北京二手房市場有一種迷惑假象,避坑!

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內容來源:居者老莫講買房上周梳理出7月份小區掛牌量環比漲幅TOP10的小區,其中天通苑北三區排名第一?？赡芎芏嗳瞬恢?掛牌量≈在售房源數量;成交量≈近3個月成交量;流通性=成交量/掛牌量。也就是說,掛牌量多,成交量少,意味著這個小區的流通性有一些問題。掛牌量多,成交量也多,就說明這個小區,還相對受歡迎。1各小區掛牌量環比漲幅TOP10根據相關數據,7月份掛牌量環比漲幅前十的小區,分別是天通苑北三區、天竺花園、珠江拉維小鎮、新悅家園、龍湖長城源著1號院、菊園、小南莊社區、南湖中園二區、城建上河灣北區、萬科城市花園。這幾個小區,有的昌平,有的在順義,有的在通州,還有幾個在海淀和朝陽望京。看似天南地北,但都有一個共同點——都是剛需盤。除了城建上河灣北區和龍湖長城源著1號院總價在100多萬,其他小區都是總價在300-700萬之間的剛需房。北京的剛需房,普遍特點是流動性大。畢竟北京房價貴,均價4萬的房子,只能買到老破小或者遠大新。很多人買的時候圖便宜,住進去之后卻后悔,發現物業、品質一點沒有,房子價格還跟不住大盤,還是得換。所以對很多買房的剛需,我們都希望能擦亮眼睛,別踩雷。畢竟北京買房難,剛需買房,更是難上加難。如果把流通性展開,可拆分為三個層級:① 掛牌極多,成交極少屬于大眾盤,流通性不好,即便在北京,房子也不是閉眼買的,買時容易賣時難,加上現在分化加劇,尤其要慎重② 掛盤、成交均衡屬于一般的香餑餑,可入法眼③ 掛盤幾乎為0,成交不低屬稀缺香餑餑,出一套沒一套,甚至都來不及上架就內部消耗了在有限的預算下,流通性的數值越高越好。另外三部分分別是:時機、區域、漲幅預期,權重依次降低,最后是流通性。這四個權重雖有優先級之分,但都是必要條件,好比心腦臟手。2剛需買房,難上加難慧子在順義的體制內工作,丈夫在西城國企,都解決了北京戶口。聊房子那會兒,他們在順義的政策房里居住,每個月房租不到2000塊,預計還能住三年。他們想在城六區買一套剛需房,或者去通勤更便利的通州。但具體到預算上,慧子家里出了70萬,丈夫家里出了100萬,兩個人只湊出了170萬首付,這筆錢要在北京買一套像樣的房子,只能是遠郊?；圩幼约喝?5號線的后沙峪、花梨坎、國展看了房,能買得起的只有國展的天恒花園、天竺花園這幾個小區,但距離慧子單位很遠,開車都要40分鐘,更別提慧子的丈夫了。他們也去通州看了房,比如梨園的京玥蘭園、物資學院的國譽朝華,但目前工作還沒定,萬一出了差錯,真是賠了夫人又折兵,孩子上學的問題也很難解決。一籌莫展。其實在北京,從300萬到3000萬,都能買到房子。只是這套房子能不能提升你的幸福指數、居住品質,或者幫助家庭資產保值增值,就不一定了。300萬以下買房,只能追求有個地方住,想保值增值還需要提高預算。至少在500萬-800萬至少,才有避開雷的機會。畢竟北京的房子,不僅僅有居住屬性,還有金融屬性。這是很多剛需購房群體想上車又不敢上車的原因。很多剛需群體在買房時非常謹慎,一方面怕工資的漲幅跟不上房價上漲的速度;另一方面,又因為手里的錢不夠,買不到兼顧居住品質和位置的次新房。如果湊合買了,未來有可能跌,或者5年左右置換,又是一筆成本?；圩臃蚱薜氖赘峨m低,但家庭月收入8萬左右的優勢不可忽略,且外地還有閑置資產。賣掉外地保值增值能力一般的房子+資金周轉之后,慧子的首付提升到了300萬,總預算在700萬-800萬之間。平均算下來,月供2萬左右,兩個人公積金很高,完全不影響家庭生活,也不影響生娃養娃?；圩游磥硐胍⒆?考慮教育問題,那么,在新北苑、亞運村、亞運村小營等板塊內選籌次新房,享受居住品質的同時,兼顧一定的學區屬性。按照漲幅排序,新北苑漲幅最靠前的小區分別是潤澤莊園、華貿鉑金墅、潤澤莊園墅郡、中國鐵建國際城、世華泊郡、天潤福熙大道、潤澤公館、華貿城等。亞運村和亞運村小營漲幅最靠前的小區分別為潤楓德尚苑、慧忠北里、陽光新千線、干楊樹、榮尊堡國際俱樂部公寓、康斯丹郡、小營路5號、育慧里二區、安慧東里、新榮家園、亞運新新家園竹溪園、遠洋萬和城A區等。無論是漲幅還是房價走勢,都遠超昌平和通州。2023年4月,慧子入手了新北苑的世華泊郡南向兩居,總價740萬,2011年的次新房,對口朝陽外國語學校(來廣營校區小學部)。對于他們夫妻來說,通勤問題緩解了,居住品質提升了,未來孩子上學如果追求學區可以去東西城買一套占坑房,如果相對佛一點,新北苑的學區也是朝陽區比較出挑的。一步解決三個問題。3剛需買房,很多人都買錯了在一線城市買房,首先要有宏觀邏輯。我們常說500萬以下的房子盡量不要買,經常招致罵聲一片,但只需要說出三個基礎邏輯,明白的人就知道為什么不能買了:1、市場的基本面在逐漸發生變化。經濟放緩、人口退潮、城鎮化風向轉變。這些都讓很多精準的剛需接盤俠放棄了北京,轉而去二三線城市奮戰。也就是說,你手里的剛需房,沒人接盤了。2、資產的邏輯在變化。奢侈品之所以貴,是因為它對標富人圈層,對于這個圈層來說,買一只愛馬仕的錢和普通人買一雙耐克鞋的錢差不多。在資產逐步分化的背景下,房產中的奢侈品——改善房、大平層等,即便是被拍賣,價格也不會跌。3、想買500萬以下房產的人,總有撿筍思維。如果追求居住的舒適度,買什么價位的房子都無可厚非,但很多購房者是帶著撿筍思維去看便宜房子的。但在當下基本面已經定型的情況下,這種思維幾乎相當于賭博。選房四大要素:時機、區域、漲幅預期、流通預期,每個環節都有優化的空間,每個步驟都有坑可踩。有限的預算,總能找到最優解,絕不能將就,這也是居者咨詢的固有價值。另外,方法是死的,人是活的,選房方法論之上,還要疊加最優金融方案,確保杠桿度不高不低。選房方法論之下,還要配合實操經驗,畢竟市場瞬息萬變,若臨門一腳沒處理好,同樣另人扼腕。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過精彩文章,記得讀完點個“贊”、點個“在看”,這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區發布拆遷騰退動態,又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產市場分化行情或加劇!從20大報告看房地產行業發展方向5、京樓干貨|是不是南三環永遠不如北五環?317政策5年了,這些盤…保障性共產房:小合集

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