作者：吾心生
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從2016年開始，二三線城市紛紛降低落戶門檻，而這也成為諸多二線城市房價上漲的重要原因，過去的房地產需求端的調控策略一直是圍繞戶口來設計，有戶口可以多買幾套房子，沒戶口就得提交社保和繳稅記錄。
而現在，隨著落戶買入零門檻時代，調控策略再次升級。
6月21日，西安(樓盤)宣布升級限購：
1、落戶滿1年方可購房;
2、非戶籍社保門檻從2年提升至5年，與一線城市持平;
3、將臨潼納入限購區。
我們都知道，西安樓市調控經歷了幾個過程。
2016年底，西安城六區啟動限購，不分戶籍，均只能購買一套房。
2017年4月份，西安將長安區、高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地及國際港務區納入限購范圍，并加碼限售2年，以產權證書為起點。
2017年6月份，限購再擴圍，灃東新城和西咸新區加入;外地人需提供2年社?；騻€稅記錄;限售期延長至5年，但起點從網簽日期算起。
2017年9月份，限購繼續升級，本地2套，外地限1套。
2018年3月份，西安要求公開公證搖號;
2018年6月份，西安再升級限購，單身無法購房，搖號購房分為剛需和普通家庭，限制企業名義購房行為。
2018年10月份，西安11部門發出通知，專項整治投機炒房和黑中介行為。
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事實上，2018年6月份以前，西安房價基本都維持著“越調越漲”的走勢，6月份以后，市場有所放緩，但壓力依然不小，10月份以后，配合嚴格的針對炒房行為的市場稽查行為，西安樓市稍有放緩，但壓力依然不小。
無壓力無動力，西安升級調控的背后是房價上漲壓力。
5月70城數據顯示，西安新房環比上漲2.0%，同比上漲24.4%，均位列第一名，即使定基2015年，漲幅也達到了了58.8%，也是第一(與合肥(樓盤)并列)。
同時拿下三個第一名，而且西安在這一輪人口大戰中搶下100萬人，巨量的人口遷入讓西安房價連續半年領漲全國。這讓西安壓力山大，收緊調控方案是必然的。
對任何一個城市來說，短期內涌入100萬人，吃喝拉撒睡都是巨大的壓力，哪怕只有1%的人買房，那也是1萬套房的需求，事實上不僅是房價，西安的房租壓力也是不小。
新增100萬人并不僅僅意味著新增的購房需求，而是意味著城市競爭力的整體提升，而這對于房地產又是正向利好，而且這種利好非常剛性且長期存在，事實上這也是房價能夠頂住調控壓力繼續上漲的內在原因。
當然對于西安來說，
而對于西安來說，我們仍然不得不提另一點：房價洼地。從房價收入比的角度來說，當然算不上洼地，但是橫向對比眾多一二線城市，仍然算是洼地。之所以更應該橫向對比，是因為西安非常愿意引入人口，全國各地的人都去西安落戶，去工作的還是去買房的都算上，那購買力就并不弱了。
所以還是那句話，對于西安來說，本輪調控對市場短期構成直接影響，一批打算購房的人會被擋在門外，但不解決根本問題，1年時間并不長，對于一座競爭力正在不斷上升的城市來說，房價又處于相對洼地，炒房客們多等上一年時間又何妨?
對于炒房客而言，短期套現行為已經越來越少，他們已經越來越適應調控策略，選擇購房后中長期持有，以等待最佳時機變現。如果你真的混跡過一些專業的炒房團，首先被告知的就是這一點，資金至少要按照持有3年以上來配置，滾動利用。
在落戶門檻幾乎為零的時代，政策依然有辦法將你擋在售樓處門外。
當然，西安的調控策略也給我們提了一個醒：
一切都是“按需”進行，所謂“按需”就是房價可以漲，但不能冒尖，可以跌，但不能引起恐慌。當然對于一二線城市來說，后一種情況的可能性幾乎為零。
僅靠限制落戶買房，不解決問題，只要繼續花大力氣吸引人口，進而提升城市競爭力，作為城市競爭力增強的表現之一：房地產的表現也不會差。不僅僅是西安，其他類似城市也是如此。
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