今年上半年，一二線城市寫字樓空置率上升趨勢明顯。分析認為，寫字樓供應量加大是空置率上升的主要原因，此外受共享辦公降溫等因素影響，行業普遍對一二線城市寫字樓市場持謹慎樂觀態度。
一二線城市寫字樓空置率上升
世邦魏理仕(CBRE)近日發布的《2019年上半年上海房地產市場回顧與展望》顯示，受新增供應持續高位影響，2019年上半年上海優質寫字樓市場空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近十年新高。
報告顯示，2019年上半年，上海寫字樓市場新增供應面積累計達54.9萬平方米。由于經濟增長穩中趨緩、共享辦公降溫等一系列疊加原因，上半年凈吸納量表現走弱，累計去化14萬平方米。從租金表現來看，租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。
盡管無新增，相關數據顯示，北京寫字樓空置率也出現上升趨勢。世邦魏理仕近日發布的《2019年上半年北京房地產市場回顧及展望》顯示，2019年第二季度，北京寫字樓市場無新增供應;全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環比上升0.2個百分點至8.4%;全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%;未來六個月，超過77萬平方米的新增供應入市，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。
6月18日，中介機構高力國際發布2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告，指出深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高，其中最高的前海片區達65.7%。截至目前，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米，環比和同比分別上升8.3% 和19.3%。按23.3%的空置率計算，深圳當前約有129萬平方米的甲級寫字樓處于空置狀態。
據銳理數據統計，2019年上半年青島寫字樓供銷齊降，價格小幅上漲，月度成交價格受成交結構影響波動較大。供應方面，2019年上半年，青島辦公新增0.2萬套，約23.4萬平方米，供應面積同比下降63.02%。成交方面，2019年上半年辦公共成交0.2萬套，約26.1萬平方米，成交面積同比下降40.6%。價格方面，2019年上半年辦公市場成交均價15489元/平方米，同比微漲。從月度走勢看，3月份受青島華潤中心、海信財智谷等高價項目網簽影響，成交均價升至16756元/平方米，為上半年月度最高。
雖然供應量和成交量同比大幅下滑，但青島辦公市場去化周期卻保持高位。截至2019年年中，辦公庫存升至305萬平方米，同比上漲3%，去化周期升至70個月，創2010年以來歷史新高，存量主要集中在西部城區和北部城區。
供應增加是空置率上升主因租金出現下滑趨勢
新寫字樓不斷入市，這是深圳寫字樓空置壓力持續加大的主要原因。高力國際指出，這主要是因為今年寫字樓新入市項目進一步增加。上半年，深圳共新增了42萬平方米可租賃甲級寫字樓，預計下半年又會有108萬平方米新增供應。機構預測，2019年-2021年，深圳全市甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米，其中超過80%來自南山和前海片區。巨量供應將給未來幾年市場帶來空置壓力。
由于市場需求落后于供應，深圳甲級寫字樓整體租金出現下滑壓力。2019年二季度，租金單價同比下滑3.7%至236元/月/平方米。第一太平戴維斯、戴德梁行等中介機構數據亦顯示，2019年一季度，寫字樓租金環比、同比均有下滑，其中同比下滑4%以上。
觀察北京市場可以看到，雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖，但租戶的決策謹慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。此外，企業間并購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時也錄得多宗科技企業大面積退租或削減面積的案例，使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業服務為主，其中基金、證券及保險等非銀行金融為主要驅動力。
盡管上海優質寫字樓市場空置率同比上升，但2019年上半年上海的交易量仍穩占中國大宗交易市場的半壁江山。商業地產大宗交易投資總額約為480億元，同比增長10%，其中外資占比48%。從代表成交活躍度的成交筆數指標觀察，上半年錄得18筆成交，低于2018年同期的31筆。從成交的結構上來看，有67%的成交為具良好現金流生產能力的寫字樓相關物業，同比提高9個百分點。而區位投資偏好上，核心區位及發展較為成熟的新興市場約占72%。
數據顯示，青島整體辦公樓市場空置率達到27.8%，甲級辦公樓的空置率達38.0%。作為島城辦公樓的聚集地之一，青島中央商務區聚集了卓越大廈、卓越世紀中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達大廈、中錦大廈等50多座辦公樓，不少都是近幾年新落成的。業內人士介紹，部分區域仍有不少寫字間處于空置狀態，尚待對外銷售或出租。
行業對寫字樓市場持謹慎樂觀態度
青島房地產行業觀察者張斌表示，辦公樓產品的投資屬性，決定了其購買群體較窄，加上辦公樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。此外，辦公樓對于開發商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅，如果銷售情況不好，開發商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售，又沒有穩定的客群，就只能壓低售價，盈利就會下降。
當前，深圳甲級寫字樓空置率最高的是前海片區，該片區是深圳最年輕的寫字樓集群所在地，位于前海自貿區內。前海自貿區定位高端，是深圳未來最國際化的片區，該片區也是深圳房價最貴的區域。但由于寫字樓空置率極高，片區租金一直很低。對比南山、福田兩個成熟區域，前海片區寫字樓平均租金只有139元/月/平方米，約為前述兩個片區的五到六成。業內人士表示，按照目前定位，前海片區的租金應與上述兩個片區持平，但前海片區接下來還會不斷有新寫字樓入市，預計接下來租金壓力還會很大。
世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示，G20峰會釋放的積極信號將增強全球市場信心，同時上海將增設自貿區新片區，也將促進港口、交通、物流行業的快速發展。雖然下半年仍有新增供應面積，但在全球經濟釋放新動能的影響下，預期租賃活動將重現活躍跡象。(完)
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