土地庫存去化周期報告出爐，山東淄博高達117個月

據易居研究院近日發布的報告，截至5月，深圳土地庫存(注：土地庫存指過去18個月該城市招拍掛市場上成交的商品房土地建筑面積總和)去化周期已小于12個月，相比其他城市，去化周期較短。

事實上，包含深圳在內，一線城市的整體土地庫存去化周期均較短，而二線和三四線城市的整體去化周期較長，存在較大的庫存壓力。

報告顯示，整體來看，5月，一線、二線和三四線城市的土地庫存去化周期分別為15.5個月、21.5個月和22.3個月，其中，部分三四線城市去化周期較長，山東淄博(樓盤)甚至高達117個月，江蘇鹽城(樓盤)、鎮江(樓盤)等也已大于3年。這意味著，按照當前的商品房銷售速度，市場需要3年以上的時間才可消化完這些土地庫存。

二線城市供應溢出?

作為一線城市，深圳因其經濟和營商創業環境等因素吸引了來自全國各地的人才，住房需求在人口增長的影響下也隨之增加。這種對供需關系的判斷或是房企敢于在深圳押注“千金”的勇氣所在。除深圳外，其他一線城市上海(樓盤)、北京(樓盤)、廣州(樓盤)的土地庫存去化周期分別為14個月、16個月和19個月。

數據指出，截至2019年5月底，一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為6118萬平方米、52192萬平方米和28304萬平方米。一線城市供地的節制和土地資源的有限性或是其去化周期短于其他城市量級的原因。

二線城市土地庫存面積的5月環比增速為3.2%，同比增幅13.1%，增速最快。

另一方面，今年來，很多房企重點布局的二線城市的去化周期則持續上行，已接近三線城市的水平。對比來看，三線城市的土地庫存面積自1月后已連續4個月減少，而

庫存量的增減一定程度上反映了開發商的投資重點從三四線向一二線城市的改變。受三四線棚改熱度衰退、需求被透支以及人口遷移趨勢等因素影響，不少房企選擇回歸二線城市，一方面是為了規避風險，一方面也是為了抓住下一個規模增長的風口。但是，房企扎堆二線城市推高當地土地庫存，其拿地活躍度是否與市場購房需求匹配?

“二線城市購房需求還是比較大的，從中長期看，雖然土地供應規模增加，但并不會影響此類土地的市場消化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示。

不過，從成交量來看，二線城市樓市去化表現近來略有下降。易居研究院數據顯示，2019年1-5月，40個典型城市累計成交面積同比下降2%。其中，一線城市同比增長42%，二線城市累計同比下降1%，三四線城市下降幅度更為明顯，高達13%。

三四線城市分化明顯

對于三四線城市的樓市來說，目前的情況似乎是幾家歡喜幾家愁。前有黑龍江鶴崗出現“白菜價”住房，后有湖北恩施（樓盤）發布“止跌令”，

在易居研究院統計的土地庫存去化周期大于3年的7個城市中，山東淄博、江蘇鹽城、云南桂林(樓盤)、福建漳州(樓盤)、廣東茂名(樓盤)、江蘇鎮江均為三四線城市。其中，淄博的去化周期達到117個月，位列第一;鹽城緊接其后，土地去化周期為81個月。

據同策統計，5月鹽城成交面積31.15萬平方米，同比下降9.44%。從目前商品住宅存量來看，截至5月底，鹽城住宅存量為329萬平方米，去化周期達11.8個月，較去年同期上升3.1個月。“

幾乎天天有中介打電話找我買房。”一位鹽城當地人士對記者表示。

“部分三四線城市的購房需求量，因人口流失等原因大幅減少，與土地供應比例出現不平衡。”嚴躍進說。

與這些城市形成鮮明對比的是，在8個土地庫存去化周期小于12個月的城市中，江蘇無錫(樓盤)、福建泉州(樓盤)、廣東東莞(樓盤)、惠州(樓盤)和中山(樓盤)這5個三四線城市位列其中。對此，易居研究院副院長楊紅旭對記者表示，“這或說明，過去18個月里，這些城市供地量比較小，與過去12個月的銷售節奏相比，供地量處于比較健康的狀態。”

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