置業顧問的一句話印象深刻：中國唯一的自然條件就是升值空間。
2018年春，一位職級不低的政府朋友告訴老馬，海南將施行轟動全國的“最嚴限購令”，屆時一個家庭只能買一套房，還須有人在海南繳滿5年的個稅或社保才有資格。老馬當機立斷，對觀望良久的多處房產密集出手，一發不可收拾。
當年海南樓市的火爆程度，令地產行業工作多年的朱延宸至今記憶猶新。
位于?？趪Q商圈黃金地段的一個樓盤，是CBD屈指可數的高端項目。2018年4月，即將實施最嚴限購的消息一經傳開，該項目一期緊急開盤。開盤當天，多數購房者一哄而上爭奪房源。
那時候，很多購房者都相信，搶到就是賺到?！爱敃r非常瘋狂?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網《風暴眼》，甚至，因為意向客戶太多，相仿的樓層戶型價格差別很大。有人以1.2萬元/平方米的價位簽了合同，還有人因為猶豫了一下，價格就沖到當時罕見的2萬元/平方米。
彼時，?？诘亩址績r，普遍尚未過萬，人稱該項目為天價房。待到2020年和2022年二三期先后開盤，市場變得更為瘋狂。
很多人都篤定樓盤價值只會有增無減。意向客戶，即便符合購買條件也很難買到新房。房地產開發商還暗中推出“優先購買權”，制造房源緊張的局面。
所謂的“優先購買權”，即率先鎖定意向房源，確保享有二期房產的購買權。但“優先權”是有代價的，在首付款之前，意向客戶必須一次性支付給“某中介公司”40余萬元，名目是“游艇會會員費”。
石梅灣國際游艇會（圖源：網絡）
石梅灣國際游艇會，是同一開發商在海南省萬寧市的獨立開發項目，營業至今已有十年?！半m然不強制，但要參與選房就必須交錢入會；不入會的人，需要等新會員選完才可能有機會?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網《風暴眼》。
朱延宸也是搶房人潮中的一員，他同樣預支了40多萬元“會員費”，并通過關系才拿到“優先權”。雖然由于限購政策的捆綁，新房市價看似并無明顯起伏，項目二期和三期的期房始終徘徊在1.73萬元/平方米至1.79萬元/平方米之間?！暗珟缀跛械倪@波業主，實際成交價格都要高出很多“。
世上沒有不透風的墻，何況是省會核心地塊的稀缺資源。有錢買不到房或者排不上隊的人，怨聲載道，甚至有人直接向地方主管部門舉報該樓盤未明碼標價。海南省市場監督管理局隨后以消費欺詐的名義，對開發商罰款75萬元。朱延宸向鳳凰網《風暴眼》感慨，“處罰金額還抵不上兩筆會員費呢！”
雖則已有前車之鑒，但項目三期變相的服務費用照收不誤。只不過不再設立名目，改之以當地市場的慣用暗語——“茶水費”，完成更為幽暗的買賣。
“三期的茶水費？百萬元起步吧?！敝煅渝房隙ǖ卣f。
假使以1.8萬元/平方米的價格，購置一套項目三期100平方米的一手房，而“茶水費”以最低的100萬元計算，不含稅成交價也高達280萬元。成本陡增，二手房單價自然水漲船高，一度沖破3萬元關口。
虛浮的高價、曾經登上媒體的質量問題，讓該樓盤業主的產權長壓在手，難得有人過問。
海南出臺的一系列房產政策，本有吸引外地人才落戶的用意，但以往坊間有句戲稱：“總說人才落戶，人才呢？來海南島看房買房的，都是人才的爸媽呀！”不過，自貿港封關在望，有置業剛需的人才，的確也多了起來。“新中產”蘇韻瀧便是其一。
2018年，因為任職企業在三亞注冊了分公司，財務總監蘇韻瀧有條件申請認定成為自貿港的高端稀缺人才，從而可以只繳納15%的個稅，比在北京“劃算”多了。但優惠是有指標的，每年她需要在瓊住滿半年時間，當年稅負才可減免。于是，在中國的南端再買套房，成為順理成章的事。
既然打算自己住，她很花了一番心思在裝修上，還添置了全屋智能家居系統。
然而現實總非理想，公司的財務大事基本仍須在北京總部料理，一場無從預料的疫情，也讓旅居海島的時日屈指可數。來去匆匆，蘇韻瀧這兩年往返三亞，全住進了酒店。
隔三差五，她經常接到租房中介的電話，要給她介紹“知根知底”的長租客。她也知道房子有人住才更“結實”，無奈一整套智能家電自己還沒用過兩三次，租金又低得可憐（海南地區行規，物業費在出租期間也由房東支付），想想還是算了。
03
“闖?！比甑那疤煅纳鐓^常務副總裁湯逢雨對鳳凰網《風暴眼》感慨：“自2018年實施最嚴格限購政策以來，經歷三年疫情及今年初的政策優化調整后，2023年的海南房市正處在有史以來最沒有方向感的時候?！?/p>
很多業主在賣房和繼續持有的邊緣掙扎。
“再過兩年，海南島一旦封關、對外放開之后，外國人涌進來，帶著美元歐元的有錢人肯定少不了，房子還愁賣嗎？”許多小區的外省居民口耳相傳著賣房人的話術，“內地人反而更難買了，你家的房絕對是搶手貨，要沉住氣呀！”
可也有相當一部分人覺得，新規劃的商業區、住宅區才剛剛起步，“房價也不像之前限制得那么死了，那些開放商還在繼續拿地蓋樓，售樓處轉行的那些年輕人都回來了，一個項目接一個，現在干勁十足呢！”他們認為，只要新房不斷，二手房銷路依然有限，但凡自己不住，莫不如盡早抓住脫手的機會。
說起來頭頭是道，這些業主的內心依舊忐忑不安。他們仿佛把沒有導航的車子開到了海南的岔路口，左右四顧，一片茫然。
和當年一心為開辟事業而闖海的湯逢雨不一樣，為遠離債主或投資養老才定居海南的強哥和老馬，代表著重資產被困滯在島上的一批置業者。對于未來，他們只能抱有樂觀的企盼——2025年全島封關給樓市刮來一陣暖風。但眼前的現實，也著實令人惱火。
七年來，強哥頂著“老賴”的身份，無法乘坐高鐵和飛機，腳步基本止于這不到4萬平方公里的海島上?；睾颖碧接H，只能選擇乘坐數十個小時之久的綠皮火車；老家的生意，也無法打理，全權交給弟弟，自己索性當了甩手掌柜。40多歲的年紀，整天跟退休的老頭們混在一起，釣魚打球，日子看似愜意悠閑，但強哥內心卻總有說不出的無聊和苦悶。
他試圖讓自己忙碌起來，重新建立昔日的秩序感。他主動挑戰物業，隔三差五就要去那里“干上一仗”。
他認為物業當初承諾的“物業費打包優惠”和房屋租賃代理服務，根本就是空頭支票?，F在物業工作人員并不為他的處境考慮，而是只想著房子租出去就好，完全不管價格高低，他說。
這樣從去年交涉到現在快一年了，沒有任何結果。最近，他動用自己的人脈關系，試圖改變懸殊的對抗力量。
他專門設下酒局。請客的對象，包括瓊山區一個派出所的副所長，以及他介紹而來的長濱社區新任居委會主任。后者在酒桌上答應出面與物業協調，為強哥的利益再作爭取。
強哥喝得酩酊大醉。酒醒后，妻子埋怨他，年近五旬還不知愛惜身體。
朋友老馬，看他太憋屈，勸他不要太猶豫，能出手時就出手，抓緊變現還債、摘掉“老賴”的帽子，就可以坐飛機或高鐵回大北方了?！斑@三年憋死了，咱哥兒倆也搭伴兒過過信馬由韁的日子！”
強哥不是不想賣房還債。兩天前，又有老鄉介紹一位想買房的朋友，他看對方興趣很大，特意挑選一家地道的海南餐廳熱情招待，最后還是無功而返。這兩年，他有太多類似的經歷。剛開始，有看房的人來，強哥總會撂下魚竿，或是推掉球局，拎著鑰匙全程陪同，一套不滿意再看看另一套。他覺得自己跑過業務干過銷售，對買主的需求和心理，比別人更能夠把握得住。
轉眼到了今年，除了老熟人引見的主顧，他不太愿意再多花口舌工夫?！靶星榫褪沁@樣，”強哥吐一口煙，“幾戶鑰匙往德佑地產（房產中介）店里一掛，由他們帶著看去吧！”
老馬也開始盤算自己投資海南房產的意義。大外孫在多倫多上了小學，還不知道今年放假，媽媽有沒有時間帶他回來看姥爺；曾說要回國陪老馬的小女兒今年秋天將上大二，卻已對研究生方向和在北美的工作目標做好了規劃。給兩個孩子置辦的海南資產，老馬多半是只能變現交給她們的。唯有前妻，情義仍在，隔年過冬，還會來陵水小住?！八齺砹耍揖妥『？诖笕A二期——留兩套足夠了?！崩像R有點擔心未來的房產政策變化，“如果房產稅出臺，海南不是‘先行先試’么？到那會兒，像我和戴總這樣的，都沒有好果子吃！”
門可羅雀，老馬未做成的紅酒商行（圖源：鳳凰網《風暴眼》）
老馬和強哥畢竟家底頗厚，無傷大雅。相形之下，靠薪資養家的朱延宸，并沒有如此平和的心境：“比如當初1.73萬元/平方米的“一刀切”限價紅線，政策的初衷是好的，不給炒房的人過多的倒騰機會，可結果卻也讓企業搞出來很多對策。有的地產公司、中介公司膽子很大，明修棧道暗度陳倉，間接破壞了二手房的市場秩序！”
誠然，作為自由貿易港，海南既要勇于向全球敞開懷抱，也應善于規范內部環境。不僅要“擺脫房地產依賴癥”，更要擺脫扯發展后腿的市場亂象。
蘇韻瀧希望今年有機會到三亞的“家”里多住些天。雖然工作中經手過很多投資大項目，可把熱帶唯一的棲居之所當作投資標的，她還一直沒有想過。
“房住不炒，本不就是應該的么？”
（文中除湯逢雨外，所涉人名皆為化名）
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