剛需仍為市場主流 ?低價開盤吸引客流

 春暖花開之際，一度陷入停滯的房地產市場按下了“重啟”鍵。在剛剛結束的在港上市的內地房企扎堆式2019年業績說明會上，多數房企管理層都向外界表示，復工率已經超過90%，線下售樓處銷售已經恢復正常水平，有個別項目實現了開盤售罄。

    中指研究院檢測數據顯示，2020年一季度，14個重點城市住宅類項目共計開盤268次，推出房源近5萬套。其中，新開住宅項目當天去化率均值為66%。從項目去化情況來看，有56個項目開盤售罄，主要集中在杭州、成都和南京等地。

    “從66個大中城市新房市場整體來看，一二線城市成交面積下滑三成，三四線城市下滑近兩成。但南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%。”貝殼研究院相關人士向《證券日報》記者指出，部分二線城市表現較好是因為市場應變能力強，比如杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應對線下銷售停滯問題;而南京房管局則早在2月20日就提出房地產線下銷售恢復開放，在全國房地產市場“冰封”的情況下，搶占了市場先機。

    “總體來講，市場正在向正常銷售水平恢復。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，隨著疫情逐漸減弱，房企開盤量還將增大，開發商的讓利策略，將會得到市場認可。

 剛需仍為市場主流

    疫情下的樓市，出現的兩個現象頗為受關注。一個是深圳單套售價超過4200萬元的14套豪宅幾秒被搶光，一個是北京某網紅剛需盤一夜之間賣了814套。業內不禁在問，到底誰在買房?

    中指院監測數據顯示，一季度，14個重點城市推出的新盤中74.6%為剛需盤，24.6%的項目主要面向中高端改善型需求，0.7%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房者。

    另外一個數據也頗為值得一提。一季度14個重點城市推出的近5萬套新房，開盤當天平均去化率為66%，這是相對較高的水平。其中，從開盤去化率排行榜來看，66%的項目為剛需樓盤，中高端改善項目占比超三成，也就是說，在已經賣掉的樓盤中，剛需占了大部分。

    “根據調研現場客戶訪談獲悉，剛需群體年齡段普遍在35歲以下和35歲-45歲兩個區間段，購房群體年齡偏向中青年，工作、家庭成為影響這個購房群體的主要因素，客戶主要考慮項目是否具備教育資源、交通便利性、生活配套齊全性和總價承受能力。”中指院研究人士稱，去化效果非常好的剛需樓盤郊區、遠郊區占比較高，隨著城市的發展、擴建，郊區、遠郊區的配套、教育等資源得到明顯升級改善，價格相對較低的郊區、遠郊區剛需產品開始受到購房者關注和青睞。

    “總體來說，總價較低的剛需盤，年齡層較小的人群正在進入市場。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，每次市場啟動的時候，一般都是這些人群進入市場后帶來了成交量的回升，這些人同樣是后市換房鏈條的主力。

 低價開盤吸引客流

    事實上，開盤當天售罄的“日光盤”已經久不見于樓市，疫情期重現56個開盤當天即售罄的項目，并不能代表當下樓市的真實普遍現狀。從目前公布的統計數據來看，一季度，百強房企簽約銷售額為16628億元，同比下降了22.3%。但“日光盤”的扎堆再現，并不是無跡可尋，降價就是最重要因素之一。

    “對我來說，今年一季度買房本在計劃之中，雖然也因為疫情有所動搖，但這一次要買的房子降價了，我立刻不再猶豫，馬上去排隊下單。”一位購房者告訴《證券日報》記者，“在買房過程中遇到的將來的鄰居多數也是出于這種想法才買的。”

    中指院監測數據顯示，一季度，14個重點城市的重點項目新開盤價格稍有下跌，其中1月份延續上一年穩中微升態勢，2月份疫情暴發僅監測到4個城市有項目選擇開盤，且價格有所下調，3月份價格趨穩。整體來看超六成城市開盤項目選擇平開，選擇價格上漲或下調的項目占比均接近兩成。分城市來看，2020年一季度，上海低開項目占比較大，采取降價策略的開盤項目占比約為75%，天津和蘇州等城市漲跌互現，選擇高開和低開項目占比持平為五成，這些城市受到疫情影市場需求較弱;另外，杭州價格變化分布占比較均勻。

    “一方面是由于在疫情期間有一部分著急出貨的房企，推出了一定的折扣和優惠;另外一方面是因為在這個期間能夠形成成交的，大多數還是總價不太高的剛需類產品，會導致整個期間價格會有一定的下浮，但還在一個比較穩的狀態，沒有像量一樣下降那么明顯。”貝殼研究院新房分析師潘浩向《證券日報》記者表示，從房企端來看，不少房企一年內到期的負債已經接近于在手現金了，這讓其非常需要通過銷售回籠資金，通過高周轉去保證資金鏈健康，以免難以應對接下來的還債高峰期。

(王麗新)

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