樓市,反攻

內容來源：子木聊房

自從前幾天政治局會議，抹去“房住不炒”，強調“適時優化房地產政策”后。

(資料圖片僅供參考)

稅務局和住建部，響應號召，緊急出臺跟進政策。

減稅政策一夜刷屏，沒有做解讀，是因為都是些老政策匯總。

但后來仔細想想，這個出場時機和方式，何不是對政治局會議的響應，在房地產稅收層面，為市場注入信心。

起到敲定、督促、傳導的作用。

而住建部門，則是在昨天晚上，緊跟其后表明態度：

進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

我們一條一條看。

1、降首付比例和貸款利率。

這是上半年的主流救市政策，截至目前，大部分城市首套首付比例都降到了2成，貸款利率最低可以跑到3字頭。

基本處于歷史最低水平。

這條政策的提出，無疑在政策端給足了想象空間，鼓勵進一步下調，支持剛需購房。

一般市場都會超前于政策，尤其現在銀行信貸業務這么難做，為了挖掘業務需求，我猜測，接下來很可能在二套房的首付比例和利率上也會放開。

2、改善性住房換購稅費減免。

這個是首次提出的概念，上半年一些城市推出“帶押過戶”，降低置換成本，這次又進一步提到了稅，屬于進一步刺激改善需求。

這就對了……過去一直把矛頭對準剛需，但事實上，全國主要城市房地產“核動力”早就切換到了改善需求。

剛需決定了樓市的下限，改善決定了樓市的上限。喚醒改善，才能真正修復樓市。

3、認房不認貸。

當年出臺時，我就認為這是史上最蠢的條例，沒有之一，毫無根據、毫無邏輯、毫無道理。

拿北京來講，只要你之前買過房，貸過款，或者說已經把貸款結清了，都算二套，二套非普首付比例就要達到80%……

一個朋友前段時間咬牙切齒，5年前給孩子在外地買套小房子過渡，房貸早還完了，房子也賣了，現在在北京買房，還是二套。。

這對購買力的遏制非常嚴重，純粹為了凍結流動性。

這次沒有提“不認房認貸”，而是“認房不認貸”，倒也合理，因為取消“認房”，就是在典型鼓勵炒作了。

三條研究的方向，表面上是廣域范圍全國普適，但明白人都知道，條條都是為一線城市，量身定做。

其他城市比如杭州、武漢、成都，這些明星二線城市，表面上還有條條框框限制政策，但基本上也是名存實亡，強裝面子。

自此，一線城市放開的概率，上升到99.9%。

很多人問，一線城市如果放開，樓市會起來嗎？

答案是肯定的。

這些年四大一線城市，購買限制極其殘酷，縱使如此，也跑出了大漲小跌的行情，拿北京來說，2017年房價最高峰是7萬多每平米。

后來出臺“認房認貸”等政策，樓市在極端壓制的情況下，反向上行，房價漲到7萬多每平米，足見購買力的穩健。

全國主要資金、高凈值群體、核心資源，都在一線城市，并對全國有錢人持續高強度虹吸，只要放開，人們為了占位資源，依舊會加持一線城市資產。

這個邏輯過去成立，在房地產后半段依舊成立，抬杠者可以去參考其他國家的核心城市房地產發展史。

一線城市放開，全國資金向上涌動匯集，但因為限購的原因，預期和資金位又會溢出到二線城市，形成大規模的板塊輪動。

2015年-2023年，8年時間，好像正對應了房地產大周期。

網上很多媒體已經開始喧鼓鑼天了，號稱全國房價暴漲正式啟動，我認為有些夸張了。

現在來看，房地產政策歷史最松，購房成本歷史最低，房價除個別城市，也基本都跌回到了2018年之前。

看似條件都充沛，但房價、政策、購買力中，唯獨購買力尚不明確。

銀行里躺著140萬億的儲蓄資金，基本都是有錢人的，中下游還面臨著收入預期不穩的困境。

這也意味著，短期內，這波行情來的會很快，但規模不會很大，房價漲幅只屬于少數城市。

只有真正的經濟問題得以解決，就業充沛，收入預期穩健，才能考慮有全國范圍內的大行情，這個我們要清晰的認知。

這輪行情，高能級城市尋求升值，低能級城市尋求保值。

無論你是否是剛需，有沒有投資需求，都不重要，重要的是你能動起來，主動尋求資產避險：

100平米左右、小三居、電梯、次新房、低密度、地鐵盤、好學校、產業商圈……能挨幾個是幾個。

住房需求可能是短暫的，但住好房子的需求是永恒的。

值得注意的是，這次住建局又提到了兩句話：

1、穩住建筑業和房地產兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

2、要以工業化、數字化、綠色化為方向，充分發揮建筑業“促投資、穩增長、保就業”。

房地產=支柱=經濟=投資=就業

這在過去是不能提的，會被認為是“房地產綁定經濟”的錯誤言論，罪大惡極，而現在，態度得以全方位支撐。

這也意味著，房地產將會全力以赴，無下限刺激，直至救活為止，熟悉的配方，兜兜轉轉回來了。

中央決心已定，“房住不炒”壓頭四大字，徹底淪為歷史，任何部門只有配合與落地，很難轉移。

很多人心里肯定不痛快，罵罵咧咧，錢還沒賺夠，房價又要漲？

這就是市場，永遠不會等任何人，房子也注定不會讓所有人都買得起，不然也不會推出保障租賃房，推動住房雙軌制。

形勢，形勢，形是現象，勢是規律，以現象推導規律，以規律復盤現象，對于買房人來說，重勢而不是形。

房地產向上的通道打開了，無論承認不承認，都不重要。

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