2019年是一個特殊的年份，而時間在今年也剛好對半而過，不知道各位過的怎么樣
對于我個人來說，作為一個旁觀者，一直看著樓市這個行業在我面前的曲曲折折，但是很多時候各種細小的因素總是會激起各種浪花，但是本質上不會改變潮水的方向，但是各種量變總是會質變的可能
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而今天站在這個特殊的時間，我特別想和大家聊一個變數，一個可以讓賽道轉彎的變數：
二手房
01
我在2015年以前做樓市，主要都是在關注一手市場的，因為二手房的比例實在太低了，而且不可控不可監測，所以我們判斷樓市基本上看一手房就OK了;
我們看一手房，看這一批的供求關系怎么樣，如果供不應求價格就會漲;或者說這一批賣什么樣的房源，下一批的房價會怎么波動，看一手房就可以完全的預判出未來的樓市取向;
包括我們看土地，這一波我們拿什么土地，未來根據土地樓板繳費要分，很容易倒推出兩年之后的房價會怎么樣。
二手房的比例會比想象中的要多很多；
但是，2018年開始到現在，樓市里面的結構發生的最大的變化就是，
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16年末才只有28萬，到了19年，短短的兩年半的時間里面，可以說
翻了四倍。
對房價的干擾的因素不再是簡單的只有新房，而還有二手房。
這就意味著未來整個樓市里面
二手房對市場的干擾可以說越來越大了，因為他占據市場的比重變得越來越多，如今你不看二手房的結構，你就不能判斷未來的樓市趨勢
02
那么真實的二手房在表達一個什么態度呢
二手房是不可能通過預售證調控的，是完全依賴自由市場的房東房客掛牌成交的數據，完全市場經濟情況下得出的數據;
所以二手房的成交是非常能夠表明整個市場的熱度，以及市場到底處于什么樣一個現狀。
給大家看一張在以前都不可能呈現的一張圖
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來源：華泰證券
這是一張21座熱門城市的2年多來的成交變量圖，這樣的數據圖原本是很難檢測到的，因為在當地對他們來說可能沒有那么多二手房，可能中介門店也沒有
但是現在真實的成交就會特別明顯，在2019年之前的市場，可以說城市裂變，好的一直好，冷的一直冷。
，市場紅色模塊的個數明顯大于綠色的，這就說明整個市場的基本面在向好
但是我們關注到2019年之后你就會發現
房東議價空間的曲線。
另外鏈家最近其實也做了一件很有意思的事情，它統計了他所布點的城市，做了一個
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來源：貝殼研究院
議價空間就是房東愿不愿意打折賣，愿不愿意打折的一個空間;
房東的議價空間開始關閉
數據維度有三個，從18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是現在;我們發現一個特別明顯的現象，
這說明這個市場給到房東的真實感覺，可能需求量有點起來了，可能用戶開始增多了，所以相比較17年、18年那種可以直接跳樓價的情況，在現在開始慢慢變少了。
不可否認，如今在二手房市場依然有議價空間，因為這個數值并沒有跌到零以下，但是也同樣說明現在的房東的心理預期會比以前要好
所以二手房市場折射的比我們想象的還要直接和真實，這就是這個因素對整個市場的干擾
03
我們買了任何一套房子再賣出去，它永遠是二手房。
因為有這樣的變化，未來我們的購房思路必須要有二手房邏輯，為什么，因為
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所以在二手房占據市場主流需求的前提下，大家今天買的房子，一定要考慮未來跟你競爭的那套房子他長什么樣
這是2018年整個上海(樓盤)二手房成交的總價范圍，確實真實的數字會比我們想象中的要差別很多。
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第一，整個上海流通占比最大的是集中在300萬到500萬左右的房子;
這說明兩個邏輯：第一，整個上海我們說最底層的這一塊需求購買力可能是在300萬左右;
第二，在市場上可能供應的房子，流通的二手房，300萬左右的房子的比重接近于七成；
如果說我們此刻購買的房子總價大概要下沉到300萬左右的話，未來你的競爭對手會非常多，你的房子的自主定價權就開始消失，越往上越有定價權，越往上越稀缺，這是很重要的一點。
明白這個數字之后，各位要想，
為什么價格定不上去？
而在這，我們說300萬總價的比例里面，最重要的一個原因，
并不是因為這些房子位置不好，并不是因為他們的地段不好，很重要的原因就是整個上海的老破小的比重，在二手房里面占據了太大的比例。
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我們做過一個簡單的監測，基本上老破小會占據到70%;
所以你這一次的購買，未來競爭的對手都是老破小，那么你只有靠價格戰才有可能把它拋掉，這是現在買房跟以前不太一樣的地方，
以前是我沒有選擇，現在是大家有對比
當然你可以一輩子不換那么買老破小也沒有問題的，老破小或者老破大你裝修好，可以一樣住得很舒服
但是如果考慮到這套房子，他依然是你家庭資產很重要的一部分，我希望未來三年、五年后可以想想他的競爭對手
04
這僅僅是針對于上海存在的么
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我們監測過兩個特別重要的數據：
第一：整個市場里面，18年、19年的二手房掛牌突然變化，以及18年用戶的房票使用程度也發生了突然的變化
在18年的時候剛需的比例急速的萎縮，首套、第一張房票的人的比例急速的萎縮。而置換的比例急速的龐大增加
這是整個市場在18年發生的最本質的變化，也是最根本的變化，
這也是我今天特別想跟各位強調的未來：
在一線城市的上海，這個結構會更加夸張 你的房子賣給的對象他不是沒有房子的人，你的房子賣給的對象他自己也有房子，所以說你需要多一個理由讓他去買房
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在2020年之前，基本上改善會遠遠的大過于兩倍于剛需，這個比例會越來越大;因為隨著樓市的普及，沒有房子的人越來越少。
各位一定要記得這一點，未來上海不會大量導入外來人口，沒有房票的人這種情況并不存在，所以未來支撐整個樓市需求的，一定是改善型需求為主;
這會決定你這一次買房意味著你必須要有更好的產品力、必須要有更多的附加值、必須要有品牌才有可能在你下一次置換的時候能夠突圍。
如果你現在買的是一個很一般的房子，或者說很沒有產品的房子，未來剛需客很少的時候，你會變得非常艱難。
05
所以這就是樓市轉彎的地方，隨著供給量增加，房子不再太稀缺的時候，大家對好房子的需求度開始越來越高
所以在未來的時候，我希望大家買房的時候可以想想這四件事情
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第一：你現在買的這套房子，在未來的五年到十年的時候，他會不會是主流？
各位有沒有這樣的感覺：“不知道為什么，突然上海的一手房市場里面一夜之間就沒人做兩房”;
為什么會有這種情況存在?因為現在的需求就是三房起步，現在需求就是以三房為主，所以未來我們的需求會變成怎么樣?
現在還有人在跟我講，我要買一房，那么一定完蛋;不管你是什么樣的樓盤、什么樣的位置，如果此時此刻去買一房，在買完之后再住個兩三年，你想要拋掉是非常難的;不是說它沒有價值，是沒有人買。
我們知道樓市里面最恐怖的一件事情叫“有價無市”嗎？這是最恐怖的事情，價格畫得很高，沒有人買。這個資產我們叫紙上資產，對你來說沒有任何意義。
第二，未來你要拋掉現在買的這套房子，用戶對面那個人他有沒有買你的理由？
因為講到很重要一點，他們并不是沒有房子，他們都有房子，這種現象未來會越來越普遍。
你還有沒有更多的理由告訴他，你可以買這里?比如說我們的生活氛圍、比如說有沒有學區、有沒有配套更好、空間會更大、這些理由有沒有?這也是你現在買房時候必須要考慮的一個話題。
第三，必須要跳脫依賴價格競爭獲得用戶的產品邏輯。
我在剛入行的時候，我的領導跟我講過一句話，叫“整個市場里面沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”;只要你杠桿做足、價格有誠意，那么對于你來說，其實你的房子是一定可以賣掉的;
對于上海來說，這種現象確實依然存在，無非說如果沒有產品力，價格的浮動會比我們想象中要大得多得多;
為了規避這一點，必須要在產品維度增加足夠的籌碼，才能夠擺脫簡單的價格競爭。
最后，
因為對于地段來說，也是越來越好，上海任何一個地段一定會越來越好;城郊、近郊會發展，老城也會城市更新;任何地段都會越來越好，但是產品這個維度他是否有更多的抗折舊的因素?
比如說一家物業好不好，對一個小區老化是很重要的;他對立面的維護、他對景觀的維護、他對公共設備的維護、他是非常能夠讓整個小區的折舊程度延緩很多年的載體;
所以講實話，我現在買任何一套房子，我都會非常重視物業的維度。
所以這四個問題，我覺得是各位買房的時候，需要重點去考量的一個很重要的因素，不管各位買什么樣的房子，是需要去把這個問題記在腦子里面，看房的時候需要一直在回想的問題。
06
以上這些變化說真的都是這一年來在我們面前眼睜睜發生的，不少人不理解不少人不認可，不過沒有關系，我會一直說下去，直到有一天我們真的開始接受房子已經不稀缺這件事情
但是需要注意的是，房子不稀缺不代表房子的需求匱乏，反而這樣的沖擊會加速大家去認可好的房子好的社區。在這樣的沖擊下房源的分層會更加明顯
房源分層代表著價值分層，價值分層也就意味著未來擁有這套房子的你站在哪個梯隊里
這樣的改變總是潛移默化，但我總是堅信在未來的某一天，這樣的量變到質變會發生的更加明顯
最后一句話
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嗯，這句話很真心，因為我帶上了我的二維碼
希望大家可以在買房前能夠有自己的一個清晰的認知，能在買房時領先半步，天下在變，我們依然是我們。
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