土地溢價率持續下降 開發商高價拿地意愿不強

12月2日，易居房地產研究院發布報告顯示，11月，40城土地成交面積環比增長18.8%，移動平均土地成交均價環比下跌1.6%。這是40城土地成交溢價率連續第五個月下降。 　　“土地溢價率持續下降表明土拍持續降溫，開發商高價拿地意愿不強，預計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。當前政策調控總體方針并未發生轉變，40城土地市場仍將處于降溫態勢。”上海易居房地產研究院研究員王若辰說。

易居監測數據顯示，11月，40城土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%。今年1至11月，40城土地成交建筑面積48307.4萬平方米，同比下降2.9%，降幅小幅收窄。

從土地出讓金收入來看，11月40城土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。綜合今年前11個月，40城土地出讓金收入24364.2億元，同比增長15.4%，增速回落0.3個百分點。分城市來看，1至11月，40城土地出讓金排名前五的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，其土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元和1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠超第二名，這意味著土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度較大。

從地價來看，11月，一二三線城市移動平均地價繼續下跌，但成交量均有所增大，其中一線和三線城市增長明顯。當月，40城移動平均土地成交均價為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%;同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。

從土地溢價率來看，11月40城土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2個百分點，已經連續五個月下降。分城市來看，11月40城土地成交溢價率排名前五的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

王若辰表示，一線城市中，僅深圳土地溢價率相對較高，為16%，這與其調整豪宅稅后市場預期發生一定轉變有關。北京溢價率僅為3%，上海和廣州均為0%，表明土地市場整體仍然處于較嚴厲的調控狀態下。

“綜合來看，11月土地市場地價下跌，溢價率繼續下行，市場降溫趨勢明顯;從成交量來看，歷史上11月和12月通常都會出現成交量放大的情況。”王若辰認為，臨近年底，土地成交量通常會增大，主要是因為年底土地供應量增加以及房企有補庫存的需求，而非簡單的土地需求量增大。

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