創意圖片/新京報記者 王遠征
樂伽公寓停業的現象并非個例。僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦等6家公寓機構“爆雷”。
距離樂伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業務”過去半個月后，樂伽公寓的租客及房東，迎來的消息是“確認公司已停止經營”。
8月7日，樂伽公寓通過其微信公眾號發布公告稱，公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。
今年7月以來，“樂伽公寓經營異常，疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅逐”等消息在網上流傳。
樂伽公寓停業的現象并非個例。僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產在內的6家公寓機構“爆雷”。
房東、租客建立維權群，商討下一步對策
在8月7日晚間樂伽宣布停業之后，新京報記者了解到，合肥、西安、蘇州、南京、杭州等地的房東和租客都紛紛建立了微信維權群，圍繞房東和租客、房東和樂伽、租客和樂伽之間，大家正商討下一步的對策。不過，截至目前，租客、房東方面反饋，并沒有得到樂伽方面的補退款。
新京報曾報道過，南京棲霞堯辰景園小區租客李華(化名)跟樂伽公寓簽了1年合同。合同從今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房東找過來，因未按時收到房租，向他們下逐客令。“房東表示，如果8月18日還沒有收錢，就需要收房，斷水斷電。”李華說。
截至目前，李華并沒有接到樂伽公寓方面的任何電話，只看到他們發出的公告，“我在外地出差，只能周末回南京后去服務點看看情況。”
和租客們一樣，把房子租給“樂伽”的房東們也很“上火”。四川的小美(化名)于今年7月3日將成都市錦江區匯麗汀香一套房子委托給樂伽公寓出租，由于小美經常在外地，圖省事、方便，就跟樂伽公寓簽訂了6年協議，出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日，共計72個月120天。7月4日，小美就將房屋交付給了樂伽公寓。
據小美介紹，今年7月10日，樂伽公寓就把房子租出去，樂伽跟租客之間簽訂了一年合同，租出去的價格為3000元，一次性收了半年房租和押金。而小美這邊，只在7月3日簽合同時，收了3500元押金，房租還沒收到，之所以當時沒收款，“他們說以后每季度按時給我打房租，我就想省事，沒想太多。”
新京報記者從小美出示的房屋出租委托代理合同上看到，該房源的押金為3500元，每個月租金為3500元，第一次支付房租時間為2019年11月1日，第二次支付時間為2020年2月1日(根據付款形式以此類推)。
“我剛找到租客，租客跟樂伽簽訂了1年合同，也付了半年租金。我也不能趕人家走，只能想辦法跟租客協商了。”小美無奈地說。
“高收低租”破壞行業整體信用
不同于一般長租公寓的運營模式，樂伽公寓以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付甚至一年付，在此模式下，在多個城市擴張。
之所以出現“高收低租”的模式，巴樂兔聯合創始人高萌指出，可能是受過去一段時間長租市場風口強勁的影響。不過，“當前市場已趨于冷靜理性，無論從政策、資本，還是經營角度，都需要從問題中總結經驗。”高萌稱。“長租本身是一個剛需、低頻、低利潤的傳統生意，且事關民生大事，更需踏實穩健，追求租客保障、民生穩定、經營受益的共惠局面。當前，亟須在各方努力下，建立一個信息透明、標準可循的產業生態。”高萌亦表示。
“‘高收低租’模式正破壞著行業整體信用。”房東東公寓學院全靂指出，“高收低租”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，最終會導致房東、租客嚴重損失。
全靂進一步強調道，目前租賃行業還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這也就意味著，企業倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關保障。因此，全靂呼吁，必須對這個行業里的黑中介和黑二房東進行嚴懲。
在類似“租金貸”等金融方式的助力下，往往風險爆發會明顯延后，導致風險的規模和影響面逐步擴大。因此，在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，金融手段助力長租公寓規模化的同時，也加劇和提升了未來的風險水平。因此，張波建議，對于長租公寓領域的金融管控力度需要進一步加強。
而對租客而言，全靂建議，租房還要找大品牌或有國企背景的租房企業。高萌則表示，目前行業暴露的問題，會導致房東和租客在選擇機構方面，更加看重經營穩健、服務信譽和來自平臺的背書。
通過立法建立準入門檻
樂伽公寓停業的現象并非個例。實際上，今年長租公寓行業跌宕起伏，風波不斷。據記者根據公開信息統計，截至目前，已有26家公寓機構出現重大問題，僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產等6家公寓機構“爆雷”。
這些長租公寓機構之所以會倒閉，一大半原因在于資金鏈出現問題，其中不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運營商如何生存，已成為最大的問題。再加上資本陸續退出，長租公寓最近兩年興起的資產證券化融資受阻，長租公寓資金層面不容樂觀。
值得注意的是，在政策層面上，由于各地對于“N+1”執行力度和要求不盡相同，導致很多城市的長租公寓存在一定政策風險。
在此背景下，張波建議，在政策控制較嚴的城市，包括對于“N+1”政策以及租金限價政策較嚴的城市，長租公寓市場不要盲目擴張。此外，對于長租公寓發展市場的預期，也不能盲目對標國外經驗，要探索一條既適合國情，又具有可持續發展的路徑。
樂伽事件具有典型的警示意義。北京房地產中介協會秘書長趙慶祥指出，在樂伽事件中，當下相關部門正積極救火，群策群力善后“爆雷”的遺留問題非常重要。但更重要的是，如何防微杜漸，通過構建長效機制，防止類似問題重復發生。
趙慶祥認為，要盡快出臺住房租賃條例，租賃行業必須通過立法建立準入門檻;此外，可以由協會牽頭探索建立風險準備金制度，租賃企業按照規模，繳納風險準備金，此舉一方面可以對沖經營不善帶來的風險，另一方面，也可以控制企業的擴張速度。
問題在于，長租公寓如何破局與盈利，未來還有沒有發展前景?在趙慶祥看來，長租行業還有較好的發展前景，“目前在住房租賃市場規范發展過程中，肯定會出現各種問題，但隨著租賃制度的完善，這些問題都會逐步得以解決。”趙慶祥總結稱。
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