近日，兩則一線城市樓市消息在市場流傳：一則消息稱深圳二手房貸款將與參考價脫鉤。工行、招行等多家銀行和房地產中介表示，深圳多家銀行尚未接到正式通知，目前根據銀行評估價辦理按揭。
另一則消息稱，上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。當天，上海招行一位個貸經理表示，目前上海二手房仍執行“三價就低”貸款申請房價標準，其中核驗價近期有所上調，購房者在實際成交時首付壓力減輕。
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與此同時，鄭州等全國多地二手房“帶押過戶”迎來新進展，“帶押過戶”服務適用場景由商業銀行貸款延伸到公積金貸款?！案鞯卦凇畮а哼^戶’方面的創新，說明帶押過戶的推進進入到新階段，覆蓋面更廣。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
深圳多家銀行
目前根據評估價放貸
4月21日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁，具體內容為：參考價不取消不調整，銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。
“確實聽說‘深圳二手房房貸發放不再以參考價為標準’的消息，但沒有收到具體細則?！?1日，工行深圳多家支行的個貸經理表示，目前銀行會考慮參考價和成交價，最終貸款金額以銀行審批為準。
“當前，我們主要是按照二手房的評估值來發放貸款，還不能按照成交價來發放貸款。”深圳招行一家支行的個貸業務人士亦表示，尚未收到總行關于“二手房參考價與房貸解綁”的明確政策，目前在根據二手房的市場評估值按相應比例發放房貸。
21日，深圳鏈家多位房產中介透露，關于“深圳市場對于二手房參考價或指導價進行微調”的消息尚不明確，仍需等待進一步的細則。但目前在一線業務中，現在客戶可以按照銀行評估價進行貸款，但還不能按照成交價來貸款。
截至目前，中原地產等各中介平臺仍顯示二手房的參考價，其中部分房源低于參考價掛牌。深圳房地產中介協會數據顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%。
據悉，深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，在真實成交價高于官方參考價的情況下，購房者所貸額度有所降低，所需的購房首付款有所增加。
“今后倘若不按參考價的標準進行貸款發放，那么對于購房者而言自然可以減少首付比例。”嚴躍進表示，對于銀行來說，后續貸款發放將更加靈活和順暢，客觀上使得銀行的貸款更加市場化，可以根據不同的市場行情和貸款需求來發放貸款。
“同時，這也使得購房者首付壓力減少，即購買力增加。對于深圳二手房交易市場的復蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機會?！眹儡S進分析稱。
上海二手房核驗價有所放松？
同在4月21日，有市場消息傳出，上海二手房核驗價和“三價就低”疑似有所放松。翻看鏈家等中介平臺網頁發現，不少在2021年7月后“銷聲匿跡”的高價二手房重出江湖，單價高達20萬/㎡、25萬/㎡。
來源：鏈家網
“‘三價就低’并未放開，只是近期二手房核驗價有所上調?！闭行幸晃粋€貸業務人士介紹到，具體每一套房產網簽之后，大概一周左右時間，交易中心會根據網簽的信息給對應辦理貸款的銀行，銀行按照“三價就低”進行放貸。
具體而言，上述招行個貸業務人士介紹稱，以往二手房一千萬的售價，核驗價只有五六百萬，縮水五成左右，購房者只能按照一半的房價申請貸款；但現在核驗價已經達到合同價的80%-90%，甚至有些超過買賣合同價。
“根據我們近期的不斷試價，核驗價的確有所提高?！辨溂乙晃环慨a中介表示，核驗價格的參考范圍，主要是根據各小區的歷史實際成交價格，再綜合考慮多重因素而確定，房產中介需要向官方平臺提交擬掛牌價格進行核驗，這是影響貸款的重點。
據了解，在2021年上半年上海樓市供需兩旺之時，2021年7月19日起，上海市房地產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗，2021年8月6日，二手市場銀行放貸正式采用“三價就低”，即二手房申請貸款金額，參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者的最低值作為貸款申請房價標準。
“2021年8月政策出臺后，‘二手房核驗價’一直至2022年5月份并未有加大變化，自2022年6起波動比較大放松很多，今年以來，呈現逐步提升?！鄙鲜鲦溂乙晃环慨a中介表示，購房者首付壓力得到減輕，也激發了二手房市場活力。
市場方面，上海中原地產數據顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數環比增加24%，同比增加86%，創下了2021年8月以來的成交高點。
鄭州等多地推進二手房“帶押過戶”
除了深圳、上海，全國多地二手房交易迎來新消息。
4月21日，從鄭州公積金管理中心了解到，為更好地服務繳存職工購房安居，鄭州公積金中心出臺新舉措，辦理存量房“帶押過戶”貸款業務。4月24日，符合“帶押過戶”交易條件的買賣雙方即可辦理相關業務。
來源：鄭州住房公積金管理中心
“帶押過戶”是指買賣抵押狀態下的不動產時，不需要提前歸還原貸款、注銷原抵押權，即可實現不動產登記和抵押貸款有效銜接的一種交易方式。
房屋買賣雙方達成交易意向后，賣方個人住房貸款未結清時，買方即可以“帶押過戶”方式使用個人住房貸款或一次性付款完成房屋交易，不需要再籌措資金先結清賣方個人住房貸款。
目前，鄭州住房公積金支持“帶押過戶”交易共有四類情況。鄭州住房公積金管理中心官網顯示，一是存量房交易時，賣方公積金貸款未結清，買方使用商業銀行個人住房貸款購房。二是存量房交易時，賣方公積金貸款未結清，買方一次性付款購房。三是存量房交易時，賣方公積金貸款未結清，買方使用公積金貸款購房。四是存量房交易時，賣方商業銀行貸款未結清，買方使用公積金貸款購房。
具體流程上，鄭州住房公積金管理中心表示，一是賣方向其貸款管理機構提出“帶押過戶”申請。二是買賣雙方簽訂《預告登記約定》，辦理買賣合同網簽、交易資金監管等業務，買方申請個人住房貸款。三是買賣雙方辦理抵押及過戶登記手續。買方配合貸款機構申請不動產抵押預告登記，將貸款發放至資金監管賬戶。四是賣方根據資金監管部門通知，結清原住房貸款，注銷房屋原抵押權。五是結算剩余交易資金。
今年4月初，無錫市首筆公積金貸款類不動產“帶押過戶”業務實現了一站式辦理，將無錫自去年9月起開展的“帶押過戶”服務適用場景由商業銀行貸款延伸到公積金貸款。
“此前，辦理帶押過戶的前提條件是買賣雙方均為商業貸款，涉及公積金貸款類的不動產暫無法開展?！眹儡S進表示，此次鄭州和無錫從滿足公積金繳存職工的角度出發，優化流程、改造系統，聯合商業銀行開展二手房帶押過戶公積金貸款業務試點工作。
“各地在‘帶押過戶’方面的創新，說明帶押過戶進入到新階段，覆蓋面更廣?！眹儡S進稱，主要包括從不良資產轉向普通住宅項目；住宅項目擴展到非住宅領域；商貸領域擴展到公積金領域等。這都說明帶押過戶正落實普適性的導向，有助于更好覆蓋各物業和各需求，進而發揮更大的政策效應。
來源：上海證券報
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