“新發展模式”漸顯,“雙殺二重奏”將至,樓市,脫水了!

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內容來源:子木聊房近日,經濟日報第七版刊登文章稱《化解房企債務風險要有定力》,里面提到:要保持定力,在發展中穩步、有序化解風險。外科手術只是暫時消除了病灶,若要讓肌體長期保持健康狀態,必須推動房地產業向新發展模式平穩過渡。這個會議很重要,為什么要保持定力呢?是因為最近隨著“宇宙第一開發商”暴雷,整個地產行業又緊張了起來,尤其是這兩年買了“民營期房”的購房者,這段時間,只能雙手合十,祈望不要染及自身。當然對于這些開發商的高層,你說難嗎?也不難。沒錢就躺平,用爛尾、裁員來逼宮,成功了,就繼續在國內做房地產大佬;失敗了,就腳底踩油,繼續國外做巨富。當然上面的人也明白了這套把戲,救還是得救,但是不能白救……板子一敲,別哭了,站起來聽話!必須走新發展模式。什么是新模式?現房銷售,有條件的可以進行現房銷售,繼續實行預售的,必須把資金監管責任落實到位,防止資金抽逃。只要現房落地,購房者安全拿到房子,不到衙門里鬧事,樓市就能穩健運行,開發商也沒了逼宮的籌碼,優勝劣汰,干不明白就滾蛋。之前預售制無法退出市場,是因為大多數城市依賴土地財政,預售有風險,但可以增加土地的流動性。而現在主動強調現房制度,也變相承認了土地財政的不可持續性,與其帶來風險,不如降速提質。所以購房者心心念念的“取消期房銷售制度”,腳步越來越快,可能在2024年前就會實現了,這對于四十年房地產周期來說,是跨時代的轉折點。打了板子,也得給顆蜜棗。基建狂飆幾十年,好的地塊都開發結束了,郊區呢,也沒那么多人買,拿了地如果賣不出去,又是一筆爛賬。誰都知道,地產不好干。所以住建部直屬機構中規院,召集多家房企開了個會,表面上調研了深圳城中村改造和保障房情況,實際上是在研究:城中村改造到底能帶來多少油水。一研究嚇一跳,拆建部分可以占到待改造城中村 60%,新增公建配套建筑 1.7億平米,產業和商服 10 億平米,回遷住宅 7.5 億平米,可供商品化的建筑 6.8 億平米。由此定調,城中村改造打開了解決房企發展中長期空間的重要路徑。之前我一直以為城中村改造就是改造升級,只有危房進行拆遷,大小文件中也強調如此,但實際落地后,遠比想象中更激進——基本是能拆盡拆……根據申萬宏源統計,近期已有山東青島、安徽合肥、江蘇南京、浙江蘭溪、河南鄭州、河南輝縣、江西南昌等七地表態,在當地推行拆遷后貨幣化安置。今年下放到21個特大超大城市的城中村改造政策,基本也敲定是棚改 2.0 ,會釋放足額的購買力到市場,大家一定要警覺起來:一旦一線領跑,扭轉預期,很容易讓疊加棚改2.0的二線城市,趁勢輪動。別看現在市場靜悄悄,恰恰每次轉變都是:“無聲勝有聲”。除了現房銷售這種跨時代的改變正在悄然孕育,最近還有一個非常明顯的信號在發生:限跌令。四川省雅安市近期推出救市十五條,措施提出:雅安經開區全力支持房企積極開展針對黨政機關、企事業單位職工、醫務人員、教師、外來務工人員、三區在外工作人員等群體購買商品房的團購活動,開發企業團購優惠價格,不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。這意味著“限跌令”解除,且鼓勵開發商降價……即使在 2008 、2015 年,都未出現如此政策,因為對于三四線城市來說,“限跌”會導致踩踏,房價雪崩,可能是穩住房價最后一根稻草。而現在主動放棄,意味著要放棄房價(地價)而保全流動性,以價換量,政府對購房者做出讓步,出現了真正的轉折。雅安是前奏,今年年底,會有大量的三四線城市破防,被迫選擇犧牲房價、保全流動性,上演真正的“雙殺二重奏”——新房普調,聯動二手房價格下探,最終會在 6-9K 左右震蕩,除了長三角的經濟大市大縣以外,都會如此。想買新房的朋友,今年年底可以撿到大漏,但前提是一定要對開發商的安全性有所了解。7月的數據不太好看。樓市開始全線躺平,全國商品房銷售面積環比下跌 46%,超過 5 年同期環比跌幅。一線領跌,帶動二三四線城市全線下墜,70 城,二手房價格上漲者已經不足 1 成。我前幾天特地做了一個調查問卷——大部分準購房者不出手,是因為都在等政策,少部分在等價格繼續回調,還有一部分房子賣不出去,等時機想置換改善。這跟 2015 年前夕一模一樣,全國購房者都陷入了靜止時刻,等待觀望,猶豫徘徊。當流動性極其微弱的時候,這時候非常考驗一個城市的真實購買力:比如二手房價格環比下跌最多的是鄭州、吉林、貴州,跌幅為 1%;其次是南京、青島、徐州、襄陽,在 0.9%左右;宜昌、大連、重慶、無錫、溫州、煙臺跌幅在 0.8%左右。其中鄭州和宜昌,新二手房價格跌幅最大。這時候領跌的,還有房價下探的余地。但也有上漲的城市,比如對于新房來說,西安、北京、重慶、北海和大理,環比漲幅全國前列。北海和大理新房賣得好,主要是因為旅游市場火爆,外地人入場購買旅居房所致,事實證明,無論行情好壞,市場都不缺乏有情懷的人和韭菜?？傮w來看,70城數據比較符合實際?？梢哉f,現在能做到這樣的“脫水”數據,并不容易,也證明房地產徹底進入了新階段:實事求是。這跟 724 大會的表述,“適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”,基本一致。而且今天央行發布 2023 年第二季度貨幣政策執行報告,關于房地產,再次定調:適時調整優化房地產政策,促進房地產市場平穩健康發展。相較于第一季度報告,也徹底刪除了“房住不炒”、“不將地產作為短期刺激經濟的手段”等表述?？辞?、適應、求真、務實,房地產雖然過了高爆發的紅利階段,但現在這個階段,更讓人安心。知道哪里有問題,才能「因病施藥」。結合著7月經濟數據來看,整個經濟大盤已經徹底進入最受考驗的階段,全國也都在等那場決定前途命運的大招,樓市更是如此。讓我們拭目以待吧。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過精彩文章,記得讀完點個“贊”、點個“在看”,這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區發布拆遷騰退動態,又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產市場分化行情或加劇!從20大報告看房地產行業發展方向5、京樓干貨|是不是南三環永遠不如北五環?317政策5年了,這些盤…保障性共產房:小合集

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