北京新房為何賣這么火,樓市發生了什么?

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內容來源:北京買房子當下北京二手房依然在谷底徘徊,但新房市場賣一個火一個,排除數據作假,北京樓市發生了什么?上周末,北京東部兩大新盤開盤:位于通州東小馬的招商璀璨公元開盤勁銷15.6億元,打破近兩年通州副中心首開銷售金額記錄,璀璨首期122套房源,去化一大半。位于朝陽平房的三元璽悅朝陽盤銷售額高達22.3億元,99/112㎡三居基本售罄,四居122/124/150㎡僅剩低樓層,得房率最低的103㎡剩下的房源最多。連壓抑許久的通州,都能創造銷售神話,北京樓市發生了什么?北京新房市場,明面上風光,大紅喜報一發,掩蓋了市場不利的現實,實際上,這些新房開盤的熱度,很大程度上是通過「讓利」得來的。給渠道讓利,給購房者讓利。房企「讓利」賣房的背后,其實是一個不斷畸形的市場,開發商沒有利潤,憑什么要做出質量超群的好項目?好像理解了為什么現在很多房企叫苦連天,現在開發一個項目想要獲利,真的是太難了,北京如此,其他城市可能更難。如何解局呢?01渠道的勝利今年年初,北京頭部房企和某中介公司因“渠道費用”等問題,撕了半個月之久,上演了北京樓市的開年大戲。家大業大的頭部房企,在自己的大本營北京都得屈服于渠道的淫威,實際上,北京目前除了昌南、海淀這些區域,僅個別項目不用上渠道,全北京約一半的項目直接上渠道。(2022年的數據)2023年北京市場更冷,意味著上渠道的項目比例更多。渠道,簡單理解就是新房銷售的平臺,提供包括新房銷售、推廣等服務。璀璨公元這種位于郊區的大體量樓盤,開盤上渠道不意外,璽悅朝陽這樣不足300套的小盤,且位于朝陽區比較核心的地段,竟然也上了渠道。不僅如此,璽悅朝陽隔壁的保利和光煦境也直接上渠道。現在的開發商主打一個求穩,哪怕割肉給渠道,只要不被項目套住,能快跑就快跑,絕不戀戰。地主家也沒有余糧了,現在的市場,多大的開發商也不能保證資金鏈絕對安全。所以你發現,今年北京很少有人做疊拼和別墅了,做大豪宅都少,因為這樣的項目流速慢,占用資金量大。買豪宅的朋友,盯緊X47和四季青吧,今年可選的項目實在不多。02操盤的策略操盤手有時決定一個項目的成敗,尤其集中供地之后,往往一區域同時出讓2個或3個地塊,項目貼面競爭成為常態。今天的主角璀璨公元和璽悅朝陽都是如此。璀璨公元隔壁是京玥蘭園。璽悅朝陽隔壁是和光煦境。在產品和價格拉不開差距的情況下,操盤策略成為項目的勝負手。提前搶跑獲客不為一種上策,但是牛掰的操盤手就是敢玩后發優勢。璀璨公元,在京玥蘭園把小戶型玩到極致的情況下,做起了剛改戶型,要知道璀璨公元樓面價比京玥蘭園高4700/㎡(京玥蘭園3.05萬/平米、璀璨公元3.57萬/平米)。招商的操盤手還是很勇的,拿出了高端的璀璨系,在精裝上也做了一定升級。開盤策略上,璀璨公元也是錯峰競爭,小戶型打不過隔壁,就先開大的,重要的是開門紅,把熱盤的“人設”立住了。璀璨公元首期開盤122套房源,77㎡2居22套,89㎡三居18套,107㎡3居30套,120㎡4居22套,140㎡4居30套。璽悅朝陽期房總共263套房源,一次開盤完事,沒那么多開盤策略可以講,但是三元嘉業作為北京新房一年級新生跟保利這樣的博士后貼面競爭,學會“虛心借勢”很有必要。保利延續了高舉高打的節奏,和光煦境開盤節奏非常快,提前獲客,搶占先機,取得了很好的效果,璽悅朝陽這邊沒有搶客戶、搶節奏,而是按兵不動,遲遲不肯發布項目信息。璽悅朝陽的戶型初稿到最后確定戶型,中間修改了三次,樣板間也是砸了重做,從去年年底拿到,到最近開盤足足過了9個月。三元真是沉得住氣,目送和光煦境之后,還不斷打磨產品方案,這樣的開盤節奏在北京真的不多見,最后結果也是非常好的。03精裝升級,加大陽臺,把附加值最大化北京新房市場是等等黨的福利。項目貼面競爭的實質就是卷產品,房企的后發優勢更多是在產品上做加法。璽悅朝陽戶型上沒有表現的機會,但是把重金砸到了園林和精裝上。園林上強調功能性和客戶的參與性,做了兒童樂園、會客廳、小花園和跑道,還做了水系,在不大的地塊能給的都給了。精裝上更是給足了誠意?？照{日立的,新風松下的,熱水器是萬家樂,廚房7件套都齊了,蒸烤一體機和冰箱都是西門子或博世;衛生間五金花灑都是高儀的,馬桶是唯寶智能馬桶。而且這些電器的型號都可以在京東上查到,并不是開發商集中采購,“特供”的。璽悅朝陽主打一個錢多。璀璨公元樓面價高出隔壁不少,沒那么大力氣砸精裝,但是項目最終呈現效果還是很好的,整體設計的完整性,從色調、材料到功能,綜合產品力很能打。璀璨公元107㎡VS京玥蘭園100㎡璀璨公元140㎡VS京玥蘭園134㎡歷史總是給勝利者書寫,但是必須得清醒認識到,這樣的熱銷是畸形的,是開發商互卷的結果,一旦后期算不過帳,很可能會減配或者降低建筑品質。維權不就來了。怎么解決這個問題呢?04只能漲價當然無論璽悅朝陽和璀璨公元,都只能在精裝和戶型上硬碰硬,考驗的房企的實力。不過在某些區域比如豐臺和順義,由于報規口放松,直接給后來者批準了大陽臺,這事就不那么公平了,前面拿地的開發商怎么想,前面買房的購房者怎么辦?最近這個現象就特別明顯。熙華臺指導價8.5萬/平米,剛出爐的戶型圖,南向客廳和主臥都有大陽臺,熙華臺一出,意味著去年的宸知筑和龍樾天元只有降價一條路了。后沙峪建發·觀云的大陽臺一出,附近同戶型和光瑞府和湖光玖里150㎡戶型也很難賣了。這樣的例子這幾年出了太多,今年朝陽區報規口就松了,中建璞園、保利東壩項目南向都有大陽臺,這讓之前的項目怎么辦?這些騷操作搞得大家都想做等等黨,誰先拿地誰就輸了。何以解憂?唯有漲價。只有把后來者價格漲上去,對于前者才算公平,對于購房者也更公平。所以最近這段時間市場上不少地塊都傳出了要漲價的信息,比如昌南某地比如朝陽南部某板塊,漲價保平安,新房價格一漲,其實不用出臺什么政策,北京的新房馬上就能消化,對二手房市場也是一個積極的信號。在政策出臺之前,北京的大招很可能是漲價。。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過精彩文章,記得讀完點個“贊”、點個“在看”,這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區發布拆遷騰退動態,又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產市場分化行情或加劇!從20大報告看房地產行業發展方向5、京樓干貨|是不是南三環永遠不如北五環?317政策5年了,這些盤…保障性共產房:小合集

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