豐臺：新軌道交通加入 房價不漲反跌

9月25日，北京大興國際機場舉行投運儀式，京南一片沸騰。如今，距離北京大興機場正式通航已經過去了整整兩個月，這座未來年吞吐量超1億人次的新機場，儼然已經成為了京城南部最醒目的地標。

從規模及所處位置來看，大興機場的橫空出世勢必會對周邊區域的發展帶來深遠的影響，樓市自然是重中之重。

面對航空產業+人口涌入的超級紅利，京南樓市表現如何呢?北京青年報記者近期實地探訪了大興機場周邊，親身感受了當地目前的樓市狀況，以及正在發生的變化。

大興：市場聯動降價

一路向南，“人煙逐漸稀少”，這無疑是新機場周邊帶給我們的最大感受。宏偉的大興國際機場實際上處在北京和河北的交界處，位于大興區禮賢鎮、榆垡鎮及廊坊市廣陽區之間，距離北京天安門約42公里。

以機場為核心，向南是被限購嚴格控制的廊坊、固安等地，因此對于北京購房人來說，大興國際機場通航后，最直接的受益者就是大興和豐臺樓市了。

大興區是近些年北京新盤供應較多的區域，無論是黃村板塊還是瀛海板塊、魏善莊板塊或者龐各莊板塊，都有大量的新盤入市。但在調控的影響下，新盤也不得不調低預期，紛紛低價開盤。

有機構統計數據顯示，今年大興已經有超過10個限競房項目入市，銷售均價在5萬元/平方米左右。

受此影響，該區域二手房價格也從去年5萬-6萬元/平方米的高位，緩緩下行至目前的4萬-5萬元/平方米。

對于降價，絕大多數的新房開發商仍諱莫如深。一位瀛海項目的負責人對北青報記者表示，實際上公司并沒有實質性的降價，只是拿了一些朝向、位置、樓層不好的房源做了點優惠，平均每平方米便宜幾百。

相比之下，大興的二手房則在不斷下探中，即便是機場通航后的這兩個月，也沒有扭轉下跌的勢頭。

以在售限競房項目金地·悅風華來說，該項目位于京開高速東側，臨近五環路，銷售均價為55016元/平方米。

而距離它不遠的綠地西斯萊公館，一套在售的99平方米兩居室二手房，業主報價已降到500萬元，單價約為50500元/平方米。

要知道去年底，二手房價格往往高于新房限競房的價格，而如今，倒掛的差距被逐漸磨平。對于購房人來說，同樣是總價500多萬元的房子，一個買完就能入住，一個買完還得等上兩三年，二手房的價格甚至更低，自然對限競房產生分流。

在北京中原地產首席分析師張大偉看來，限競房與二手房的競爭仍將持續，隨著后續供應量的增加，位置不好的限競房去庫存恐怕會更加難。但壓力也是雙向的，大量限競房的入市，也造成二手房必須要有足夠的價格優勢，才能脫穎而出。

工作并居住在大興的張達(化名)就向北青報記者講述了他的買房遭遇。上周末，早早吃過飯，張達就步行至和中介小陳約定好的大興區彩虹新城小區，跟中介發微信說到了后，略等了幾分鐘，小陳就和同事李姐小快步地從門店趕到了小區門口。李姐說由于最近帶看量都不多，每天就帶一組兩組客戶，所以便跟小陳一同過來，方便幫忙拿鑰匙看房。

張達由于今年剛拿到購房資格，在父母的支持下，打算買一套90平方米的房子。不過這一年下來，雖然看了不少房子，但每次都有這樣那樣的不滿意。

“主要是擔心買完就降價，畢竟是第一次在京買房，還是希望多挑挑。”張達告訴北青報記者，和中介看了多次房后，每個中介都告訴他，“相中的話，價格還能再談談”，這反而讓他覺得價格一直沒有觸底。

這次小陳帶張達看的是一個地鐵邊上的社區，張達在一套90平方米的南北兩居室上，猶豫了很久。“兩個臥室都挺寬敞，裝修也保存較好，可以即買即住，位置還是在小區中間，噪音較小。就是價格是430萬，單價差不多4.7萬元/平方米。”

經紀人小陳看出了張達的猶豫，便補充道，“大哥，這小區環境很好，距離地鐵也方便。這間90平的2室1廳，是正南正北的板樓，您別看掛牌價430萬，不瞞您說，之前報價450萬呢，但業主著急賣，我們能幫您談到400萬，這是業主的底線價格。”

見張達沒回應，一起來陪著看房的李姐補充道，“這套房子裝修保存的好，可以節省一大筆裝修費用，還省時省力。您如果相中了，不妨約業主聊聊，見面談得好說不定比400萬還能低呢。”

“直降30萬-50萬，可以考慮，但會不會再降呢?”張達既心動又猶豫。

如今，像張達這樣的人也代表了絕大多數買房人的心態，即期望房價再降降，又擔心會買在高點。

“南城建設和機場開通確實有利好作用，但大興樓市供應量太大，新房、二手房位置又集中，導致房價一直處于下行。”一位業內人士表示，2016和2017年里，大興區域的上漲已經透支了新機場的利好，所以這次通航后，并未對樓市起到提升作用。

根據安居客的數據統計，大興區11月二手房均價為42666元/平方米，相比10月份的42864元/平方米，又下跌了200元/平方米左右，環比跌幅約為0.46%，同比去年同期跌幅則達到了6.64%。

豐臺：新軌道交通加入 房價不漲反跌

不只是大興，新機場直接利好的另一個重要區域——豐臺，也是二手房價格不漲反跌的代表。

眾所周知，大興機場線和新機場同一天開放。從南三環的豐臺區的草橋站，只需要20分鐘就能走完全長41.4公里的路程，大大提升了豐臺與機場互通的便捷性。

但這樣便捷的交通并沒有對豐臺二手房的價格起到想象中的拉升，相反，降價也難賣卻成了這里的常態。

郭飛是豐臺角門西一家鏈家的經紀人，他的好運氣，似乎在2016年就用光了。

2016年，只有?？茖W歷的郭飛憑借賣房一年就賺了70萬元，在同胞3兄弟里，他是學歷最差，卻是掙得最多最風光的一個。

按照郭飛的設想，大興國際機場開通后，豐臺尤其是他所在的角門西，一定是成交爆發的時候。距離草橋只有一站地，生活配套齊全，人口密度大，又是四號線和十號線的交匯處，每一條都讓郭飛信心十足。

但在2019年11月下旬，北青報記者探訪時，郭飛卻在門店里刷著電腦，有一句沒一句地和同事聊著天。“你看我們這，經紀人都在屋里坐著，每天都來店里，有時一坐就是一整天。”郭飛抱怨道，“我們底薪很少，現在帶看也是重要的考核指標，但實際上來看房的客戶并不多，機場開通后，感覺市場更冷了。”

郭飛介紹道，現在很多經紀人都轉做租賃了，之前他們門店做租賃的只有兩個經紀人，現在做二手房不賺錢，租賃反而收入穩定些。

郭飛透露，他已經4個月沒有交易記錄了。

北京整體都在降溫，即便有新機場的利好，豐臺仍然不能獨善其身。

姜帆最近急著要賣掉手中三環新城的一套房子，他在8月底時置換購入了一套朝陽區的三居室，協商得到6個月周期。按照姜帆的小算盤，他三環新城的房子距離草橋只有三站地鐵，只要新機場一通航，肯定能賣個好價錢，既騰出買房名額又能支付一筆高首付。

但事與愿違，姜帆這套100平方米的房子，掛滿3個月了，仍然沒有出手。

“我最初掛牌550萬元，就等著新機場開通后帶著市場飛一波，沒想到二手房越來越難賣。”姜帆說，10月底，他降價到530萬元，但還是沒有滿意的客戶，不得已，剛剛調整為510萬元，希望能趕快賣掉。

“最低500萬吧，6個月周期過去一半了，1月份還有元旦和春節，千萬別耽誤了新買房子的簽約。”

姜帆一直想不通，新機場拉動這樣的利好，怎么這次就不靈了呢?

北京：二手房已連續下跌6個月

大興和豐臺只是北京二手房走勢圖的一個縮影。根據貝殼找房的數據顯示，自今年3月份貝殼指數(北京二手房成交價格)達到了62817元/平方米之后，二手房價格一路下跌，10月份貝殼指數為60894元/平方米，6個月時間均價跌了約2000元/平方米，跌幅約3%。

來自安居客的數據也顯示，截至11月25日，北京16個區域二手房銷售價格環比10月均有不同程度的下降，且降幅較大。其中門頭溝區降幅最大，達4.94%，其次是房山區和延慶區，降幅超過2%，另外東城區、石景山區、通州區、大興區、順義區降幅超過1%。

“貸款難度太大，外加限競房供應井噴，導致北京二手房市場的購買力不足。”張大偉解釋道，“目前北京的信貸政策非常嚴格，市面上大部分房源都很難做到高貸款，這就增加了買房的難度。”

“另外，限競房井噴則是另外一個問題。當前限競房供應量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬─500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的打擊也非常明顯。”張大偉進一步指出。

根據中原地產研究院的數據，北京入市的限競房項目普遍降價10%左右。一手房的降價促銷，對購房人群產生了分流效應，也開始倒逼部分二手房房東主動進行降價。

從二手房網簽數據來看，10月份北京二手房市場成交仍處于低位，全月北京二手住宅網簽量僅8844套，環比上個月下降28.2%，同比去年同期微降0.4%。業內預計，11月份二手房的成交也將維持在萬套上下。

又到年底買房時？

二手房連續下跌，即便新機場通航都沒能拉升，是否意味著年底又是一次購房機會的來臨呢?

對此，麥田房產分析師表示，目前北京二手房總體市場仍處于低位波動狀態，在當前市場環境下，購房者觀望情緒較為明顯，市場成交節奏放緩;而另一方面，業主的預期持續降低，價格方面有所松動，議價空間持續擴大，這對于接下來年底成交量的提升有一定促進作用。

合碩機構首席分析師郭毅也表示，2020年北京樓市企穩回升的概率要更高一些。第一，從土地供應上看，今年北京加速供地，并放松了對土地市場的管控。13宗未限價地塊、14宗未限“7090”的地塊陸續推出，意味著明年的樓盤定價不再是統一限價。第二、包括城市副中心、2022冬奧會、城南行動計劃、新機場臨空經濟區……這些千億級的投資，一方面帶來財政缺口的加大，為緊繃的調控帶來一絲松動的機會，另一方面，城市界面的煥新、城市功能的提升、產業布局的變革、城市資源的分流，成為促進住房改善升級的最大誘因。

張大偉則表示，在房住不炒的背景下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大。樓市最困難的時期也已經過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率是否會再次降低。

另外，最近各種政策頻繁發布，寬松為主，但寬松的幅度并不大，對于市場來說，也很難全面升溫，但市場上已經開始出現高性價比的房源、優質的二手房和急著出手的二手房。

對于二手房的持續降價，有業內人士認為，這是到二手房撿漏的時候了。第一，時近年底，業主的財務狀況各有不同，急于用錢的業主往往會以較低的折扣把房子出手。

第二，二手房降價將非常普遍。大幅降價的房源個案對其他二手房形成了示范效應，買到心儀二手房的概率更高了。

第三，新房市場與二手房相互制約。曾經北京新房由于限價的因素，往往與區域二手房價格形成倒掛，但如今隨著二手房價格的調整，這種倒掛已經不再明顯。這也意味著買方市場的到來，無論新房還是二手房，屬于買房人的好時機或許就要來了。(李桁)

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