各地物業管理立法需要互相借鑒

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，近期，深圳、北京、重慶等地物業管理條例相繼實施，成都、廣州等地將修訂或制定物業管理條例提上日程，臺州、西寧等地也就本市物業管理條例向社會公開征求意見。

多地物業管理條例近期或出臺或修訂或征求意見，都是一種好現象。一方面，在實踐中物業管理暴露出不少問題，既影響業主合法權益也影響小區和諧，從根本上預防和解決問題需要從立法入手。另一方面，隨著疫情暴發、垃圾分類等帶來的新現象、新問題，小區物業管理的功能與內涵也在發生變化，各地物業管理制度必須適應新的形勢。

以北京為例，過去10年主要依靠《北京市物業管理辦法》來規范小區物業管理工作。雖然該辦法在過去發揮了重要作用，但不能完全適應現階段的業主要求和社會發展。5月1日實施的《北京市物業管理條例》從“辦法”升級為“條例”，制度內容也有多項突破，如根據疫情防控需要增加了突發事件下物業落實應急措施責任，值得稱道。

再比如，新修訂的《重慶市物業管理條例》和《深圳經濟特區物業管理條例》相比原條例都進步不少。深圳《條例》要求加強對業主共有資金、專項維修資金的監管，修改業主大會生效和表決門檻，降低業委會選舉門檻，并強化對業委會的監督。這是針對深圳物業管理暴露的新問題量身定制的新藥方，有望讓物業管理回歸健康狀態。

也就是說，無論是新施行的地方物業管理條例，還是正在立法的地方條例，都是以各地物業管理問題為導向對原制度進行完善，這體現出立法者正視問題、順應民意的立法態度。在此基礎上，各地可以借鑒其他地方立法亮點，因為各地物業管理既有差異，也有相似之處，互相借鑒可提升立法效率和質量。

如北京現有10213個住宅小區，其中僅有1216個小區成立了業委會，業委會成立率明顯偏低。所以，《北京市物業管理條例》創新性提出，可由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，來組織業主共同決定物業管理事項。這有利于解決業委會成立率低的難題。其他業委會成立率偏低的城市，不妨借鑒北京的這種創新。

實際上，電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用這類老問題，不是某個地方“特色”，而是共性問題。如何解決物業管理中的共性問題，各地在立法中都在探索，其中有的地方摸索的辦法更有效果，對其他地方而言就是現成的良策，直接借鑒比苦苦摸索更明智。要指出的是，物業管理以自治為主，充分征求民意才能立好法。

除了立法需要互相借鑒，落實法規同樣需要互相借鑒。長期以來，由于居民小區屬于業主自治范疇，行政管理很少介入，這就造成業主自治不力，而行政管理又缺位。雖然有國務院《物業管理條例》和地方物業管理制度，但落實效果都不太理想。因此，明確各方責任應成為立法重點，強化責任落實才能避免物業管理法規淪為“紙規”。(張海英)

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