北京預售許可截止日期同房屋交付日期

為持續優化營商環境，近日，北京市住建委發布《關于優化商品住房預售許可辦理事項的通知(征求意見稿)》，面向社會公開征求意見。征求意見稿擬明確，允許一個施工許可證批準范圍內的可售住宅部分辦理兩次預售許可，且倉儲、車位等部分可單獨申請預售，但需一次性報價。

近兩三年，隨著共有產權房、限競房等一批可滿足“夾心層”住房需求的新房類型大量入市，關注新房的購房人越來越多。新房銷售中，期房模式更為普遍。

這次調整的變化之一，是調整預售許可截止日期。征求意見稿提出，商品住房項目(含共有產權住房)預售許可截止日期調整為預售方案中確定的房屋交付日期，且應與預售合同中約定的房屋交付日期一致。如在預售方案確定的房屋交付日期前，商品住房項目已辦理不動產首次登記的，預售許可截止日期為不動產首次登記日期。

變化之二，是對預售許可規模的調整。征求意見稿提出，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準范圍內的可售住宅部分可以申請辦理兩次預售許可，但最低規模不得小于棟，不得分層、分單元申請預售許可;施工許可證批準范圍內地上住宅已辦理兩次預售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預售許可。

值得注意的是，無論是允許分兩次辦理商品房預售許可，還是允許車位單獨辦理一次預售許可，都不是開發商借機漲價的理由。征求意見稿最后提出，項目在首次辦理預售許可時，就要一次性申報施工證范圍內全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。同時，對此前已辦理過預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批準范圍內仍有未辦理預售的住房、倉儲、車位等，滿足預售條件的，可以再辦理一次預售許可，但申報價格不得超過前期同品質產品價格。

“這也是為防止開發商借兩次辦理預售許可分批漲價。”上述負責人表示，盡管將預售許可從一次調整為兩次，但調整后的要求仍然高于國家“商品房預售許可的最低規模不得小于棟，且不得分層、分單元預售”的相關規定。

“此次調整，是市住建委在堅持‘房住不炒’定位，落實城市調控主體責任，實現‘三穩’目標的基礎上，對商品住房辦理預售許可做出的優化措施。”北京市住建委相關負責人表示，此次征求意見稿主要優化的是預售證執行層面的一些具體規定，對辦理預售許可的其他法定條件、進度要求、資金監管等申請“門檻”沒有降低，房地產宏觀調控政策沒有改變、調控力度沒有放松。

政策解讀

●預售許可截止日期同房屋交付日期

記者了解到，本市目前的規定是，商品住房預售許可截止日期是竣工之后4個月，預售證到期后，開發商不得再進行預售。如繼續銷售，就需要項目取得房屋初始登記即大產權證后，申請辦理現房銷售備案。

“根據調查，實踐中，項目竣工到具備辦理大產權證條件的時間平均在12個月到18個月。”首都經濟貿易大學趙秀池教授談到，這段銷售的“空窗期”，購房人是無法辦理網簽手續的，但偶爾會有開發商“鉆空子”。此次將預售許可的截止日期調整，不再根據竣工日期來定，而是和合同約定的房屋交付日期一致，一方面可有效延長預售期限，更便于購房人簽約和企業組織銷售;另一方面，可避免可能出現的“無期限”預售和“辦證難”問題，也規避開發商在銷售“空窗期”侵犯購房者合法權益的可能。

●新建商品房可分兩次申請預售證

目前本市對于新建商品房項目的預售許可規則是：一個施工證對應一個預售證。規模較大的項目，一個施工證范圍內可能就有十幾棟樓。比如，4月1日獲批預售許可證的懷柔悅谷新城家園項目，一個預售證上就有10棟樓、1065套房源。“像這樣一次給十幾棟樓辦理預售，一來會導致部分區域供應集中，二來也容易形成庫存積壓，造成開發商的資金壓力。”在趙秀池看來，一次變兩次，既有利于優化區域住房供應節奏，也有利于企業緩解資金壓力盡快復工復產。而允許倉儲、車位等可售部分單獨辦理預售，更靈活，也能更好維護購房人的合法權益。

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