"小陽春"的戛然而止,在一個月后體現在了網簽中。截至4月26日,北京4月二手房網簽量12101套,機構根據4月以來的成交趨勢,預計全月二手房網簽量在1.4萬套左右,不會突破15000套,和3月的22000套相比,大降8000套。考慮到網簽滯后的特點,這種"轉冷"實際是3月后半期的市場體現。值得一提的是,北京推行二手房"帶押過戶"已經接近一個月的時間,據一線經紀人反映,"帶押過戶"并未引發交易的"增量",新增客戶也沒有出現集中涌入。
圖片來源:北京商報記者拍攝
【資料圖】
"也就1.4萬套左右"
根據北京住建委官網數據統計,截至4月26日,北京二手房網簽量12101套,同比去年4月同期上漲1.1%,環比上月同期下降26.2%。"預計全月二手房網簽量也就1.4萬套左右,和去年同期基本持平。"多家機構的分析師給出了這樣的預判。
麥田房產給出的判斷是,之所以有如此大幅度的下滑,也是受到前期高位的影響。今年"小陽春"前期積壓購房需求較多,成交量創下近年新高,使得4月份網簽量回調比較明顯。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙稱,在2-3月需求大規模釋放之后,4月網簽規模縮減,但可以看到,還是處于歷史中高位水平的。
北京商報記者注意到,自2022年5月,北京二手房網簽量跌破萬套,來到月度成交8000+區間后,市場逐步反彈,9月達到14329套,但隨后開啟降溫模式。降溫狀態一直持續到今年1月,2023年1月北京二手房網簽量8308套,同比2022年1月的11875套下降超過30%。進入今年3月,北京二手房網簽量迎來全面爆發,純住宅22192套也成功進入數據上"比較過熱"的區間。
價格方面,根據麥田房產數據監測顯示,4月份北京二手房掛牌均價維持平穩,整體來看業主對市場的預期比較穩定。但另一方面,4月份二手房議價空間和3月相比擴大0.23個百分點,對于一些著急成交的業主來說,在4月份愿意用更多的價格讓步來換取成交。
4月二手房掛牌房源量繼續增加,根據麥田房產數據監測顯示,4月份北京二手房掛牌量環比上月增加4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少,但因為成交放緩,導致在售房源總量增速依然維持高位。
"4月的市場更不好"
考慮到二手房交易的數據滯后性特點,市場表現要早于4月回歸"冷靜"。
張銘是西城區金融街片區的房產經紀人,對于過去幾個月的二手房市場表現,他給出化"主動"為"被動"的解釋。其表示,北京二手房市場在今年2月份最好,買賣雙方都是主動問詢、主動要求帶看,當月成交量也跨越一個高度。進入3月后,除積壓需求釋放進入尾聲外,買賣雙方還有一個"等待"心理,預期兩會召開能給到一些寬松政策,因此也由"主動"變為"被動",需要多次溝通才能完成帶看,成交量更是有明顯下滑。"4月份的情況還不如3月份,體現到網簽數據方面可能會更差,對于后市目前不好判斷。"張銘對北京商報記者表示。
對于張銘的說法,朝陽區華嚴北里片區的房產經紀人李昂也持同一觀點。李昂對北京商報記者表示,越過2月份高點后,市場在3月下旬進入降溫狀態,最明顯的變化就是一些朝向不好的戶型,或者老舊小區的頂層戶型失去了市場關注度。"上述提及的房源,2月份還有人來問的,3月份一組帶看也沒有了。"李昂稱。
"帶押過戶"未帶來"增量"
"我們‘五一’肯定不休了,公司剛安排了至少兩個月的營銷。"北京某頭部中介公司的市場負責人承認,在短暫的"小陽春"后,市場目前確實很淡,4月經紀人手中還有點春節后成交的收尾,但過了"五一"如果成交還沒起色,就很難了。目前公司暫時安排了兩個月的營銷,但從一線帶看的數據反饋,并不理想,兩個月后是否繼續或者升級,還要再看看。
目前北京二手房方面的支持政策并不多,有財政部在去年頒布的"賣一買一"退稅政策,以及近期北京剛剛落地的二手房"帶押過戶"。值得一提的是,北京推行二手房"帶押過戶"已經接近一個月的時間,據上述一線經紀人反映,"帶押過戶"并未引發交易的"增量",新增客戶也沒有出現集中涌入。
"‘帶押過戶’縮短有抵押房屋交易的時間及交易成本,對大額抵押的房產更有利處,對于行業來說,提高行業的成交效率及買賣雙方的成交體驗,而對于提振市場活躍度的作用有限。"王小嬙表示。
震蕩徘徊的后市
按照傳統的判斷,北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間,是屬于市場比較正常的狀態,不熱但也不冷。如果低于這個數值,特別是月成交量低于1萬套時,可以定義為市場比較冷的狀態。如果高于這個數值,特別是月成交量高于2萬套時,可以定義為市場比較熱的狀態。
從8000+到2.2萬套,再從2.2萬到1.4萬套,短期成交量快速上漲后,北京二手房增長后勁不足了?
對此,一位業內資深分析師也給到北京商報記者解釋。其表示,可以明顯感覺到今年2月份北京二手房市場的高熱度,3月網簽數據也是很直觀的體現。但可以看到,3月北京二手房網簽數據其實是"不正常"的,可以理解是對前期交易減量的"補漲"。去年下半年以來,尤其是11、12月份市場受影響程度最大,北京近80%的中介門店關停,大部分人處于居家狀態,數據表現也就是不到一萬套。之所以有后勁不足的感受,也是2月份"過熱"的市場提前預支。隨著時間的推移,市場逐步出清,交易節奏隨之下降,屬于正?,F象。
對于下階段市場表現,王小嬙指出,北京作為一線城市的代表城市,目前處在存量房時代,可以預見的是,今年北京二手房市場的成交規模明顯要高于去年,經過一季度大規模市場需求的釋放,預計二季度北京的二手房市場將回歸平穩運行階段,月度成交維持在1.2萬-1.8萬套之間震蕩徘徊。
北京商報記者王寅浩
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