房企“造血”能力待考

“現金流”、“回款率”，成為這個“房企半年報季”的熱詞。往年財報季，房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標往往是關注焦點。如今，融資環境不斷收緊，考驗的便是企業自身的“造血”能力。

上半年 標桿房企回歸一二線

2018年下半年起，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊，樓市整體成交也隨之下滑。今年上半年，房企在各自布局三四線城市加速出貨，這也導致部分房企上半年銷售均價下降。在拿地區域選擇上，“聚焦一二線”也成為房企普遍選擇。熱門三四線城市仍然受到關注，但與過去幾年相比，企業的態度已趨于謹慎。

據記者不完全統計，2019年上半年萬科、旭輝、融創、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市。數據顯示，2019年上半年，全國標桿房企拿地變化明顯，18家標桿房企2019年拿地已經高達10031億，其中一二線拿地金額高達7349.49億，占比高達73.27%，這一比例也是最近幾年的高點。

曾經重倉三四線的標桿房企熱情下降，布局紛紛回歸一二線。一方面，由于棚改接近尾聲，三四線及下城鎮未來購房需求會出現明顯下降，過于激進在三四線拿地未來風險性會不斷提升;另一方面，從目前二線城市人才引進政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口增長也會明顯弱于二線城市，同步導致房企退出三四線城市。

除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及區域性房企外，多數大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。其中，陽光城、中海、雅居樂、奧園等房企認為一線城市及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經濟最有活力的地區，拿地區域主要聚焦在一二線城市，以及二線核心省會城市。

下半年 以高周轉緩解融資難

上半年，回歸一二線成為了房企主旋律，在目前融資政策持續收緊的大環境下，沒有了外部資金的支持，如何自食其力成為了房企下半年的課題。

毋庸置疑，房企最主要的盈利方式是房產銷售，想要保持資金狀況，下半年房企仍需要靠高周轉及大規模出貨來維持企業生命。

面對房地產市場調控的高壓態勢，房企不得不繼續保持快拿地、快建設、快銷售的高周轉方式，進而提高資金使用效率。

易居研究院研究總監嚴躍進稱，“房地產是一個對政策變動十分敏感的行業，尤其是近幾年的限價限購、融資端收緊使得此前‘低周轉’所帶來土地紅利的策略變得不再可行，加上房企的‘降負債’大趨勢，企業若想繼續保持甚至進一步提高資本回報率，不得不寄希望于加快周轉速度。”

同時，“造節”作為房企上半年的營銷手段，以自身項目銷售為目的，為部分房企帶來了實質性收益，助力實現高周轉的同時，提升企業知名度。因此，有業內人士認為，下半年仍會有房企延用這個方式為自己創收，“造節”的力度和時長都呈增加趨勢。同時，部分房企為了加快資金回籠，防止自身產業囤積，會不惜以打折的方式，以求迅速出貨，保證現金流穩妥。

除此之外，恒大、榮盛、碧桂園紛紛啟動“全民營銷”，實現線上與線下多平臺互動，從而擴大自身影響力來拓客并實現下半年利潤增長。

對于大悅城、龍湖、新城等擁有商業地產的房企來說，精準解讀消費者需求，進行精細化運營也是企業可持續增收的方式之一。

房企盈利除了取決于周轉速度、資金回籠，成本管控能力也一定程度上決定著企業的生死存亡。

“要想獲得合理的利潤，最有效的方式便是降低開發成本。通常‘銷售費用、管理費用、財務費用’是房企成本的重要組成部分，‘降三費’也是房企控制企業成本，提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相關負責人汪慧稱，因此，針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，下半年，需要擁有嚴格的成本管理制度，向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”模式轉型，從而實現“高盈利”的目標。

企業

碧桂園 持續出貨保證現金流安全

在8月22日發布的企業半年報中，公司實現總收入2020.1億元，凈利潤230.6億元，同比增長分別為53.2%和41.3%?；谏习肽攴康禺a市場的調控高壓態勢，碧桂園仍實現了營收與利潤的大幅增長，有業內人士分析稱，“各項優良指標的達成，一方面得益于其前兩年高增的銷售業績陸續進入結轉周期，另一方面則反映了企業持續有效提升的經營管控能力。”

“我們是以銷定產，合理調節可售資源的投放。”碧桂園集團總裁莫斌8月22日在中期業績發布會上稱，房企作為高周轉行業，保證現金流就是保證企業命脈，在這個方面，碧桂園是無疑是十分出色的。

上半年，無論是企業業務規模還是營均持續增長，加上不斷增強的運營能力，碧桂園整體盈利能力持續保持強勁。公司毛利潤同比增長56.9%至548.6億元;凈利潤同比增長41.3%至230.6億元。

中國海外發展 低成本運營跑贏行業

歷年來中海的毛利率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。

上半年，中海三費費用較往年繼續下降。據其半年報顯示，三費費用率(除以合約銷售)僅為1.73%，維持行業較低水平，同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，使得其上半年凈利潤同比上升7.4%至港幣249.4億元，維持在行業較高水平。

據數據統計，大部分房企三費費率介于5%~15%房企，三費費用率在5%以下，便可稱為費用管控能力相對較強。中海作為其中佼佼者，通過其對成本的把控可以看出中海內部管理能力建設的突出。

除此之外，中海的綜合借貸成本始終維持在較低水平，2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點，處于行業極低水平。

中國恒大 高土儲確保穩健增長

上半年年報中，恒大營業收入2269.8億，核心利潤303.5億，凈利潤270.6億，現金余額2880億，各項核心指標均保持行業第一。

今年來，面對市場呈現降溫態勢，恒大業績卻實現逆市穩健增長，這與其穩定的房價脫不開關系。究其原因，一方面是因為恒大有大量低價優質土儲。據其半年報顯示，其平均樓面地價僅1639元/平米，還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米，合計可提供約5萬億的可售貨值。其中，在大灣區擁有5421萬平米的儲備項目，總貨值1.68萬億，在深圳的項目儲備高達3124萬平米，總貨值1.24萬億，龐大的低成本優質土儲將為恒大業績持續穩健增長提供強有力保證。

另一方面是恒大的建筑、裝修管理費用低。每年年頭進行一次材料采購，建筑材料、裝修材料只有市場價格的20-30%，流通環節的費用全部擠掉，大大節約了花銷。

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