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記者走訪北京多家商業銀行網點發現，目前銀行支持借款人通過線下、線上渠道預約提前償還存量房貸，但需提前至少一個月預約。以手機銀行預約為例，借款人進入“個人住房貸款”板塊，點擊“預約還款”，然后可選擇預約還款日期、方式、金額等。若借款人于6月26日申請，目前最早可預約至7月26日。預約還款方式包括部分還款、全部結清兩種。去年2月，金融管理部門已作出部署，要求銀行做好提前還款服務，暢通線上辦理渠道，保證還款時間的可預期性，做到“客戶少跑路、快辦理”。
“是否提前償還存量房貸”的討論增多，主因是存量房貸與新發放房貸的利差擴大、理財產品收益率下行，與2022年、2023年的“提前還房貸”現象類似。5月17日，中國人民銀行發布《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。進入6月，全國百城房貸利率已普遍降至“3”字頭水平，而此前的存量房貸利率普遍在4%以上。
“隨著住房信貸政策加快調整優化，新增房貸利率下降明顯，與存量房貸之間的利差增大，借款人要求調整存量房貸利率的呼聲較高。”招聯首席研究員董希淼說，與此同時，金融市場波動加大，居民的風險偏好、投資收益率下行，保持住房貸款規模穩定仍存壓力。
“提前還房貸”的本質是居民對資產配置作出調整，需結合個人實際情況統籌考量，不宜盲目跟風。“要根據個人房貸利率的高低、投資理財能力、風險偏好、近期和中期資金安排等因素綜合考量。”董希淼說，如果購房者使用的是公積金貸款或利率顯著較低的貸款，建議借款人比較房貸利率與投資理財收益率之間的關系；如果提前還款讓借款人陷入較大的資金壓力，甚至讓家庭陷入流動性危機，不建議提前還款。
下調存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經歷了一波下調，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還款規模一度有所下降。中國建設銀行副行長李運此前表示，該行今年前3個月的房貸提前還款規模較去年四季度有所下降。
存量房貸利率是否仍有下降空間？多位業內人士認為，受商業銀行凈息差持續收窄、承壓影響，短期內存量房貸利率下調空間有限。最新統計數據顯示，截至今年一季度末，我國商業銀行凈息差為1.54%，較去年四季度末下降0.15個百分點，跌破1.6%關口。從上市銀行近期披露的2024年一季度經營數據看，凈息差也普遍下滑。中國人民銀行發布的《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》曾明確提出，商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理的利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業銀行支持實體經濟的可持續性。我國商業銀行的凈利潤主要用于補充核心一級資本以及向股東分紅，并通過資本的杠桿作用再次作用于實體經濟。
“但需注意，2023年調整存量房貸利率并未涉及存量二套房，因此，可適當降低存量二套房貸款利率。”董希淼認為，這有助于減輕借款人的財務負擔，進一步激發改善性住房消費需求。
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