房地產市場分化 三四線城市也須堅持“房住不炒”

三四線城市也須堅持“房住不炒”

當前房地產市場呈現分化態勢，在一定程度上與一些三四線城市的調控力度乃至地方政府對調控的態度有關。一些三四線城市的房價水平明顯低于一二線城市，加之存量房規模較大，調控力度相對較弱，但如果不能有效地引導樓市預期，提前做好調控工作，就很可能會走上一二線城市此前房價大幅上漲后被動調控的老路。因此著眼長遠，三四線城市也要堅持“房住不炒”定位不動搖。

上個星期，國家統計局發布了4月份國民經濟運行主要統計數據。數據釋放了兩方面的重要信息：一方面，樓市調控繼續取得成效，這主要體現在銷售增幅理性回落和一線城市價格止漲;另一方面，調控依然任重道遠，主要體現為非一線城市房價在整體上仍呈漲勢，且有繼續擴大趨勢。

4月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月擴大0.1個百分點;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅分別比上月擴大0.2個和0.1個百分點。70個大中城市新建商品住宅銷售價格，環比上漲的城市由55個增至58個。有些二三四線城市的同比漲幅仍在兩位數水平，有些城市環比、同比漲幅仍在擴大。

五一前后，住建部約談了12個城市的政府負責人，強調堅持調控目標不動搖，涉及城市主要是非一線城市。從當前房地產市場走勢看，樓市調控若想繼續取得進展，必須防止調控進程中出現反復，非一線城市特別是三四線城市要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，有效遏制投資投機性購房。

當前，房地產市場呈現分化態勢，在一定程度上與一些三四線城市的調控力度乃至地方政府對調控的態度有關。一些城市的市場熱度，并非完全由供需關系所致。一方面，因為一些三四線城市的房價水平明顯低于一二線城市，加之存量房規模較大，所以調控力度相對較弱;另一方面，炒房資金繼續流入，助推了當地購房者的看漲預期，使房價整體水平不降反升，甚至漲幅不斷提高。所以，一些三四線城市管理部門需要意識到：如果不能有效地引導樓市預期、提前做好調控工作，就很可能會走上一二線城市此前房價大幅上漲后被動調控的老路，所產生的負面效應會遠大于房價上漲所帶來的短期銷售效益和財政收益。

具體來說，一是會繼續拉高房價。無論從全國房地產市場過去幾年起伏跌宕的歷程，還是從一些三四線城市當下的價格繼續上漲，都反復印證了炒房對價格上漲的推波助瀾效應;二是會影響剛需和改善型需求。無論是以房價收入比衡量，還是從房價售租比考察，我國一二線城市的房價都處于較高水平。如果三四線城市不能有效遏制炒房，其價格持續不斷向“高標準”看齊，必然加劇購房者負擔，難以實現“住有所居”的目標;三是加大泡沫風險。就一些三四線城市而言，由于新建商品房規模已經超過本地實際需求，炒房資金的進入，拉高的只是價格和預期。如果繼續擴大房地產投資，同時為投資投機性需求洞開方便之門，一旦不斷加大的泡沫難以為繼，對當地的房地產及相關產業、對金融業乃至對地區經濟的長遠發展，都將產生負面影響。

因此，著眼長遠，三四線城市也要堅持“房住不炒”定位不動搖?？紤]到這些城市存量房的規模，調控的政策選項應該以遏制炒房為首選。比如，可以加大限售力度，即在延長二手房上市時間上可以向一線城市看齊;在限貸方面，則以確保償債能力、不發生還貸風險為底線;在限購政策上則應有所區別，確保剛需并支持改善性需求。追根溯源，一些三四線城市的商品房建設之所以大大超出本地實際有支付能力的需求，關鍵還在于對房地產和土地財政的過度依賴。所以，根本的出路還是調整經濟結構，轉換發展動能，培育和發展新的經濟增長點。

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