多個城市房租跌了！

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來源：櫻桃大房子 微信公眾號

作者：櫻桃

今天看到一則消息：

條件反射，我想看看各個城市的房租情況怎么樣了，要知道這是體現大家收入變化和實體經濟陰晴的一面小鏡子。

1.

從粉絲群里問大家的實際情況來看，廈門(樓盤)、長沙(樓盤)、武漢(樓盤)、成都、重慶(樓盤)、上海(樓盤)、天津(樓盤)說漲說跌的都有，廣州(樓盤)深圳(樓盤)的群友基本上都反映漲了，杭州(樓盤)繞城外降了，有產業的區域小漲，北京(樓盤)、青島(樓盤)的大多都反映跌了。

北京反映房租下降比較多，比如石景山、門頭溝，因為受回遷房幾千套入市幾千套的影響，房源積壓多。西直門房租次臥3500降到3100，三里屯沒降，但不好出租，通州房租有的降了10%，兩居室跌了兩三百。

主要是去年北京幾大租房平臺囤房導致租金大漲，今年扛不住了，不收房子后房租就降了。

有天津、上海、武漢粉絲反映，2016年是房租的最高峰，這三年房租呈現下降或不漲的態勢。

上海，因為控制人口，把中心城區人口往周邊城市趕，所以人流在減少，但市區本身人口基數大，今年內環漲幅較大，尤其是豪宅，因為有公司報銷，還有公租房，原來基數低，有人反映上漲30%、50%的都有，而普宅房租有所下降。

而深圳，基本上沒有反映房租下跌的，只是說空租的時間加長了，有的反映房東6月還要漲15%。

青島房租也明顯降了15%左右。

擼房價上的統計數據也反映青島房租一路下降。另外，還有重慶和蘇州(樓盤)也是這種走勢。

青島粉絲認為，應該是這一輪去庫存下來，可供出租的房子數量猛增了，還有好多原來租房的，趁這一輪去庫存買上房了，估計明年房租還得跌，這輪去庫存買房交房的更多了，供應量更大，租房需求也就更少了。

他的分析很對，租房子跟買房子一樣本身也是一個供需決定價格的市場，買了房就不需要租房了，當然除此之外，還跟收入下降有關，原來月收入1萬我可以租個市中心3000的房子，現在收入下降到6000了，那我可能就要考慮搬到郊區去住了，市區的房子如果半年租不出去，房東可能就要考慮降房租了。

當然，單從大家的體會上來說不一定全面，畢竟采訪樣本有限，還是需要統計數據來看全局。

2.

易居研究院的數據顯示，從2018年三季度開始，50個典型城市房租環比都是下跌的。

今年一季度，50 城租金收益率為 2.4%，環比下降 4%，同比下降 7%。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，房價環比上漲，而租金則環比下跌，因此租金收益率環比下降較明顯。

特別是2019 年一季度租金收益率下滑較明顯， 原因是整體租金下跌，尤其是三線城市租金下跌明顯，而二三線城市房價小幅上漲。

2018 年經濟增速下滑，實體經濟低迷導致租房需求減小，而同時樓市持續繁榮，部分城市租賃住房供應量較大，但收入沒有增加，導致供大于求，租金下跌。

租金收益率最低的 5 個城市分別為廈門(1.2%)、青島(1.4%)、福州(樓盤)(1.5%)、深 圳(1.6%)和石家莊(樓盤)(1.7%)，他們的房價水平遠超租金水平，并且近幾年房價漲幅遠 大于租金漲幅。

而租金收益率排名前 5 的城市分別為西寧(樓盤)(3.7%)、烏魯木齊(3.7%)、韶關(樓盤)(3.6%)、牡丹江(樓盤)(3.4%)和銀川(樓盤)(3.4%)，他們主要是東北或西部的弱二線城市和三線城市，近幾年房價整體漲幅不大， 并且租金穩步上漲，租金上漲幅度與房價上漲幅度相近，因此租金收益率較高。

所以單從租金收益率來看，其實并不能說明房產投資的價值大小。

住宅租金漲跌，只能側面去體現一個城市的供求關系，以及實體經濟的陰晴。

3.

如果說住宅市場大家的感受不太一樣，那寫字樓租金下滑應該就沒有爭議了，而且空置率都是可以看得見的。

上海中介跟櫻桃反映，上海辦公樓并不好出租，“有個二房東在陸家嘴(600663)做辦公樓出租的，以前傭金給1個月，現在給2個月，還加1萬京東卡，去年拿的房子，裝修之后低于收房價出租，還沒有租完，裝修好已經空置了6個月，現在這種情況很多。”

“現在很多寫字樓的二房東，很多退管房源，比如Wework，年前花了2000多萬裝修的房子，都不要了，還給房東，很多二房東寧愿陪兩個月的違約金都要把虧損房子退掉。很多辦公室的租客都是以大換小的居多，因為很多公司都在控制租房成本。”

中介告訴櫻桃，其實從2016年收的房子幾乎都是虧本的，現在辦公樓的租客太難找了，租客都不用付中介傭金了，都是房東給，這個跟買賣房子正好相反。

張江高科(600895)園區也有很多辦公室空置率上升。閔行區類似于這樣的辦公樓，很多都是這樣，以前負責招商的人牛的不行，現在要靠這些中介平臺提供客戶，隔三差五給中介送禮品，七寶 ，顧戴路 這里都是這樣。陸家嘴三大神器這附近空置率很高，如果預算過低都會轉去中外環辦公了。

深圳的寫字樓市場同樣蕭條，關內高端寫字樓空置率高企。從去年6月開始，深圳出現核心地段的寫字樓，遭遇大面積退租，租金價格相比2017年下降明顯。

第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度，深圳全市甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。深圳多個寫字樓租金與去年相比出現2-3成的跌幅。

以福田中心區“卓越時代廣場”的租金變化來看：在2017年，這棟大廈最便宜租金價格在280-300元/平米/月，大部分成交在320元/平米/月。而到了2018年，成交的租金價格回落到250元/平米/月左右，甚至最低達到了180元/平米/月，價格回落明顯，現在依然維持在這個價格。

而主要原因，業內人士深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳接受媒體采訪時也分析了，受2018年整體經濟環境影響，毛衣戰、去杠桿、股市蕭條令市場壓力增大，企業為尋求自保，開源節流，或縮減辦公面積、或轉為選擇更為低價的物業辦公、或直接退場。再加上一批P2P企業爆雷，金融企業的違約，加速提升寫字樓的空置率。

最為恐怖的是，高力國際預測，隨著深圳寫字樓的新增供應，2019年深圳寫字樓市場空置率將上升14個百分點至30%，平均租金將下滑4%。

北京的寫字樓市場也好不到哪里去，建外SOHO的租金則更加便宜，已經從2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。從去年8月份開始，寫字樓的價格基本上都下降了1元左右。

北京CBD特別是國貿附近的寫字樓租賃算是比較平穩，但是2018年許多小型的金融公司倒閉或者退租。到了年底后，成交周期更長。

還有很多北京互聯網公司也熬不過寒冬，大規模裁員，包括北京疏解非首都功能，企業外遷也會有影響。

而另一方面，北京的寫字樓供給量又在不斷增加，去年總存量已達1058萬平方米，而北京去年一年總共才吸納152萬平米寫字樓，所以這個去化的壓力也是相當大的。

高力國際預計2019年北京甲級寫字樓整體空置率將從10%上升到16%。

四個一線城市里面，只有廣州的寫字樓市場較為樂觀。根據戴德梁行報告，去年廣州平均月租金則同比增長11.2%至190.9元/平方米，北上深都在下降的情況下，廣州還在增加。

今年一季度廣州甲級寫字樓市場空置率為4.1%，這一數字創下了歷史新低。低空置率一方面由于琶洲商務區吸納量強勁，另一方面也源于一季度廣州寫字樓市場沒有新增供應，全部依賴存量維持。

二線城市的情況歡迎大家留言反饋當地行情。

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