近日，佛山市住房和城鄉建設局發布《加強服務型公寓建設管理規范商業、辦公類項目銷售行為的通知》(征求意見稿)。通知指出，除服務型公寓外的商業、辦公類項目，房地產開發企業及經紀機構不得在商業、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。根據通知，在商業用地上建設的服務型公寓，其計容建筑面積占商業計容建筑面積比例不得超過20%;其他用地性質兼容商業的，服務型公寓建筑面積不得超過商業計容建筑面積的30%。各區政府可根據區域發展要求，在符合城市規劃的前提下，進一步確定本區域內服務型公寓式的設置區域和可建比例。
劃重點
辦公項目產權屬性：
統一登記“辦公用房”
通知明確了不動產登記要求，批準為辦公項目的，在辦理不動產權登記證書時，房屋規劃用途應統一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。另外，除服務型公寓外的商業、辦公類項目，房地產開發企業及經紀機構不得在商業、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。商業、辦公建建筑不得設置廚房等居住空間，衛生間、茶水間必須集中設置，每一分隔單元的套內建筑面積不得小于200平方米。
服務型公寓規劃要求：
不得用單元式住宅套型設計
根據通知，規劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設置服務型公寓(除本通知印發實施前已出具規劃條件的按原規劃條件要求執行)。在商業用地上建設的服務型公寓，其計容建筑面積占商業計容建筑面積比例不得超過20%;其他用地性質兼容商業的，服務型公寓建筑面積不得超過商業計容建筑面積的30%。在設計要求上，服務型公寓應按不低于公寓建筑面積的千分之二設置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米;建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設計。其建筑立面應做公建化處理，陽臺應封閉且不得外挑，如設置空調室外機，應做隱蔽處理。
現象
商住不能辦居住證，
業主蒙圈
有業內人士表示，政策出臺的背景就是某房企的“公寓門”事件所引起。今年7月份，佛山某房企樓盤業主向媒體爆料稱，2017年購買的公寓，在拿到不動產證時卻發現“用途”為“商務金融用地/辦公”，并非當初購房時宣傳的“商住”。還有業主在準備辦理居住證時，拿著“辦公”性質的不動產權證前往辦證大廳，被告知不能作為有效資料，甚至辦證柜臺前還印著“XX公寓的不能登記信息及辦證”的“特別提醒”。
那么何謂公寓?業內人士表示，公共寓所，分為商業公寓和住宅公寓，是一種商業或地產投資中的居住形式，外形一般中規中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規范緊湊，經濟實用。住宅公寓則包含學校宿舍等，比較方便實用。而前者也稱為40/50年產權公寓，它們的特性是不可落戶;公攤面積大;水電物業等費用按商用標準收費;不可明火入戶;最長按揭年限為10年;商業雜亂，物業管理難度大。后者為70年產權公寓，可落戶;公攤面積小;水電物業等費用按民用標準收費;可明火入戶;最長可按揭年限為30年;生活環境和氛圍更優質。
合富研究院(佛山)有關人士表示，本次新規是對商辦產品界限的進一步明確，旨在進一步明晰商辦物業的權屬登記及規劃設計要求，加強公寓和辦公項目的規范管理，禁止辦公項目改造為公寓或具有居住功能的住宅產品。同時，此次政策也是早前某房企項目“商辦”改“商住”事件處理的延伸，未來政策將從各個環節徹底禁止辦公類物業的居住功能，進一步防范市場上其他辦公項目為了去庫存而誤導購房者。
廣州市房協專家委員鄧浩志表示，全國多數城市都把公寓視為擦邊球。政策放松的時候，各城市到處是公寓項目大張旗鼓地銷售，政策收緊的時候又是各種限制。比方上海兩年前禁售公寓，還要求把已經銷售了公寓的廁所、廚房拆掉，恢復成為商業或辦公形態才能交易……在上一輪的全國整頓中，北廣深等城市也都有跟進。
專家
變臉后的“公寓”風險多多
業內人士預測，未來針對商辦物業設計、改造、申報可能更趨嚴格，開發商再買商辦用地蓋公寓肯定越來越受到限制，買家自然也要小心。鄧浩志告訴記者，其實之前市場上出現了不少商用性質項目變身而成的公寓項目，因“不限購不限貸，宜商宜居”，戶型小、總價低，吸引不少市民出手投資。但這類公寓項目優勢多，硬傷也不少，有下列一些風險需要提防。
土地使用年限縮短
商用物業改造而成的公寓項目雖然都具有居住功能，但其土地使用性質上大多屬于“商場”或寫字樓、酒店性質。相比住宅性質用地使用年限有70年，這類商改住宅因其類別不同土地使用年限為40~50年不等。另外，目前在售的這類舊項目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需補高額地價才能繼續使用。
高稅費轉手交易難
根據政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%~60%的稅費。此外，還需按物業交易總價征收5.5%的營業稅。各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%~14%。
房貸利率高年限短
雖然“改裝”公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款(住宅可獲最長30年、最多七成的貸款)，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款市場從嚴，不少項目最多只能貸到四成，而且只能貸5年、8年期，貸款利率還被提高到基準利率的1.1~1.5倍。
管理費水電費更貴
目前廣州商業物業用水收費標準為4.11元/立方米，用電收費標準為0.9885元/度，但住宅物業的用水加污水處理費收費標準為2.22元/立方米，用電收費標準僅為0.61元/度。另外，商用公寓的管理費一般都要2.8~10元/平方米/月，比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。
改造工程難度較大
由舊項目改造而成的公寓，特別是對原本水管設計相對簡單的裙樓項目來說，要改造成公寓，就要重新間隔洗手間、廚房等功能空間，必須大量輔設水管、下水道。這些工程都非常麻煩，工程質量不好的話，日后就容易漏水。
不能入戶、無學位
購買“改裝”公寓是不能入戶的。雖然不少“改裝”公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀學校。這對向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，其后期升值潛力將大打折扣。
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通知提出五點要求
1
房地產開發企業在銷售商業、辦公類項目時，應嚴格按照規劃功能進行銷售，制作專門的《商業、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規劃功能及使用屬性進行公示。
2
房地產開發企業及經紀機構應如實發布項目銷售廣告，不得發布虛假房源和價格信息。除服務型公寓外的商業、辦公類項目，房地產開發企業及經紀機構不得在商業、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。
3
地產開發企業在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
4
批準為辦公項目的，在辦理不動產權登記證書時，房屋規劃用途應統一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
5
非住宅項目的用水、用電，應按商業辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設施、教育學位等。
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今年廣州公寓市場銷售暢旺
壓抑多年的廣州公寓市場，今年迎來爆發。據廣州克而瑞統計，今年前10個月，廣州一手公寓成交達24350套，同比增長103%，成交量趕超去年全年水平，堪稱逆市飄紅。而廣州公寓市場能取得這般成績，也跟背后的政策變化不無關系。2017年3月30日，廣州樓市“330新規”實行商辦物業“一刀切”，新規要求“一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位”，公寓市場自此陷入平淡階段，庫存量日漸累積。直至2018年12月，有關規定才出現松綁，廣州“330新規”前出讓的商辦項目可以個人名義購買。在利好助推之下，今年公寓市場漸趨活躍，甚至超過往年“非調控期”水平。
成交量：三區遙遙領先
在一片暢旺的公寓市場中，黃埔、花都、南沙三區公寓成交量遙遙領先，均已突破4300套。其中，GDP排名全市第二的黃埔區，也是廣州前景較好的投資地區。今年來，黃埔引進眾多世界500強企業，產業基礎較強，公寓價格也不如中心區那般高，投資價值大。在空港經濟圈、花都CBD中軸線等規劃的帶動下，花都樓市價值也進一步被放大，不乏有慧眼識珠的購房者于此置產投資。南沙區則為近段時間來的大熱區域，區內各板塊均涌現明星樓盤，走量較理想。近期，天河區的成交也十分搶眼，下半年以來，聯泰天河YOHO、天河云商匯等全新公寓盤相繼入市，也助推了公寓成交量的上升。
據悉，10月有5個項目公寓成交破百套，約占全市成交量的四成。白云區保利金沙大都匯二期公寓入市銷售，10月以199套的成交量位居銷量榜首，對外售價約2.6萬元/平方米。其次，黃埔區萬科尚城10月開盤，批量網簽134套。另外，增城長風國際、南沙珠江灣、中交匯通中心三個項目持續熱銷，公寓跑量過百套。其余項目銷售階段性回落，榜單后五個項目成交量較上月普遍下跌二至六成左右。此外，得益于萬科尚城、萬科云城米酷等萬科系公寓的助力，10月30平方米以下公寓成交占比提升至8%;80~150平方米公寓占比亦有增加，成交主要來自保利金沙大都匯;市場主力30~50平方米公寓的占比縮減，為35%。
價格走勢：漲幅相對有限
近10年間，廣州一手公寓成交均價普遍呈上漲態勢，但漲幅相對有限。據克而瑞數據統計，今年1~10月份，中心五區一手公寓的成交均價為28268元/平方米，近10年間僅升值31%;外圍六區僅由12950元/平方米上漲至16310元/平方米，漲幅也有限。
不過，也有部分投資者購買公寓為的是租金上漲，而不是物業升值。但從上月上海易居房地產研究院發布的《2019年三季度50城租金收益率研究報告》來看，今年前三季度廣州租金收益率僅為1.8%，租金漲幅也遠遠低于房價漲幅。盡管如此，在高企的房價壓力之下，不限購、低總價的公寓也成為不少購房者的上車首選;再加上，在“330新規”之后限定法人單位購買和最小分割不得低于300平方米的雙重限制猶在，門檻低、受眾廣的公寓項目或將更受歡迎。
整體供求：供應大幅抬頭
10月廣州公寓市場供應大幅抬頭，若干項目獲得大批量供應，全市共供應1974套13.20萬平方米，環比漲幅達150%。
10月廣州公寓市場共有3個項目獲得新批預售，產品均可以個人名義購買。天河區信達金茂廣場、花都區富力·環貿中心兩個全新項目批售亮相，各供應598套、535套公寓。白云區保利金沙大都匯二期入市，4棟全新公寓樓合計供應841套，主力戶型為47~98平方米LOFT公寓。因10月廣州公寓市場供應大幅度增長，公寓可售庫存量抬升，去庫存周期升至9.9個月。
后市預測：活躍氛圍延續
10月廣州公寓市場成交雖保持高位，但有階段性降溫苗頭。繼“金九銀十”后，各項目銷售節奏調整，現時除新項目積極蓄勢待售外，其余項目以順銷為主。合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌指出，公寓市場今年以來表現搶眼，在前7月成交超越去年全年之后數月，仍能保持較為充足的后勁，中心區域推新的項目更加備受關注。像白云金沙洲板塊的保利金沙大都匯，每次推新基本都搶購一空，客戶購買積極性甚高;天河區近期好些有推新項目也同樣受到市場追捧，市場整體活躍氛圍有望得以延續至明年。
投資建議：回報低需慎重
任何投資品都有兩面性，優勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬元，每月租金為4000元，那根據粗略的租金回報率計算公式為租金回報率=(月租金*12)/購買房屋總價=(4000×12)/120萬=4%。目前公寓投資的租金回報率在3%~5%之間，但也有不錯的公寓回報率可達6%。業內專家表示，購買公寓最重要的還是在購買前評估該樓盤所在區域的人氣，確定出租回報率，考慮物業升值前景，回報率低于5%的更要慎重。
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