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廈門海滄區一處樓盤。 中房報記者李燕星/攝
5月份，廈門樓市已顯現出回調跡象。但很多中介人員懷念著剛剛過去的三四月份。“上個月公司共成交了20多套房子，業績最好的拿了60萬元傭金;但5月份又出現回落。”廈門海滄區海林東路上一家房地產從業人員悻悻地說。
公開數據顯示，今年1月至3月，廈門一二手住宅共計賣出11534套，相比2018年同期的3515套，同比增長228%;相比2016年同期高位的11938套，幾乎持平。其中，新房成交2189套，二手房成交量占81%，占“大頭”。
在價格方面，國家統計局數據顯示，今年1月至3月，廈門二手住宅價格環比分別增長0.5%、03%和1.6%，4月份增長1.3%;今年1至3月，廈門二手住宅價格同比分別增長-4.4%、-3.5%，-1.6%，降幅連續收窄，4月份轉負為正，同比增長0.1%。
這波回暖引發了市場再次關注廈門。實際上，2016年9月廈門實施限購政策，但未能剎住房價高升;2017年3月加碼調控，實施限售，進而對房地產市場產生一系列影響。在前兩年持續下行的頹勢過后，今年短暫回暖的熱浪與瘋狂落幕的黯然在廈門平行上演，今年3月和4月購房需求的突增與三年前房價迅猛上漲落下的后遺癥，也在催促著這座城市下“狠功夫”提升能級，改變依賴土地與樓市現狀。
目前，經過調整與調控，廈門樓市、經濟整體進入到了一個趨穩通道。
這一波回暖主要得益于“學區房”
“這一輪回暖主要得益于購房者對學區房需求的集中增長以及家庭型購房者對改善型住房需求的增長。一方面，因為學校開學在9月份，倒逼家長要在3月份和4月份買房落戶，否則就得回原籍上學;另一方面，隨著二胎的放開以及近期市場預期走高，很多家里有一個或者兩個小孩的也在該時間段換改善型住房。”廈門某大型開發企業負責人嚴旭(化名)告訴記者。
驅動學區房需求上升的深層次原因是廈門小學學位的短缺。根據2018年7月廈門六區(島內的湖里區、思明區、島外的翔安區、同安區、集美區與海滄區)公布的小學學位情況來看，六區學位數總共2.1萬個，2018年4月份的報名人數是3.3萬人，這意味著，廈門2018年小學學位缺口超過1萬個。另根據克而瑞2018年數據，2016年至2018年小學生數量復合增長率TOP30排名中，廈門位居18位，復合增長率超過5%，與武漢(樓盤)與長沙(樓盤)兩座城市不相上下。
但是，不同于武漢與長沙等省會城市的是，廈門包括教學在內的各類資源主要集中在直徑不超過14公里的廈門島內，這直接推升了廈門島內的學區房價格。“即便2017年調控以來，島內學區房價格也保持堅挺，目前均價達10萬元/平方米的不少，最高達12萬元/平方米。”當地開放商王銘告訴記者。
公開資料顯示，今年3月，位于廈門島內思明區實驗小學附近的新華城、圖強路小區、新華路別墅、教育局宿舍二手房的掛牌價格均超過10萬元/平方米。其中，新華城掛牌均價12.17萬元/平方米;位于島內湖里區的源昌鑫海灣、中鐵元灣、新景國際外灘的二手房掛牌價均超過8萬元/平方米。
同時，記者在島外走訪時看到，靠近學區也成為二手房一大賣點。其中，30平方米到50平方米精裝公寓被稱為“掛戶神器”，90多平方米兩房以及120多平方米三房成為市場交易主打產品。
另外，“去年廈門市放寬落戶政策也是助推本輪‘小陽春’的主要原因之一。”王銘認為，“這使得更多剛需完成落戶后在今年進入市場”。
那個瘋狂的年月
“現在市場已經平穩了，2016年前后才叫瘋狂。”王銘表示。
2016年3月至2017年2月，正值廈門房價暴漲，根據胡潤房價全球指數，廈門2016年房價漲幅45.5%，位居全球第二;中國指數研究院發布的《2016年中國房地產指數系統百城價格指數報告》也顯示，廈門采集樣本的平均房價達到27260元/平方米，僅次于北上深，比廣州(樓盤)高出9576元/平方米，躋身房價“一線城市”。
“廈門一直是周邊泉州(樓盤)、漳州(樓盤)、龍巖等城市人口首選的居住目的地，尤其是GDP總量常年位于第一的泉州，人均財富值較高，且愛面子，對于他們，能在資源集中的廈門買一套房是一件值得炫耀的事情。”王銘告訴記者，“2016年最瘋狂的時候，廈門集中涌現出一大批專門炒房的投資公司，他們一般會組團買下一整個小區，因為壟斷市場才有定價權，然后通過迅速入手出手抬高房價，我見過最瘋狂的炒房節奏是‘1套房3天被轉手5次’，這種操作方法，房價能不漲嗎?當時不少開發商跟代理公司合作，為了沖業績走的也是這種模式。”
同樣，2015年至2017年也恰是多家外地房企集中涌入廈門市場的時間，這一階段廈門出現多宗“地王”，也成為抬升房價的重要因素之一。
2015年9月25日，位于海滄馬鑾灣西部片區的H2015P05商住地塊在市行政服務中心公開拍賣，包括建發、禹洲、聯發、中駿等14家開發商到場參與競拍，經過多輪鏖戰，被廈門恒琸投資管理有限公司(龍湖子公司)以總價45億元競得，樓面價15679.4元/平方米，溢價率66.79%，一舉晉升廈門總價和島外單價“雙料”地王。廈門的“地王年”帷幕就此徐徐拉開。
克而瑞《2016年城市地王數量排行榜》顯示，2016年廈門共7宗地王，樓面價2.94萬元/平方米，超過了杭州(樓盤)、南京(樓盤)、深圳(樓盤)的樓面價，僅次于上海(樓盤)，溢價率則達到112%。此后的2017年與2018年，則正是2015年和2016年地王集中入市階段。地王項目讓如今的新房市場騎虎難下，背后還透露出這個城市對土地規劃利用的邏輯。
“目前，高成本難去化項目幾乎占據整個新房市場的40%到50%。據不完全統計，廈門的住宅庫存量達700萬平方米，2018年新房銷售量只有70萬平方米。”嚴旭給出的“數據庫”進一步折射當下廈門樓市交易的困難重重，“事實上，2016年的房價地價上漲背后，政府的供地量是低于歷史水平的，一方面出于對以后土地財政的考慮，另一方面則是拆遷成本的上升。”
“2016年房價上漲與土地出讓的節奏有關系，島內雖然多年未供地，但其實還是有一些類似停車場的凈地可以出讓，近幾年土地出讓多在島外翔安區和集美區，這跟整個城市規劃有關。”一位廈門房企營銷負責人安穎(化名)告訴記者。
此后，盡管在去年和今年出現過幾次“土拍熱”現象，但在多位業內人士看來，這不足以撼動地市和樓市走向。比如去年廈門島內5年內首次供地，被建發以3.8萬元/平方米的樓面價、溢價率27%拿下，又比如今年4月19日中海拿下集美樓面價超過3萬元/平方米、溢價率34.7%的地塊，被業內人士更多地看作是“托市”行為。
“這輪調控影響的不僅是地王項目，2017年和2018年新入市的新房項目價格普遍下降20%，二手房價格普遍下降15%，開發商只能選擇降價回籠資金或者不開盤等待市場變化。今年3月份和4月份受‘小陽春’影響，多家房企集中推盤，但5月又少了。”另一位廈門房企營銷總高平(化名)告訴記者。
夾在高地價成本與房價下行的雙重矛盾中，廈門區域房企業績壓力更為突出。記者走訪獲悉，迫于市場下行業績壓力，某房企甚至出現1年換8個營銷總的現象，該房企位于翔安區的項目在業內人士描述中處于“一直賣得不好”狀態。
“地價居高不下，很多企業尤其是民企根本拿不起地，在廈門市目前的在售項目數量有限，好幾家企業只有一兩個項目在售，所以我們只能考慮向周邊轉移，比如漳州港、角美。” 安穎告訴記者。如今，在廈門調控常態化下，房產經紀公司也開始向廈門周邊的漳州與泉州導流。
最終還是要靠產業與人口支撐
“事實上對于多數大中型城市來說，受升學和剛需改善影響都會出現‘小陽春’。但是，‘小陽春’過后，廈門這座城市是否具有持續的人口虹吸能力才是業內普遍關心的問題，放寬落戶只是措施之一，調整產業結構、增加城市能級才是長久之計。”嚴旭表示。
提高城市能力的核心動力是產業和人才，但高價房是否會再次擊退部分年輕人是業內人士擔憂所在。
2016年，在騰訊大數據此前發布的全國城市年輕指數中，廈門的年輕指數為73，年輕人口新增率18.09%，年輕人口流出率則達37.26%。這一問題受到多家企業關注，公開資料顯示，作為廈門主要產業之一的軟件服務行業，其從業的年輕人每年約30%存在較大流動性，其中6%選擇離開廈門。
不過，今年以來，廈門全市經濟運行保持穩中有進、穩中向好的態勢，今年一季度GDP增長8.0%，經濟運行實現“開門紅”。據統計，一季度，全市88個省重大、88個省重點、357個市重點在建項目分別完成同期投資計劃的107%、104%、133.8%。ABB工業中心、天馬5.5代AMOLED、戴爾易安信投產，宸鴻科技SNW導電膜、攸信智能制造與機器人、網宿聯通CDN平臺等開工，滴滴南方運營總部、天虹科技等簽約落地。
居民人均可支配收入和GDP增速保持同步。廈門全體居民人均可支配收入1.6萬元，比去年同期增長8.7%，比地區生產總值(GDP)增速快0.7個百分點。其中，城鎮居民人均可支配收入1.69萬元，增長8%，農村居民人均可支配收入0.74萬元，增長9.1%。
“經濟穩定、產業落地、人均收入不斷提高有利于城市的發展。”上述人士表示。
(應受訪者要求，文中均為化名)
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