多地開發商“渾水摸魚”躲避樓市調控
號頭費、捆綁銷售等價外加價亂象仍存，亟待加強執法、精準治理
“開發商‘洗盤’普遍，而且手法多樣比較隱蔽，讓我們這些剛需購房者很無奈。”記者近期在全國多個熱點城市調查獲悉，一些打算買房的年輕人抱怨，一道看不見的門檻擋在他們的前面，開發商“渾水摸魚”滋生房地產銷售亂象讓剛需購房者很受傷。
在中央強調“房住不炒”理念以及各地房地產調控組合拳下，多個熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。與此同時，在個別城市也出現了一些熱門樓盤開發商對于購房者“挑肥揀瘦”的問題，比如全款客戶優先、關系戶優先，一些樓盤還曲線收取號頭費，捆綁銷售等亂象屢禁不止，亟待加強治理。
開發商對購房者“挑肥揀瘦”
記者調查發現，一些熱點城市熱銷樓盤的房地產開發商對于購房者“挑肥揀瘦”，比如，優先全款客戶、優先關系戶等，部分剛需群體買房難的反應強烈。
記者以普通購房者在合肥云谷售樓處走訪時，一名客戶經理說，預計最近一兩個月云谷有200多套房源推出，預約登記的人數已是房源兩倍之多，首付比例越高的，越容易買到。“上一次80套新房，3分鐘不到賣完，而且全部一次性全款付清，”他說。
“包括云谷在內，合肥多個樓盤最近都在‘洗盤’，”一名房地產中介人員說，客戶經理在接待購房者時詢問幾成首付，熱門樓盤預約人數普遍超過新房數量，售樓處會按照首付多少來決定通知順序，首付低的，就篩選掉不通知了。
在福州四月份開盤的中庚香開長龍樓盤，置業顧問說，此次推出房源兩百套左右，每平方米價格4萬左右，最低首付五成，“開盤時，我們先通知關系戶和全款購房客戶提前選房。首付低沒有資格買房。”當記者了解到，該項目后期還會推出新房源，記者提出想看樣板房時，該置業顧問說，需要在銀行卡上存兩百萬，驗資證明具有購房實力后才能看樣板房。
針對開發商拒絕購房者公積金貸款現象，近期，合肥、福州、武漢等多地出臺規定，加大拒絕公積金貸款懲處力度等，保障購房者使用公積金貸款。盡管如此，在一些地方開發商拒絕按揭貸款的做法依然普遍。多名合肥市民反映，濱湖區、經濟技術開發區等多個熱點樓盤都“挑肥揀瘦”，很多新樓盤要求全款優先，讓很多可享受首套購房三成首付的剛需購房者很無奈。
一名郭姓女士告訴記者，她從學校畢業3年了，作為一名剛需購房者，原本是可以享受首套房三成首付的，但她從今年初看房看到現在跑了很多樓盤，花了四五個月的時間看房咨詢，發現自己想用三成首付按揭買房幾乎是不可能的。
“說起來買房這個事，就覺得很心酸，很無奈，”她說，自己最中意的房子是濱湖新區的一個新樓盤，看的次數最多，關注的時間也最長，并且已經交了10萬元給售樓處作為認籌資金，但是，該售樓處連續開盤放出了2批房源，自己都沒能買到。在2月份的一次開盤中，她沒能買到，下了決心要在一個月之后的開盤放號時買到。但是，第二次開盤放號的前一天，客戶經理通知了全款客戶優先選房，首付6成的客戶在第二天參與搖號購房，而她和男朋友的錢再加上從雙方父母處贊助的，最多也只夠支付5成首付，連參與搖號的機會都沒有了，直接被淘汰出局。由于擔心房價上漲，她和男友不敢再盯著這個熱門樓盤，不得不去了其他樓盤購房。
對類似拒絕按揭貸款的行為，房地產監管部門已經有明確要求，但是依然有開發商屢闖紅線。早在去年底，合肥市住房公積金管理中心發布《關于房地產開發企業不得拒絕公積金繳存人使用住房公積金貸款購房的通告》，要求在合肥本市行政區域內，從事商品房開發建設、經營活動的房地產開發企業，在銷售商品房時，不得拒絕符合住房公積金貸款資格的繳存人使用住房公積金貸款購房。
就在上個月，合肥市有兩家房地產企業因為拒絕住房公積金貸款購房，被通報批評，并被責令限期改正。
合肥市房地產監督部門查實，建發房地產集團合肥有限公司開發建設的“雍龍府”項目和安徽融和房地產開發有限公司開發建設的“觀瀾花園”項目，在銷售過程中，拒絕符合住房公積金貸款資格的購房人使用住房公積金貸款購房。該行為違反了《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》實施意見等相關規定，侵害了購房人的合法權益，造成了惡劣影響。
經研究決定，合肥市房地產管理局和合肥市住房公積金管理中心近日聯合發布通告，對上述兩家房地產企業通報批評，責令限期改正，并要求企業對主管人員和其他直接責任人給予處分。
價外加價屢禁不止 號頭費暗度陳倉
號頭費已被房地產監管部門多次明令禁止，記者調查發現，在一些熱點城市，部分熱點樓盤交易過程中的號頭費、捆綁銷售等亂象，依然猖獗。
在福州，多位房地產中介人員說，剛需客要得到熱門樓盤的選房機會，有時需要綁車位、綁裝修等其他方式，多支付一部分“拿不到桌面上的”的錢款。在3月開盤的福州三盛托斯卡納樓盤，置業顧問說，房源多是帶精裝修的，裝修款每平方米三千多元需要一次性付清。
在福州3月開盤的首開中庚·香開連天樓盤，備案價在26000-27000每平方米左右，置業顧問卻表示要加4000每平方米的精裝，且要綁定30多萬的車位。裝修款和車位款要一次性付清，最后的銷售價格每平方米超過三萬，成功躲避價格監管。
在福州近期開盤的福晟錢隆尚品，購房者陳先生介紹說，樓盤要簽兩份合同，一份是毛坯房一份是裝修款。毛坯房要交首付50%，精裝修大約4000元每平方米，簽合同一次性付清，并且項目不愿意接受公積金貸款。
隱蔽的號頭費。合肥市一名房產中介人員告訴記者，購房者額外給中介一筆號頭費，中介可憑借特殊關系拿到房號，一個樓盤120平方米左右的戶型，號頭費為14萬;90平方米左右的，號頭費為7萬。他可以帶領購房者前往售樓處，在與開發商簽了購房合同后，再繳納號頭費。但是，號頭費是不能開具發票、不打收據的。
一名李姓購房者告訴記者，她看過一些熱門新樓盤，盡管這些樓盤都在合肥市物價局商品房明碼標價網站上可以查到備案價格，但是實際上用這些價格買到的可能性很低，有的是需要額外支付一筆號頭費，有的是需要綁定裝修、車位等，有的樓盤售樓處客戶經理對前來咨詢的客戶極為冷淡、愛理不理，因為該樓盤將新房給了營銷公司，由營銷公司每平方米加價1000元甚至更多賣出去，然后兩者再進行分成。
“要么你愿意多花錢，要么你有特別硬的關系，比如地方政府領導、房地產企業高管等，否則想買到這些樓盤的房子基本沒可能，”李女士說。
類似的購房者經歷，記者采訪到的在合肥經開區、高新區、包河區等區域的購房者也多有反映，頗具代表性、典型性。
杭州一位房地產業內人士告訴記者，在公證搖號政策出臺前，杭州不少限價項目存在倒賣房號、變相收取茶水費等暗箱操作現象。“一些房企內部的管理層甚至員工內定房源加價轉讓的現象，時有發生。”
記者實地走訪發現，一些熱點城市嚴控新項目預售證審批，同時嚴控網簽和備案，強調有序備案，導致一些已成交的房源無法備案。
多地房地產公司的銷售負責人告訴記者，限價令和有序備案下，一些高價樓盤明明已經賣出去了，但房管部門拖著不給網簽。等到一些價格低的低端項目要網簽時，將高低項目搭配網簽，整體上的網簽價格也不會過高。
精細化調控需加快
業內人士分析認為，對于一些熱點城市的銷售亂象，尤其是部分開發商提高購房門檻“洗盤”等問題，調控需要進一步深化，精準監管和治理。
對于一些熱點城市的銷售亂象，一些業內人士認為，主要原因是一些熱點城市樓市供小于求，特別是被限價的預售房源，供需關系十分緊張。其次，在去杠桿的背景下，房地產開發企業現金流告急，所以通過“洗盤”等方式提高資金回籠效率。
熱點城市普遍存在庫存不足的情況，潛在購房需求很強烈。“這個時候如果政策層面不關注，有限的房源會繼續被搶購，進而形成價格上漲的市場印象，所以政策必須精準管控。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，熱點城市、熱點區域商品房要加快供應速度，建議加快項目預售證審批速度，同時增加住宅用地供應。
安徽省清源房地產研究院執行院長郭紅兵認為，針對房地產市場的新變化，建議盡快研究制定針對性措施，比如新盤預約人數多于房源時，必須強制開發商采取公證搖號方式，避免暗箱操作。同時，建議對搖號者身份進行分類，按照首套剛需購房、改善型需求購房、投資性購房的先后順序參與搖號。
專家認為，為了控制商品房均價超過限額，一些熱點城市的房地產主管部門對商品房網簽備案采取嚴格控制的方式，對部分新開盤房源推遲備案時間，尤其是一些會大幅拉高當地商品房均價的高價商品房，短則拖延兩三個月，長則半年以上，但是，這種拖延網簽備案的做法，會使得開發商與購房者的購房合同無法具有正式的法律效應，那么房地產開發企業就無法獲得購房者通過按揭貸款方式的購房資金，這對當下急需補充資金的房地產開發企業而言，備受煎熬。
當前，銀行對房地產企業銀根收緊，盡管很多房地產企業商品房銷售很火爆，但是并不能立即拿到現金，之所以如此，是因為有的銀行對個人按揭貸款遲遲不通過審批，有的按揭貸款即使審批通過了，資金也遲遲沒有打到房地產企業的銀行賬戶上。這樣必然會抬升房地產企業的資金成本。一方面是個人按揭貸款遲遲無法到賬，另一方面是房地產現金流高度緊張，資金成本急劇上升，多方因素共同推動下，房地產企業各種“洗盤”手法屢禁不絕。
“盡管樓盤賣得很火，但是按揭貸款遲遲無法到賬，”一名房地產開發商企業訴苦說，在某個地方城商行有按揭貸款待放款近2000萬元，未審批的按揭貸款近500萬元，在另一家全國性商業銀行的額度更大，待放款的按揭貸款額度近4000萬元，遲遲未審批的額度有7000多萬元。
近日，一些熱點城市加碼調控，3月份以來已有武漢、杭州、西安等城市宣布“搖號購房”，武漢、長沙等地還明確剛需優先搖號選房。記者梳理發現，截至目前，已經有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等熱點城市陸續公布“搖號購房”通知。
浙江大學公共政策研究院客座研究員夏學民表示，搖號售房公開透明，可以打擊炒房賣號、捆綁搭售等違規行為。此舉相當于政府依法限制房地產開發企業以營利為目的的違規銷售行為，維護購房者的合法權益。
新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷表示，在一些熱點城市，由于新房供應不足，一手房和二手房房價倒掛，有購房資格的改善型購房者變身投資客，利用限價監管套利，助長了投機風氣。他建議，未來應當適當提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區間，減少投資投機的監管套利。
福建省近日出臺《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》，明確實施片區調控，按照“總體有目標、片區有控價、調控有手段”的要求，加快構建科學的房價控制體系，實施房地產市場調控。明確加強片區住房價格監管，防變相漲價。以“同地段、同區域、同品質”樓盤近半年成交均價為基準，按照片區控價目標，合理確定年度、月度新建商品住房價格控制目標，并將車位車庫價格、精裝修費用納入價格調控范圍，以防變相漲價。房地產開發企業要嚴格執行預售價格備案要求，銷售價格超過備案價格的，房地產主管部門不予網簽。
業內人士認為，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開、透明是房屋預售價格制度的作用之一。此外，要加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”滋生房地產銷售亂象。(記者 程士華 董建國)
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