保利發展：以“保利”模式引領行業新周期高質量發展

  強化市場韌性 做高質量發展排頭兵

  房地產行業深度調整之下，房企業績表現持續分化?？v觀2023全年，房企銷售整體呈現“前高后低”走勢，一季度銷售迅速恢復，二季度以來銷售持續走弱。

  在市場持續低迷的環境下，保利發展展現了足夠的韌性：市場排名升至行業第一，是行業唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。

  而對于行業龍頭企業，銷售規模和經營質量正在受到同等重視?？硕鸬陌駟物@示，2023年保利發展權益銷售規模4222億，同比基本持平，相關數據印證了保利發展的銷售質量在提高，銷售金額得到保障。保利發展在保持規模的同時也更加注重回籠質量，保利發展內部多次強調要“有現金的銷售”。全年回籠率高達102%，充足的回籠資金為抵御行業波動和公司經營發展提供堅實基礎。

  2023年城市房地產市場表現分化加劇，在這一背景下，穩守核心城市即意味著確定性。從區域業務布局上看，保利發展對于周期性恢復動能更強的熱點城市，以及經濟基礎扎實、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調，審時量度地實行“一地一策”，深化新拓項目的差異性亮點，拉開有效市占競爭幅度。

  由此帶來的，是發展確定性持續提升：當年38個核心城市的銷售金額占總銷售金額的比例為88%，連續4年提升；38個核心城市的市場占有率達6.8%，同比提升0.7個百分點。據不完全統計，保利發展市占率超過10%的城市至少有27個。市占率提升的背后，是保利發展始終以客戶為中心，市場美譽度不斷提升，為保利未來高質量發展進一步夯實穩固護城河。

  強化財務安全 杜絕流動性風險

  在行業調整期，企業的安全比發展更重要。2023年，保利發展謹守財務制度，強化了財務安全管控。作為龍頭房企，保利發展在保持經營現金流為正的前提下實現了資源補充和債務結構優化，在快速動態變化的市場中確保安全和發展的平衡。

  根據年報數據，保利發展2023年末在手貨幣資金1480億元。而對相應的是，2023年末保利發展的有息負債規模降低271億至3543億，有息負債規模的下降將直接有效降低償債風險。

  不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。既降本，又降息，抗風險能力大大提升。

  而強勁的經營活動現金流，有助于保證企業收支的良性循環與自我平衡。2023年，保利發展經營現金流139億，已經連續第六年為正。流入端有穩健的銷售規模作回籠保障，支出端不僅能支付剛性建安，落實保交樓，還有資金保障拓展拿地，甚至還有錢做10億量級的回購。表明企業能夠依靠自身經營，實現自身造血的正循環。

  經過一系列主動優化財務結構動作，保利發展2023年期末資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較期初下降1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水平。

  綜合保利發展整體表現，多家券商機構相關研報認為，在一二線核心城市及熱點地區頻頻拿下優質增量資產，為保利發展后續打造品質項目鋪墊區位紅利基礎。隨著新增拿地奠定利潤空間，未來公司結轉毛利率有望邊際改善。

  強化核心競爭力 產品服務體系化提升

  當行業發展邏輯從重規模向重品質回歸，保利是率先提出行業進入品質時代的房企，也是較早落實產品制勝理念的公司。目前保利發展已經形成了“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，根據其年報數據，2023年保利發展落地產品系項目79個，產品系建設進入成勢階段。在注重產品多元化和價值疊加性，既要兼顧剛需、剛改、改善各類住房需求，同時更突出了優質項目的亮點特色，打造現象級優質項目標桿，市場競爭力不斷提升。

  細化到產品品質升級方面，保利發展根據不同地區人文特色打造的“天-悅-和”三大產品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

  圍繞向客戶提供“好產品、好服務、好生活”的核心目標，保利發展在2023年持續增強經營管理內功，樹立“發展之樹”體系化建設體系。通過打造項目全生命周期的管理鏈路，深化產品品牌服務標準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發效率。2023年，保利發展完成29.1萬套產品交付，在交付量同比增加12%的情況下，客戶滿意度不斷提升。

  中指研究院分析觀點認為，2023年，保利發展堅守“品質時代下的品牌思維”，實現穩健高質量發展，主要得益于：一、正確的戰略方向與堅定的戰略執行。保利發展始終堅持普通住宅開發和核心城市深耕，近年來重點布局的38個核心城市貨量儲備近70%，住宅貨量占比超95%。二、以客戶為中心的產品服務體系化提升。從“全生命周期居住系統”，到“人文社區”理念的提出及“天悅人和”產品服務體系的升級，保利發展深度發掘人民群眾對美好生活向往和需求，不斷升級迭代產品服務體系。三、行業領先的品牌信用。保利發展強大的品牌信用進一步提升了市場的信賴與認可。多年來，保利發展持續通過優質的產品與服務不斷增強客戶的認可，推動品牌價值持續提升。

  行業觀察人士表示，2024年房地產行業持續深度調整，眾多城市出臺限購限售松綁政策、并降低首付比例及房貸利率，房地產市場預期和信心得到一定修復提振。以保利發展為代表的房企正積極開啟創新營銷，搶攻“五一”“雙十一”等重要傳統消費營銷節點，以高品質產品助推營收業績穩增長。

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