入不敷出！房企三季度仍有債務到期高峰

6月份，越秀地產分別進行了供股以募得資金凈額82.99億港元，同時還發行了兩筆共20億元人民幣的公司債，實現了總計94.69億元額融資，成為了單月融資總量最大的企業。

雖然6月房企融資規模環比雖然有所回升，但是同比來看，仍然處于近年來的較低水平。

據CRIC監測數據顯示，2023年6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環比增加45.8%，同比減少28.6%。

(資料圖片僅供參考)

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80家房企融資量同比下降30%

在政策方面，2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從之前的“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

2023年1月，央行、銀保監會強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。隨即，首批改善優質房企資產負債表名單出爐，龍湖、碧桂園、新城控股(601155)、遠洋集團、金地集團(600383)、美的置業、杭州濱江等房企在列。

5月，國資委發布《中央企業債券發行管理辦法》通知，是時隔15年以來，央企債券發行管理規定的更新。新規把境外發債也納入監管，既鼓勵探索多市場、多幣種發行境外債券，同時健全境外債券風險防控機制。

但克而瑞地產研究院報告指出，雖然自去年四季度以來政策救有所放松，但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

從融資情況來看，2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。

其中，2023年一季度及二季度的融資規模，環比、同比均呈現繼續下滑的趨勢。

從企業梯隊來看，2023年1-6月TOP10房企的平均融資額為47.39億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP31-50的房企融資規模同比增加了12.57%，增加幅度最大。

從融資結構來看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到80%，相比2022年全年占比提高了11個百分點。境內發債的企業仍然主要是華潤置地、招商蛇口(001979)、越秀等國企央企。

但是從融資量來看，2023年上半年房企境內債權融資同比下降了16%到2379億元；同時其他融資方式的規模下降更為明顯，資產證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權融資同比下降了72%至168億元。

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個別民企重啟境外融資

今年伊始，在內資民營房企境外債經歷7個月中斷后，萬達商業打響了頭陣，分別在1月和2月發行了2筆共7億美元債券。

據久期財經數據顯示，今年上半年，共有17家房企發行了60筆離岸債。但前6個月發債的10家內資房企中僅6家實際獲得新的離岸資金，另外4家則為交換要約或完成債務重組發行境外債券。

在新融資企業中，有上海金茂投資、越秀地產和越秀房產信托基金等國企，以及萬達商業、新城發展和綠景中國等民營房企。與其他幾家發行普通債券不一樣，綠景中國發行的是可轉債。

從久期財經數據可見，其中，景業名邦集團、建業地產和粵港灣控股均在上半年通過發行新票據對舊票據進行置換的方式，減輕即時償債壓力；華夏幸福(600340)在重組方案獲通過后發行了4筆8年期美元票據，其中兩筆為可轉債，合計規模達51.15億美元。

ST泰禾董事長黃其森在7月1日公司內部講話中表示，最近看萬科的分析，市場比原來預期的要差。他還說到：“未來，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的。”

與黃其森的判斷相似，目前已出險房企方面的展期違約仍在繼續。

今年3月來，榮盛房地產、銀城國際、合景泰富、建業地產和遠洋資本首次發生違約推動下，地產境外債違約率曲線陡然上行，金科、佳源創盛、奧園、領地控股債券展期隨著到期仍在繼續，世茂也宣布首次境內債違約。

從債務到期來看，CRIC監測數據指出，2023年上半年房企債券到期總規模為3953億元，而發行規模僅為1686億元，到期規模高出發行規模134%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

克而瑞地產研究院分析表示，在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。三季度仍舊有到期高峰，2023年房企債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

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