海外發債收緊，房企融資困境又一次出現在聚光燈下。
近日，國家發展與改革委發布的《國家發展與改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》明確，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經發改委備案登記情況等，并提交《企業發行外債真實性承諾函》。這意味著，房企境外發債所募資金的用途僅剩下“償還舊債”。
上述《通知》的發布，無疑為一些希望通過發行美元債緩解資金鏈壓力的房企上了緊箍咒。
據了解，此次《通知》主要是為了完善房地產企業發行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防范房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展。
這是繼監管部門加強對房地產信托業務調控之后，再度對房企海外發債進行規范。
對此，有投行人士向《國際金融報》記者分析，收緊房企海外發債，和近期房地產信托業務收緊一樣，主要是為了防范風險。
由松到緊
2019年第一季度，地產融資環境延續寬松趨勢。但今年第二季度以來，房企融資環境卻突然開始收緊。
今年初，房企的融資環境相對寬松。
2019年1月，央行自2018年以來第五次下調存款準備金率，進一步向金融市場釋放流動性。
在此背景下，2019年第一季度，地產融資環境延續寬松趨勢。
多名房企高管在今年全國兩會期間接受《國際金融報》記者采訪時表示，今年融資較去年更容易，對今年的房地產信貸比較樂觀。
然而，今年第二季度以來，房企融資環境卻突然開始收緊。
4月19日，中央政治局會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，此次會議重提結構性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負責人，強調房地產市場調控目標不動搖。地產政策趨緊信號初現。
5月18日，住建部再次對4個城市進行了預警提示。之后，住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人，延續趨嚴態勢。
6月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。
6月后，境內債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。
源自土地市場過熱？
此次融資政策收緊與“因城施策”思路一致，更多體現為結構性優化調控和窗口指導，而不是“一刀切”收緊。
高力國際華東區近日發布的中國商業地產投資市場研究報告指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。其調研結果顯示，銀行仍然最被依賴，超過35%的受訪者表示銀行貸款將是其主要資金來源，隨后依次為合資公司和戰略聯盟、信托、結構性產品、發行境外債券，對應比例分別為13%、12%、11%和11%。
房企融資環境緣何在第二季度突變?
華泰證券房地產首席分析師陳慎日前在公開演講中表示，近來，“地王”頻頻再現直接促進了融資管控。陳慎表示，從歷史經驗來看，房地產行業融資政策的變化往往緣于土地市場的波動。2010年、2016年房地產行業融資政策的收緊都分別對應了土地市場的高熱度，尤其是“地王”的出現。
但陳慎認為，相對而言，2019年以來的土地市場回暖與此前有所不同：一方面，土地市場更多呈現為結構性回暖;另一方面，溢價率整體上升幅度有限。因此，此次融資政策收緊與“因城施策”思路一致，更多體現為結構性優化調控和窗口指導，而不是“一刀切”收緊。因此陳慎判斷，融資監管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而穩定房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。
國泰君安證券研究報告指出，從具體融資方式看，開發貸年初邊際放松，在地產融資中的重要性將進一步凸顯;信托融資年初回暖，但預計下半年將收緊;信用債2019年延續去年熱度，新發信用債規模進一步增加，融資成本也降低至5%左右，但進入二季度后，信用債規模全面收縮，5月份新發信用債規模環比下降54.7%;海外債一季度發行量增加，5月以來跌幅明顯;資產支持證券自去年以來環境較為寬松，5月開始跌幅明顯。
美元債炙手可熱
由于房企普遍“缺血”，現在融資政策逐步收緊，它們不得不將目光投向海外。
6月份以來，房企出海融資顯著提速，美元債一時之間變得炙手可熱。
有業內人士分析認為，盡管從2018年第四季度以來，房企融資難度有所緩解，融資計劃的實施開始井噴。然而由于房企普遍“缺血”，又不斷加快拿地速度，所以融資需求依然較大?，F在融資政策逐步收緊，它們不得不將目光投向海外。
中原地產研究中心統計數據顯示，在國內融資收緊預期漸強之時，房地產企業海外融資計劃密集發布。2019年7月以來的半個多月時間內，房企的美元融資計劃已經高達170億美元，刷新了歷史最高記錄。與此同時，房企的融資成本在快速上升，上半年，美元債的融資利率平均在6%左右，到了7月，美元融資平均利率已高達8%。
有數據顯示，在國家發展改革委于7月12日發布房地產企業美元債收緊政策后，房地產企業在窗口期便大發美元債，合計超過25億美元。
僅7月17日當天，就有金茂、佳兆業、融信三家中型房企同時公告美元優先票據的發行計劃，總金額合計11億美元，其中佳兆業的票面利率達到10.875%。
盡管房地產企業密集涌入海外資本市場，但目前來看，仍以大中型房企為主，且各個房企的融資額與融資成本也相差甚遠。
據《國際金融報》記者統計，2019年以來，內地房企共發行106支美元債，發行金額合計393.07億美元。這其中，發債規模超過20億美元的僅有恒大、富力、融創、碧桂園、世茂，這5家房企的發債金額合計高達108.8億美元，占全部房企發債總額的1/3以上。
成本相差2.77倍
2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，且各大房企之間相差甚遠。
據克而瑞統計，從融資成本來看，今年上半年，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。
值得注意的是，TOP30房企中，佳兆業、華夏幸福、綠地、融信、正榮、雅居樂、新城等7家房企的美元債發行額均超過10億美元。其中，佳兆業集團海外發債次數多達5次，融資總額達15.5億美元，票面利率均超過10%，最高達到11.75%。
記者注意到，諸如龍光地產、時代地產、禹洲地產、建業地產等主要依賴境外債券融資的房企，其境外債券占各公司總融資規模的30%以上，其中建業地產2018年的境外融資額更是占據其當期總融資規模的50%。因此，在海外發債利率整體飆升的背景下，對于此類企業而言，情況愈發不利。
即便成本居高不下，仍有不少房企“前赴后繼”，有多家此前幾乎從不發行美元債的房企也加入其中，且它們的融資成本更高。如A股上市公司泰禾集團就宣布，境外全資子公司Tahoe Group Global(Co。，)Limited擬在境外公開發行不超過18億美元的美元債券，目前已完成4億美元的債券發行。值得注意的是，此次泰禾集團發行的債券票面年息高達15%，每半年支付一次。
房企的成本之高令業內嘩然。此前當代置業發行的刷新了亞洲公開債券發行紀錄高息債券的票面利率也達到了15.5%。記者發現，15%的票面利率相較于TOP30房企中融資成本最低的華潤(平均票面利率不足4%)足足高出了2.77倍。
出路在何方
因此，降低杠桿、加快回款將成為地產行業下半年的主要目標，不少房企開始“降低杠桿，加快回款”。
房企高成本融資的背后，是正在到來的償債高峰以及資金困局。
恒大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
宏觀上來看，今年下半年，95家重點房企的到期債券為1706億元，達到2018年全年到期債券的75%，融資環境收緊疊加償債高峰的來臨，將使地產行業的融資壓力進一步增大。
有投行人士在接受《國際金融報》記者采訪時直言，在債務密集到期以及資金需求量激增的情況下，房企大多只能借新還舊。而融資渠道的收緊和成本的飆升，又反過來加劇了房企的資金困局。
光大證券首席固定收益分析師張旭指出，今年二季度以來，房企就開始面臨資金面的收緊。在此背景下，房企不得不在不同市場和不同融資工具間騰挪，逐步接受更高的融資成本。
不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，美元債對于多數房地產企業來說，并非主要資金來源，只有部分企業，特別是在港上市的房企發行美元債較多。此外，信托與海外融資只是加強合規化監管，并不是全面暫停，影響預計不會太大。
國泰君安的研究報告則認為，今年下半年，預計融資政策維穩，開發貸款等傳統融資方式在行業融資中的占比將會提升，地產商票等尚未嚴控領域的融資規模可能會有所擴大。與此同時，下半年，地產行業的融資成本預計將會抬升，資金面也將繼續承壓，房企的工作重心會加速向降低杠桿和加快現金回籠等目標轉移。
因此，降低杠桿、加快回款將成為地產行業下半年的主要目標，不少房企開始“降低杠桿，加快回款”。據《國際金融報》記者了解，多家房企將回款指標作為業績考核的重點。
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