商業發展史 | 太古地產再見“英皇道”

本文轉載自公眾號：“觀點”

傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。

對項目獲取的審慎態度及打造的高標準，也使得“慢”成了外界評論太古發展地產項目速度的主流感慨。

十余年前，施懷雅家族踏入中國內地。這段歷史，相較于這個老牌英資200年的歷史來說，實為短暫。

然而，有歷史積淀的企業，往往已經在時間的陪伴下，形成適合自身的商業之道。

太古地產亦然。

5月21日，太古股份有限公司發布公告稱，附屬公司太古地產以23.75億港元出售香港北角樓高26層的商業大廈50%權益，預計將錄得約港幣9.65億元(按法定基準計算)、或約港幣17.59億元(按基本基準計算)的出售收益。

這是太古地產又一宗非核心物業出售。事實上，重資產運營需要強大的現金流能力，太古地產在數年前就已將出售非核心物業提上日程，并已經陸續完成出售。

這種通過出售非核心物業回籠資金，再用于核心物業的獲取、建設與修繕，是太古地產在商業項目上的主要運作方式。但是，對項目獲取的審慎態度及打造的高標準，也使得“慢”成了外界評論太古發展地產項目速度的主流感慨。

“我想這是一個馬拉松，而不是一個短跑的競賽。”白德利在接受觀點地產新媒體專訪時曾回應過，太古地產的布局規劃一直立足于長遠的視角：“太古地產擁有清晰的商業模式與業務方向，我們相信這樣的模式會在中國市場創造出成功的故事。”

再見“英皇道”

5月21日的一紙公告，讓太古地產的一宗出售事項浮出水面。

公告中表示，太古地產與Jacko Rise Pte. Ltd.(買方)訂立協議，出售所持IslandLand Development Limited(目標公司)50%權益，代價為23.75億港元，可予以資產凈值調整。

目標公司擁有英皇道625號，一座位于香港北角樓高26層的商業大廈，在土地注冊處登記的地段編號為內地段第7550號。

“這幾年資產價格很高，對太古地產來說是一個很好的資金回收期。”萊坊執行董事林浩文在接受觀點地產新媒體采訪時分析，由于現在很多業主的持貨能力很強，價錢不高不愿意出手，所以很多基金都很難買到寫字樓。

所以，太古地產在這次資產出售中能以一個比較高的價格成交。觀點地產新媒體于公告中獲悉，2018年12月末，目標公司及太古地產各自的經審核財務報表顯示，預計太古地產將錄得約9.65億港元(按法定基準計算)、或約17.59億港元(按基本基準計算)的出售收益。

出售事項完成后，預計太古公司將就其于太古地產的82%權益錄得約7.91億港元(按法定基準計算)、或約14.42億港元(按基本基準計算)的應占出售收益。

公告中同時提及，此次出售事項與中華汽車有限公司(中巴)的全資附屬公司Communication Holdings Limited出售其于目標公司持有的余下50%權益予買方，須同時完成。

中巴出售事項的先決條件為——中巴須于2019年9月16日之前獲得其股東批準。若該批準未在最后期限或之前獲得，此次出售事項及中巴出售事項將自動終止。

如此看來，這宗交易仍存在部分不確定性。

“今年春節以后，香港住宅和商業地產的成交量都很大。但由于中美貿易關系的不穩定因素，最近一兩周有些弱了，買家都還在看。”但是，從整體來說，林浩文依舊對今年香港商業地產抱有信心。

太古地產“慢步”

“簡單來說就是資產重置。”對于這次物業出售，林浩文稱，近幾年，太古地產在香港的主力都是發展東區鲗魚涌的太古坊，英皇道項目并不在太古坊范圍之內。所以，會通過出售此類非核心資產，把所得資金用于太古坊的重建工作。

具體來看，2018年4月-8月，太古地產就先后出售香港物業，包括位于加列山道的物業、位于香港九龍灣的辦公樓及位于香港鲗魚涌太古城中心兩座大廈。

對于出售物業，太古地產董事局主席及常務董事施銘倫曾在2018全年業績會中表示，將已經成熟的非核心的物業出售，符合太古地產的發展戰略。

適時出售非核心物業回籠資金，再用于核心物業的獲取、建設與修繕，是太古在發展商業項目上的慣性操作。

或得益于對項目質量的高要求，太古坊、太古廣場、廣州(樓盤)太古匯、三里屯太古里等商業，都扮演著當地地標的角色。2018年，太古地產的租金收入總額為121.17億元，內地租金收入上升12%。

寫字樓方面，太古地產香港整體辦公樓租用率為99%;在中國內地，太古匯辦公樓租用率達99%，頤堤港一座租用率達97%，香港興業中心一座及二座租用率達98%。

零售物業中，在香港地區，太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉租用率均100%，零售銷售額分別增長11.8%、5.6%、4.3%。

在中國內地，三里屯太古里、廣州太古匯購物商場、頤堤港購物商場、成都遠洋太古里及上海(樓盤)興業太古匯租用率分別達100%、100%、99%、99%、97%，零售銷售額分別增長10.8%、11.4%、0.3%、21.5%。

2018年2月26日，太古地產對外公布，以13.49億元收購上海浦東新區前灘一幅地塊50%股權，這是太古在上海繼興業太古匯后第二個發展項目，亦是在中國內地的第六個發展項目，命名為“前灘太古里”。

不過，十八年六項目有些慢了。慢，似乎已經成為了太古的代名詞。但事實上，不僅僅是太古地產，恒隆、恒基、新鴻基等老牌香港地產商，在內地的擴張速度均遠低于內資發展商。

若與萬達廣場、吾悅廣場等相比，更像是一場“龜兔賽跑”。

對此，有分析認為，港資(外資)與內資的商業發展邏輯截然不同。一方面在于投資回報，另一方面則在于產品質量的高要求。

“如果速度太快的話，可能會出現一些無法彌補的錯誤。”他們秉持的論點，往往是，欲速則不達。

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