揭秘!北京郊區最值錢的兩個商圈,在這買房的都想升值?

(資料圖片僅供參考)

我的思考不一定全對，但希望對你有啟發

北京很大，商圈很多。但要說郊區里值得關注的商圈屈指可數。北京郊區兩塊比較值錢的地方，一個是昌平南（包括回龍觀、朱辛莊、沙河、北七家等），一個是大興的西紅門。最近，這兩塊都有土地拍出。中建玖合發展集團有限公司以54.05億元及現房銷售面積2.60萬平方米拍下大興西紅門地塊；北京首都開發股份有限公司以31.97億元及現房銷售面積2.3萬平方米拍下昌平沙河高教園地塊。今天咱就對比一下高教園和西紅門。01、參差不齊的西紅門西紅門是個魔幻的板塊，一個區域就像一個城市一樣，有新城和老城的感覺。西紅門以京開高速分成了東西兩個小板塊。西邊是成熟區，不僅有地鐵4號線，還有薈聚等大型商業。房子嘛，有經適房、回遷房以及一些建成年代稍早的商品房。按照現在流行的說法，就是一堆老破小。而西紅門東可就完全不一樣了，這里全是新房，整個都是新規劃的區域，小區也好、學校規劃也罷，通通都很新。所以直白點說，西紅門東是炒概念的。西紅門東西區域的差異，也造成價格的差異很大。比如老破小的房子，200來萬也能買一套。而新房則均價6萬左右。東片區最大的盼頭，除了一些名校入駐外，還有19號線南延支線的規劃。雖然需要等，但值得期待。東邊也有很多商業寫字樓，規劃得挺好。只是將來啥樣，還得看預期吧。對普通人來說，可以這么講，買西紅門東的，屬于小改善，有預期，希望能保值甚至升值。現在不是流行鼓吹“次新”房好賣嗎？將來西紅門東不就是妥妥的次新區域嘛。02、百業待興的沙河高教園昌平沙河高教園和西紅門在板塊上有很大不同。它是一塊完整的區域，在幾所著名的高校周圍，點綴著居住區。這里更加突出高校，而住宅只是附屬。高教園建了20來年，要說真正發展，也就是這幾年的事兒。此前的10來年，除了有地鐵和學校，周邊相對比較荒涼。自從海淀的產業外溢之后，情況就變了。現在的高教園，更加突出科教的作用，未來這里將是科技產品轉化、創業的聚集地。而現在，這些基因還在持續凝聚中。高教園本身沒什么大規模的住宅規劃，畢竟是大學園區嘛，它更加強調的是創新和職住平衡。所以它不像西紅門那樣有很多概念。其實昌平南真正可以和西紅門類比的應該是朱辛莊，不過這次成交的地塊是高教園，所以就拿高教園來說了。在我看來，高教園和朱辛莊，差別沒那么大，所謂的板塊也不要太局限。03、為什么這兩個商圈被很多人看好？昌平和大興是北京平原新城里發展比較好的兩個區。而昌平南和大興北則是區域內發展最好的板塊。這兩個板塊有很多共同特點：靠近市中心、交通便利、附近有產業集群區、利好不斷加持……這兩個商圈的利好都是擺在明面兒上的，認可的人也挺多。西紅門地處南五環內，高教園處于北六環內。俗話說，“南三環不如北五環”。所以，如果以北三環的產業為中心，那北六環也才相當于三環了。不管怎么說，兩塊地位置都算不錯。西紅門有地鐵4號線，高教園有昌平線。未來19號線南延及北延，剛好也都能輻射到西紅門和高教園。就工作通勤而言，西紅門偏南邊產業集聚區，高教園則偏北邊產業集聚區。西紅門距離豐臺科技園7公里；到中關村20站，50分鐘；到麗澤商務區則只要坐地鐵30分鐘。沙河高教園距離未來科學城西區生命谷4站地、西二旗5站地，20來分鐘；到永豐地區17公里，開車36分鐘；到五道口8站地35分鐘；到中關村50多分鐘。除了交通、產業優勢外，這兩個區域也都有商業和優質教育資源在補充。當前而言，北京的一切規劃圍著產業轉，既然兩個板塊周圍都有產業，那自然就會被看好了。04、哪里更好？新房5萬-6萬一平，動輒四五百萬的房子，對普通人家來說，都不是小錢。宏觀上看，北京作為首都和超大城市，整體而言房價會螺旋式上升的。盡管這兩個地方處于郊區，但很顯然已經越來越市區化了。各種利好和配套也在逐步兌現中。微觀上看，供求決定價格。而供求在很大程度上又和就業有關。從這個角度看的話，高教園周邊產業人群的購買力要比西紅門強一些。畢竟，那邊大廠云集，就業機會相對較多。西紅門周邊雖然也有產業，但要么起步晚，要么企業規模不夠，總體購買能力就弱一些了。至于說這兩個地方哪里更好，我覺得要分開來看。1.預算。首先要看預算。預算到哪就在哪里買。比如西紅門200多萬也能買一個老點的房子。如果喜歡那個區域，資金有限，買個老房子也未嘗不好。記住，房住不炒，有時候花錢越少，風險越小。2.工作生活區域。工作哪的概率大就在哪買。上班通勤方便是重要參考因素。誰也不想把時間浪費在坐車上。3.看環境。買房子是自己住的，先別管升值不升值的，首先得自己住著舒服。比如高教園周邊空氣要好一些，人文氛圍也好。而西紅門商業氛圍更濃，距離市區更近。這些大的方面要考慮，小的如戶型、小區環境也是要考的?？傊褪且约合矚g。4.別高估了規劃?，F在這個大環境，別太看中規劃。不落地什么都有變數。只考慮眼下看得見的就好。比如高教園附近的大學，沙河地鐵站新開的商業以及育知路的積水潭分院，這都是看得見的。西紅門的薈聚和周邊配套，都是實打實的。規劃，可以等就等，不能等就別等。05、總結總體而言，這倆地方現在都挺熱。我的觀點是，買新房要慎重再慎重，畢竟那錢不是小數。而在選擇之前，一定要做好充足準備，考慮清楚自己的最優需求是什么，然后再逐步篩選。不要太相信分析師和置業顧問的話，跟著自己的內心走。兼聽則明，有些建議和分析聽聽就好，還是要自己研究。最起碼你知道自己喜歡什么樣的環境吧？提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里！

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