潮水來襲之前,北京買房盯住這幾個板塊!

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近日，國家發改委和財政部、人民銀行、稅務總局聯合召開發布會，整體主題是“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”。

(資料圖)

其中人民銀行提到的幾個重點，和樓市關系最密切：

指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

支持房地產市場平穩運行。延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，同時穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

降低房貸利率的腳步越來越近了，客戶的焦灼情緒也愈發明顯。就在這幾天，居者3天內有2單是上午簽約，下午就著急要過方案，緊接著就是抓緊看房的客戶，分析師和代購都忙瘋了.......

市場情緒回暖，是好事，但如果買錯，也不見得是好事。

說到因為焦慮情緒買錯房的人，北京市場上至少有60%的代表人物。

想起去年一位買房的群友，也是因為焦慮而沒有謹慎選籌，差一點當了接盤俠的故事。

2022年，阿東剛拿到北京工作居住證，工作在復興門內。首付預算1000萬，準備以首房首貸的資格，在陶然亭中海紫御公館買一套次新兩居室。

他說：中介說現在是抄底的最佳時機，只要能在西城買，肯定就能漲，我甚至當天就想簽約了。

但晚上回家越想越不對勁，還是想多問問業內專家。

只能說，人的第六感是準的。

過去幾年，璽源臺、太平里、馬連道東街、廣華軒、三義里、麗水蓮花、西豪逸景等，漲幅基本都在20-38%，居住環境也不錯。

中海紫御公館和紅山世家，過往歷年漲幅都在20%以上，其中中海紫御公館更強一些，畢竟中海是開發商第一梯隊，學區+配套屬性也夠強。

但問題在于，之前好，不代表未來好。小區品質好，價格高，不等于未來漲幅預期好。

即便是在頭部片區里，內部小區的價格也是有輪動的：

一，供需最失衡的小區群，通常是品質最好的小區，這批小區很容易領漲；

二，當A級小區價格漲上去了，退而求其次的B級小區就會跟漲；

三、當A級小區和B級小區都輪動結束，剩下的基本都是無學區的老破小或者老破大，這類小區也會漲，但不能選。

這就是所謂的“板塊內部房價輪動”。

要在這個輪動中買到保值增值能力最強的小區，就要了解區域內的小區輪動情況，在合適的時機，買入合適的房子。

我們選房時，核心看真正的需求是什么。

阿東表示，他對于未來的房子有以下三點需求：

1、首套房，保值增值能力要強，最好能領漲；

2、最好在核心地段，有面子；

3、至少是兩居室，未來10年-20年不用考慮換房的事情。

根據這些需求，結合數據來看，紅山世家、朝青的天鵝灣北區等小區過去三年漲了30%，幾乎是全北京漲得最多的小區，部分樓盤已經透支了未來幾年的漲幅。

這些房源如果買來自住，沒什么問題。但如果追求漲幅，還是要慎重。

但如果追求漲幅預期，就要看現階段至未來5年的學區+居住+配套+交通+人流喜好+片區輪動。它不是靜態的，大概每3-6個月要調整，漲幅過快的要緩緩，漲幅過低的要拋棄，用比價去篩選現在入場最劃算的小區。

中信錦園、里仁東街、一瓶、中信沁園、陶然北岸的漲幅預期，要優于中海紫御公館，基本都在20%以上。

2022年6月，阿東以均價13萬的價格在西城買入一套102平米的兩室一廳。到2023年，這套房子的均價已經飆升到15萬/平，且可選房源不多。

即便保守估算部分房源低于均價售出，阿東的房子至少也漲了200萬。

相比之下，同一時期的中海紫御公館，從去年到今年，基本處于橫盤狀態。

這就是在樓市分化中，選擇的重要性。

接下來，是全國樓市的轉折點，北京樓市再現2017年的勢頭是必然情況。

這種情況下，也難免業主焦慮，畢竟誰都不想在下一輪樓市周期中，成為接盤俠。

北京市場，有贏有輸，很殘忍。

所以我們常說：如果預算夠，盡可能選擇有產業的稀缺資源，比如東西城的次新房、海淀核心產業區的次新房，雙井、望京、太陽宮的三居室、四居室等，這些房子不僅僅能跑贏大盤，還會因為稀缺，而遠超預期。

無論政策如何變動，占據產業、地段、教育、購買力人群的稀缺房產，都是10來十年大盤中的王者。

目前，已有小部分業主開始傲嬌守價了，甚至還有少量抬價/撤房源的。

根據相關數據顯示，在北京樓市最低迷的時刻，北京還有很多板塊非常堅挺，甚至逆勢上漲。

其中排名前10的分別是安交、定慧寺、景東、陶然亭、九龍山、西三旗、天宮院南、北工大、北新橋、白紙坊。

這些區域，論證了東西城的王者地位，以及強產業區域、次新房對于房價的超強支撐力。

此外，海淀產業帶上的溫泉-蘇家坨、西二旗、西三旗、紫竹院、萬壽路、田村、永豐-上莊、西苑、香山-四季青、永定路、羊坊店、定慧寺等區域；朝陽區望京及國貿產業帶輻射區域，以及亦莊附近，都有值得挑選的樓盤。

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