全球速遞！超40城推行“帶押過戶” 如何有效落地

中國商報（記者 王彤旭）為進一步提升不動產登記和金融便利化服務水平，降低制度性交易成本，近日，江西省宣布，將全面推行不動產“帶押過戶”。

據諸葛數據研究中心不完全統計，目前，全國共有包括珠海、青島、昆明、東莞以及濟南等超40個城市正式發文推行二手房“帶押過戶”。

(資料圖)

多位業內人士認為，“帶押過戶” 簡化了二手房交易流程、降低了買賣雙方的交易風險和時間成本，并將利好二手房市場。但是，“帶押過戶”政策在實施過程中仍存在難點，短期內對二手房交易的利好較為有限，要發揮松綁樓市的作用還需時間醞釀。

多地開展“帶押過戶”服務

“帶押過戶”有何好處？在傳統模式下進行二手房交易，如果賣方房屋已有抵押，需要先將貸款還清、房產解押后才能過戶。在這一過程中，賣方需要自行籌措資金結清貸款，墊付相關費用，導致二手房交易周期明顯拉長。而在“帶押過戶”模式下，無需還清貸款即可完成房屋所有權的轉移。

在多地推廣實施二手房“帶押過戶”的實踐基礎上，今年3月30日，自然資源部、原銀保監會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，提出以點帶面，積極做好“帶押過戶”，常態化開展“帶押過戶”服務。

今年3月31日，北京市啟動存量房“帶押過戶”工作。目前，北京地區同行“帶押過戶”已在10多家銀行實現常態化辦理，已交易房產涉及通州、海淀、朝陽、懷柔、豐臺等八個區。此外，5月下旬，基于北京金融綜合服務網的跨行“帶押過戶”在門頭溝區不動產交易中心成功辦理，意味著北京地區跨行“帶押過戶”已步入線上化軌道。

另據深圳市不動產登記中心數據，從2021年4月至今年5月15日，深圳已辦理350筆相關業務。另外，截至今年1月，浙江全省11個地市已陸續開展二手房“帶押過戶”登記服務，辦理400多筆相關業務，涉及資金約11.4億元。

在“帶押過戶”推行過程中，國有大行和股份行無疑是主力軍。但今年以來，多家地方性中小銀行也傳出與“帶押過戶”相關的好消息，比如4月19日，山東嘉祥農商銀行成功發放首筆“帶押過戶”二手房按揭貸款50萬元。此外，廣東郁南農商銀行、廣東云浮農商銀行等近期也完成了首筆二手房“帶押過戶”業務流程。

落地情況如何？

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，雖然當前已經有超40個城市發文推行“帶押過戶”，但是真正有顯著進展的城市并不多，其中真正進入常態化階段的城市更是稀少。

陳霄表示，從實際來看，囿于業務覆蓋的群體以及政策實施的難點，目前所能釋放的市場需求可能仍然有限。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國商報記者，去年以來，各地探索“帶押過戶”的政策落地情況并不好，主要原因在于二手房交易相關獲利方推進的積極性很低：一是推行“帶押過戶”免除了過橋、贖樓、擔保等環節，使銀行等相關金融機構收益減少，主動開展的積極性低；二是跨行辦理會導致原按揭銀行損失貸款收益，貸款減少引致存款流失。

“正因如此，北京‘帶押過戶’政策才要求，各交易中介機構在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹‘帶押過戶’交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。”李宇嘉說。

另外，多環節合并辦理可能會出現業主“一房二賣”的情況，使銀行抵押權落空，買方付了款（首付和按揭）無法獲得產權，房子過了戶但賣方卻收不到款等。當房屋產權或交易存在瑕疵、房屋評估值異動，當買賣雙方存在誠信問題，如賣方隱瞞房屋糾紛、買方資信不夠等，上述風險就會凸顯。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，目前二手房市場總體上欠活躍，“帶押過戶”短期內對推動二手房交易帶來的影響也較為有限。

“對于目前正推行‘帶押過戶’的城市而言，工作也存在一些難點，如群眾對政策不是很了解。相較于放松限購和銀行貸款等常規政策，‘帶押過戶’要真正發揮放松樓市作用還需時間醞釀。”嚴躍進說。

如何有效落地

“‘帶押過戶’需要簽署完備的協議，包括買賣合同、過戶協議等。如果合同條款不清晰或存在漏洞，可能會產生糾紛和法律風險?！焙ＨA永泰律師事務所高級合伙人孫宇昊對中國商報記者表示。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，對買方而言，雖然可實現過戶，但實際上是購房人在替賣方償還之前的貸款。而且，可能在一定期限內，即使實現了過戶，所購買的房子也仍處于之前抵押權的設定狀態，對之前賣方的債務承擔抵押擔保責任。在整個流程中，如果沒有順利實現解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種“不安全”狀態，并沒有取得“完整意義”上的所有權。因此，務必注意流程控制，把所涉及的所有流程都要做到精細化，所涉及的銀行或抵押權人務必溝通落實到位，避免出現一些不必要的時間差。

“北京相關政策文件均提出，開展流程規劃和基礎設施建設等工作。這其中，既包括不動產部門與金融監管部門在‘總對總’層面的頂層設計，以及自上而下的推動落實，也包括不同銀行間在不動產貸款評估、審核流程、風控要求上的標準化、信息共享，還包括不動產登記部門和金融部門的系統對接。這樣，就可以通過‘一個入口、兩筆業務、合并受理、同時登簿’壓縮時限，且能堵住合并辦理略去的環節可能存在的漏洞和風險?！崩钣罴握f。

李宇嘉表示，可以借助“公證提存”實施資金第三方監管、封閉運行，確保一旦有風險資金即可原路返回，以避免各方的損失；或通過“雙預告登記”（網簽預告登記、按揭預告登記）提前鎖定該交易，杜絕因產權瑕疵或交易限制而帶來的損失。

“相關政策已給出了‘帶押過戶’以點帶面、漸進過渡（從本行到跨行、從住宅到全部不動產）的路徑，也總結了三種‘帶押過戶’的模式。接下來，希望相關部門和各大銀行總行推進信息系統、實施機制上的對接。更重要的是，摒棄‘看重短期利益’的共輸思維，重視打通‘帶押過戶’堵點，促進商品房交易循環，提高房屋按揭業務量；更要重視通過購房需求規模的擴大穩定住房價格、提高按揭貸款質量，進而實現金融和地產的良性循環?！崩钣罴伪硎?。

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