北京一二手房價倒掛,要結束了 環球報道

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內容來源：居者老莫

上個月跟海峰聊，他手里1000萬，糾結是買二手房還是買新房。海峰說：現在市面上優質的二手房很貴，20年以內房齡的就算新房了，核心地段的，貴；非核心地段的，不如買新房了。但新房的問題是，優質樓盤非常搶手，很難搖號。非成熟區域的新盤項目，基本又是樓盤開發扎堆，未來區域發展如何實在是不好說。所以他很糾結：到底選哪個，才能在未來利益最大化呢？1新盤，越來越受歡迎了？2023年的樓市熱度，可以說是冰火兩重天。開年的3-4月，北京樓市成交量非?；鸨?，最高的一個月二手房成交4萬套。但進入5月，熱度褪去，曾經唱衰的言論就又回來了。有人問：二手房沒人買了，是不是因為市面上老破小太多，大家都去買新房了？是，但也不是。兩極分化，是北京樓市的整體走向，不分新房和二手房。在新房內部，也有兩極分化。從1-5月份新房網簽榜單來看，目前居于前列的是去年底及今年一季度開盤就幾乎售罄的豪宅項目，中信城四期（中海都闕臺）、北京城建天壇府、信達東外39號等。北京前5月成交量中，1000-3000萬總價的房，同比上漲43%，3000-5000萬的同比上漲高達94%，強壓其他一線城市?？梢姡幢闶切路?，也是高端品質新房更受歡迎。其實現在新房受歡迎，主要得益于2020年底對房企的嚴打政策，“三道紅線”限制房企貸款、后期的“保交樓”指令和“現房銷售”，篩掉了一批資金鏈不足的房企，留下的，還能在市場上運轉的樓盤，背后都有國企做背景，資金力量雄厚。此外，那幾年的土拍，由于房企沒錢，很多企業拿地都是底價拿的，按照當時的價格，房子定位中高端，怎么都是賺的，所以現在房子的品質也大差不差。但到了2023年，當年那波新房紅利，已經在逐步消退，三年后的今天，土拍格局變了。23年后，格局變了剛剛北京六月前3場土拍結束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價率達到15%左右，刷新了近幾年來的熱度。15日，海淀雙新村的兩塊地，有30多家房企哄搶，順義的地塊也有20多家競拍，最后全部進入搖號環節。16日，36家房企及聯合體參與競拍3快遞，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價成交。華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等房企紛紛參與其中，場面異常激烈。房企不是做慈善的，在市場行情消退、北京樓市遇冷的背景下，為什么開發商要熱情搶地？原因只有一個——有利可圖。目前，北京市場老破小數量眾多，優質次新房稀缺，甚至很多人有新房情結，能買新房絕不買二手房，這些對于開發商來說，的確是機會。但到了2023年，開發商拿地價格絲毫不減，指導價也越來越高，開發商要賺錢，只會將價格和成本平攤到消費者身上。畢竟，新房包括的不僅僅是房價，還有開發商的營銷費用。從這個角度來看，未來幾年，北京的一二手房倒掛時代，真的要結束了。3市場巨變，如何選房更穩？其實，任何一個“好城市”（有房產投資價值的城市）的房價走勢都符合ABC三段論。A段：穩漲/飆漲；B段：橫盤/冷清；C段：繼續回漲。ABC的銜接處，未必存在100%準確的信號，原因在于：一個城市的房價，由該城市的真實通脹率決定，且與該率同步，形成“回歸效應”。聊到這里，海峰更愁了，他問：那我是不是得抓緊時間買新房？不急。當下這個情況，無論是新房還是二手房，都得梳理出最核心的要點，那就是要買具有稀缺性的房子。什么是有稀缺性的房子？目前決定北京房子的稀缺度的要素，可按照以下排名：產業>交通>流通性>圈層>居住品質>學區如果這五項都有，那就是最稀缺的資源，幾乎無可匹敵，比如陽光麗景，比如中信城四期。所以購房者想在當下的市場中買房不踩坑，不應該把新房和二手房作為對立標準，而是應該先看有保值增值能力的區域，在這個區域內，去選擇居住品質更好的樓盤。而從這個角度看，新房的確有的選，卻很少。比如海淀清河，板塊的保值增值能力很強，但區域內沒有新房。又比如新北苑區域，內部有天潤福熙大道一個新房項目，均價12萬/平，但區域內2014年的次新房潤澤公館，均價才9萬/平。相比之下，也是二手房更劃算。所以對于海峰的困擾，可以重新梳理下購房需求。他在亞運村上班，如果想買新房，可以選擇海淀或者望京附近有產業的新盤，未來還有一定的保值增值能力，但上班相對較遠。如果沒有新房情懷，二手房可以選擇亞運村、亞運村小營、太陽宮幾個區域的次新房，兼顧居住屬性和保值增值能力。以上這三個區域，漲幅靠前的小區包括潤楓德尚苑、慧忠北里、陽光新千線、安馨家園、千楊樹、榮尊堡國際俱樂部公寓、萬方景軒、康斯丹郡、小營路5號、育慧里二區、冠城大通瀾石等。如果看重漲幅，亞運村還有更充裕的上調空間（太陽宮上一波漲幅太高）；如果看重房齡，那么太陽宮2010年左右的房子，更適合他。回顧過往和國際一線城市的樓市發展歷程，每一次回調，對于購房者來說都是一次機會。如果一個中國大陸的一線城市房價還會不會漲，無異于問一個10歲的孩子，身高還會不會長高一樣。因此，我們并不“十分”關心短期數據、限購限貸政策調整，它們只是催化劑。我們只關心：時機+標的+信號驗證。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里！

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