當前速讀：江蘇 縣域房企 進京“淘金”?

(資料圖片僅供參考)

內容來源：中房報京津冀

北京的土地拍賣市場像天氣一樣火熱。6月16日下午，北京再度迎來本月第三場土地集中出讓，一共出讓3宗宅地，其中就包括之前業內一直關注的“王炸”地塊——經開區X47地塊，收獲了31家房企報名參與競拍，最終被中皋置業成功競得。根據出讓安排，北京此次推出的3宗地塊，分別位于經開區、朝陽區、石景山區，總出讓面積20.91萬平方米，總建筑面積39.68萬平方米，三宗地塊分別吸引31家、4家、2家房企及聯合體關注并參與競拍，最終共計收金109.94億元，其中經開區X47地塊在線上競價環節就已“觸頂”上限價格?！爱斍昂臀磥磔^長一段時間，房企間的競爭是資產流動性的競爭。誰能拿到好地、快速實現去化，誰就將獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場份額，土儲和資產質量高、流動性好的房企，未來發展空間更大?！敝兄秆芯吭和恋厥袌鲅芯控撠熑藦垊P說道。

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X47混戰后的結局

此次，經開區X47地塊最為吸睛，共吸引了31家房企參與競拍。線上便經過31次報價直接觸及上限，在線下迅速走完競現房面積環節，進入搖號環節。最終，名不見經傳的中皋置業成為“終極贏家”，以79.12億元+53000平方米現房銷售斬獲經開區X47R1地塊，溢價率15%，成交樓面價4.44萬元/平方米，期房銷售指導價7.7萬元/平方米，現房銷售指導價7.9萬元/平方米。為何X47地塊能引來這么多“外來戶”進京熱搶？分析人士稱，政府對土地進行限價，為競得企業創造出巨大的利潤空間，這是企業積極參與競拍的重要原因之一。房產網站顯示，周邊次新二手房金茂府掛牌均價10萬元+，金茂悅、海梓府單價也達到了8萬元+，與X47地塊形成明顯倒掛。縫差超過了3萬元/平方米，給了開發商足夠的利潤空間。未來項目能否打造成中海京叁號院一樣的高端改善住宅？據了解，中海京叁號院打造的戶型為168平方米-240平方米。未來我們對X47地塊產品非常期待。

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房企到底什么來頭？

天眼查顯示，中皋置業成立于2018年3月13日，是江蘇省南通市如皋市市屬一類地方國有企業富皋萬泰集團的子公司，注冊資金30億元，具有房地產二級開發資質，經營范圍涵蓋房地產開發銷售；棚戶區改造、城鎮基礎設施、交通基礎設施建設、市政公用項目的投資建設等。對于這樣一家規模不大卻豪氣斥資80億元進京淘金的縣域國企，有知情人士透露，中皋置業與某家央企存在一定關聯，后續不排除共同合作開發。來源天眼查網站

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中海不敵保利失守“大本營”

石景山廣寧地塊只有2家房企報名，中海新城和保利發展。這塊地雖未被更多房企青睞，但在中海、保利的角逐下，還是競價31輪。對于競得人，多位房企投拓人士曾直言，“這塊地沒什么懸念，中海必拿?！背鲱A料的是，“石景山霸主”中海新城并未如愿拍地，反而是從未踏足石景山的保利激流勇進，成功以36.2億元總價摘下石景山廣寧地塊。舉牌過程中，中海新城多次停滯，似乎對競拍地塊信心不足。有業內人士分析，石景山廣寧地塊屬性復雜，由4個小地塊組成，地塊性質復雜、配建較多。另外在位置上，地塊距離金安橋地鐵站兩公里多，附近有高架橋，存在噪音干擾，且區域城市界面較差，地塊周邊配套奇缺。從價位來看，石景山廣寧地塊銷售指導價6.2萬元/平方米，剔除非住宅部分樓面均價4.3萬元/平方米，不足2萬元/平方米價差，也在一定程度上考驗著開發商的集采能力和產品銷售能力。作為朝陽大熱板塊，奶西一度引來市場廣泛關注。2022年二批次成交的奶西29-319地塊、29-318地塊，對應的首開金茂望京樾、中建宸園，網簽率均超過70%和50%，奶西版塊認知度至此打響市場。不過，朝陽奶西此次競拍，也未迎來以往的高熱度。僅中建智地+朝開、北京城建和招商3家房企報名競拍。最終北京城建以34.5億元和1.2萬平方米現房銷售拿下此地塊。從地塊信息來看，奶西地塊位于中建宸園北側，占地39830.411平方米，建筑面積（地上）55762平方米，容積率1.4，限高30。期房指導價8.9萬元/平方米，現房9.1萬元/平方米。

地塊素質并不錯，不過這宗地塊需要捆綁2宗地塊，一處為317-1環衛設施用地，要求建設1000平方米的菜場和一處公廁；另一處為317-4商業金融地塊，4.9萬平方米（地上）建筑面積，需要開發商自持20年，自持比例47%，非常考驗開發商的操盤能力。

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