搶手商圈回調10%,北京買房迎來十年最卷!|獨家

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內容來源：居者老莫

4月過后，全國樓市一度進入冰封期，北京這樣的老大哥，也開始被挑挑揀揀。進入5月，北京二手房掛牌量超過12萬，前幾天和朋友吃飯聊到，曾經被碼農推上房價高地的回龍觀，房價也開始回調。部分小區均價從2021年的8萬/平，跌回了2020年的6.5萬/平。內卷加劇，北京樓市，也將進入新周期。1換房時發現：三年白熬了周末和老張喝酒，說到他最近準備換房了。和大部分北京中產一樣，為了孩子置換到東西海，只為一個學位。去年他在回龍觀國風美唐的房子還一路飆到8萬/平，他美滋滋的算，800萬賣掉這套房，換掉貸款100萬，再湊湊錢，應該能在東城買個次新，或者夠一夠清河橡樹灣的兩居。但等他去找中介賣房時才發現，自己的房子已經從8萬/平降到了6.9萬/平，原本能賣800萬的房子，現在掛牌價只在650萬左右徘徊。老張原本的換房計劃，被打破了。他很懊惱，一改去年房價高點時的意氣風發，扒拉著頭發罵道：現在是真不讓老百姓活了，畢業生找不到工作，中年人養不起孩子換不起房，就這還推行三胎呢？回龍觀這幾年的走勢，的確有點魔幻。2022年是回龍觀漲幅最高的時候，高到很多人在水木論壇上罵：北京的房價就是被碼農推起來的！回龍觀區域內最受歡迎的幾個二手房樓盤是金域華府和國風美唐。金域華府2020年均價在6.5萬左右，到了2022年最高漲到8.7萬，漲幅30%左右；國風美唐2020年均價在5.8萬左右，2022年最高漲到8.5萬，最高漲幅40%。到了2023年，金域華府二期的房價大概為7.9萬，國風美唐三期的均價大概在7.6萬。和2022年比是跌了。但和2020年比，漲幅大概回調到20%-30%。從這個角度看，似乎也還行?；揪褪欠績r漲到高點的短暫回調，且回調幅度不大，現在房價仍然高于疫情前一大截，基本都能跑贏大盤。但如果你看到回龍觀的老小區，就會發現，人與人的悲歡并不相通。2五年了，還留在原地之前講過幾個回龍觀買房虧損的案例。有網友留言：回龍觀還能虧損呢？那可太多了。現在的北京樓市，說一個區域漲，并不是區域普漲，而是區域內部的優質樓盤漲。在回龍觀，流星花園、云趣園、風雅園、龍騰苑這些老小區，把時間線拉長五年會發現，最高漲幅只保留在5%左右，有些小區甚至兜兜轉轉還停留在原地。正因為這些樓盤的表現不佳，很多人在2018年買入了回龍觀的房子后，算上房貸利率，五年下來是虧損的。但對于更多還不到時機賣房，或者還沒買房的業主來說，真正的內卷，才剛剛開始。3十年來最強內卷實話實說，這一屆的每一位同學都很難。

十年前的大學畢業生，是社會招聘的香餑餑，錄用率超過90%；十年前的碩士畢業生和留學生，是自帶buff的高端人才，五年內晉升高管指日可待；十年前的購房者，只要在北京買了房，就是一個躺贏；

但在十年后的今天，大學生畢業即失業；35歲以上的中年人，也要面臨被裁員的風險；購房者要在北京買房，不單單要湊首付，還得避免踩坑。要是一不小心買了被社會淘汰的房子，損失幾十萬起。大家都在爭著做不被職場和社會淘汰的人。努力讓自己的資產保持保值增值的狀態，努力讓自己的工作安全穩定，不被裁員。主打一個十年來最“卷”。在房子上，目前市面上12萬套二手房資產，有60%是即將被淘汰的老破小。這意味著，大家在卷資產優化，努力賣掉保值增值能力差的房子，讓自己的資產是保值增值能力更強的核心次新。回龍觀的內部分化，只是北京的冰山一角。在北京，朝陽、海淀、東城、西城、昌平、通州、石景山...每一個片區都有非常極端的內部分化，從區域到房產，選錯一步，就是資產折損。以朝陽區北部為例，根據居者獨家數據，亞運村小營、亞運村、安貞、燕莎、國展的區域均價漲幅要高于望京、芍藥居、三元橋等片區。而太陽宮、酒仙橋南的區域，整體均價甚至是微跌的。而且就像回龍觀一樣，在這些區域內部，也有小區的分化。要在這樣復雜的樓市中挑選出有漲幅預期、能跟住大盤的資產，對于當代購房者來說已經是難上加難。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里！

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