環京樓市一直以來備受關注，近些年隨著北京房價的快速上漲,以及購房資質門檻的提高，環京受到了更多關注，樓市的發展駛入了快車道。2017年初，環京樓市達到高點，不少燕郊樓盤單價突破3萬元，在炒房客眼中，隨著京津冀一體化進程的推動，環京房價仍有很大上漲空間。然而到了2017年6月份，一切戛然而止，廊坊限購政策再次升級，本地戶籍只能擁有2套住房，外地戶籍要有3年社?；蛘呒{稅證明才可以購買1套住房。受到政策嚴控的環京樓市成交量直線下降，價格下降、中介人員大量流失是環京樓市過去一段時間里的真實寫照，眾多當地中小開發商面臨較大資金壓力。而就在環京樓市一片沉寂，限購政策也未放松的前提下，2019年的春天環京樓市又迎來了新一輪的躁動。
明道——環京樓市
環京樓市成交量低位回升，市場轉暖，價格出現上漲，這種變化受到金三銀四傳統銷售旺季、環京規劃利好釋放的影響，但在以北京購房者為主導的市場中，“三年社保或納稅”的限購條件才是樓市回暖最大的阻力。
1.1環京樓市受調控政策影響巨大，北京外溢需求驟減，短期難以放松
環京地區在北京嚴格執行限購限貸政策之后，承接了北京外溢的投資需求，加之環京概念的炒作，短時間內助推房價、銷量上漲，受到調控政策精準打擊后，投資客離場，銷量斷崖式下跌，從而引起房價連環下跌。在2017年3月之后，環京重點地區先后出臺限購限貸政策，對樓市形成了有效降溫。截止目前，除涿州和淶水外，環京重點地區限購政策都比較嚴格，基本都是本地限購2套，外地限購1套并交3年社保。預期未來為保持市場穩定，環京地區全面放松限購限貸可能性不大，而是傾向于政策的適度微調，例如北京的公積金政策邊際放松，購房者公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。
資料來源：政府網站，諸葛找房整理
1.2燕郊樓市成交量底部回升，二手房掛牌價格上漲
環京樓市回暖的消息最先開始于燕郊，隸屬于廊坊三河市，距離北京市中心僅30多公里的距離，讓燕郊成為環京樓市的風向標。2019年3月，監測燕郊二手房掛牌均價18552元/㎡，創下近一年來的高點，從漲價房源量與降價房源量的占比來看，2018年11月到2019年2月，燕郊漲價房源量占比不斷提升，3月份漲價房源量占比有所下降，但仍占比56%，超過降價房源量占比。具體到各個小區，監測2018年12月與2019年3月燕郊重點小區掛牌均價變動情況，十個代表小區價格上漲幅度在10%到30%之間不等。二手房掛牌價較能反映賣方心理預期，在北京市政府搬遷至通州，地鐵平谷線規劃在燕郊設站之后，燕郊作為“通二環”的價值逐漸顯現，無疑給了二手房賣家更多的信心，也讓購房者對于燕郊樓市更多關注。
表：2018年12月/2019年3月燕郊部分小區掛牌均價變動情況
1.3燕郊新房市場供給受限，限購后市場成交冰封，今年一季度略有好轉
從新房市場表現看，2017年至今，燕郊新建商品住宅網簽價格雖偶有波動但整體保持穩定，樓市成交在2017年5月嚴厲調控來臨前有一波集中網簽，單月成交量高達1654套，此后新房市場成交幾乎冰封，這與限購政策抑制了購房需求、開發商推盤熱情不高有關，此外，燕郊是開發商最早入市的地區之一，開發較為無序,目前土地開發強度接近飽和，新房供給受限，2017年全年新增商品住宅1344套，2018年全年新增商品住宅662套，2019年一季度新增商品住宅108套,這在環京縣市里都處于較低水平。2019年3月燕郊成交商品住宅340套，創下2017年10月份以來的新高，一季度累計成交商品住宅504套，相比2018年一季度30套的成交量，大幅增長16.8倍，但這是否意味著樓市的回暖還未可知。在2017年金九銀十之際，燕郊的樓市也曾出現過一波小高潮，但在之后市場又重新歸于平淡。燕郊樓市目前的購房者主要來自北京，本地的購房者較少，在需求方面，調控政策的放松與否，才是燕郊樓市真正的東風，在“房住不炒”的政策大背景下，房價難以出現上一輪暴漲的可能，投資客想快速獲利也不可能，大多持觀望態度。
1.4香河、固安2018下半年市場企穩，一季度成交量上漲
和燕郊同為北三縣的香河以及受新機場輻射帶動的固安，新房市場表現與燕郊大致相似，在北京購房客戶為主導的情況下，限購政策的實施，對樓市成交都造成了重大影響，在2017上半年香河月均成交商品住宅2437套，到2017年下半年月均成交驟降至314套，此后持續低迷，18年上半年香河月均成交商品住宅僅116套，18年下半年市場有企穩跡象，月均成交回升至306套，今年一季度市場有所回溫，月均成交量上漲至570套。
固安在嚴格限購政策未執行前的2017上半年月均成交商品住宅1592套，到2017下半年月均成交量驟降至259套，2018年上半年月均成交量小幅回升至282套，2018下半年市場企穩月均成交量達到476套，2019年一季度市場升溫月均成交量上漲至609套。
作為廊坊市區的廣陽與安次，雖然在限購實施后成交量也有大幅滑落，但是整體下滑幅度卻沒有那么大，主要原因還在于廊坊市區本地的購房者對樓市形成了一定的支撐。2017上半年廊坊市區商品住宅月均成交2073套，2017年下半年月均647套，18年全年市場較為穩定月均成交645套。19年一季度月均成交663套，整體未有明顯漲幅，但從3月單月來看，成交套數919套，同比18年3月上漲106.1%，上漲較為明顯。
1.5北京購房資金門檻較高，環京價格洼地優勢明顯
北京第二產業外遷加之第三產業逐漸走上“高精尖”，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群對于北京的房價形成支撐，未來核心區仍存上漲動力。作為北京外溢購房客戶的第一選擇，環京地區吸引人口主要在于通勤價值和配套價值，隨著北京購房資金門檻的提高，價格上的優勢為環京樓市提供了發展空間。
2019年3月北京及環京部分區域二手房掛牌房源分居室總價情況(萬元)
從2019年3月二手房掛牌價看，燕郊價格最高，其次為大廠，價格梯度上大致遵循與北京距離遠近的因素;從2019年一季度累計的二手房掛牌價格漲幅來看，大廠、燕郊、香河漲價幅度位列前三，地理位置上的優勢及北京市政府的搬遷，對北三縣的樓市提振效應明顯?？們r上看，環京區域掛牌房源價格多在200萬以下，固安、香河多數掛牌房源的總價在120萬以下。從與北京的對比看，2019年3月北京市二手房掛牌房源一居室套均價435萬，二居室套均價510萬，三居室790萬，與環京價格梯度明顯，副中心所在的通州一居室套均價277萬，二居室392萬，三居室557萬，而緊鄰通州的燕郊二手房掛牌套總價不及通州的一半，環京樓市相對北京價格洼地優勢明顯。
取勢——規劃利好
環京樓市春風再起，也源自于利好政策的持續落地。利好政策對樓市的刺激作用，在政策出臺之時，也在政策利好落地之后。環京樓市的上一輪上漲，趕上了通州副中心建設、冬奧會主辦、首都第二機場、產業外溢等一系列概念的提出，如今相關概念正在相繼落地，環京樓市也迎來了比較強的反彈預期。
2.1 2019年環京規劃逐步落地，北京市政府啟動搬遷，交通利好兌現
進入2019年，有關環京區域的規劃利好正在逐步落地，交通外延打通，“1小時通勤圈”范圍內的環京地區受益最大。
表：2019年環京地區規劃利好落地情況
資料來源：政府公開渠道發布，諸葛找房整理
2.2 市政府搬遷利好北三縣，新空港經濟圈與雄安新區助力南部發展
根據北京的城市規劃，未來整體的發展趨勢是“東進南下”，而“東進南下”的三個戰略支撐點就是東邊的通州副中心，南邊的新機場和雄安新區。在這三個戰略支撐點中，通州副中心產業發展虹吸人口，人口因通州房價太高沿溢，利好北三縣;新機場產業發展，打造臨空經濟區，利好固安、永清、廊坊市區等地。
2.3北京、張家口（樓盤）成功申辦冬奧會，京北迎來發展契機
冬奧會的成功申辦，給北京北部區域帶來了新的發展機遇，未來冬奧會輻射區域基礎設施將大為改善，滑雪和旅游資源將得到更大的開發和關注，帶動旅游經濟發展，并為房地產市場帶來機遇。在冬奧會計劃的15.1億美元的場館投資中，65%由企業投資，其中3個奧運村投資100%由企業承擔。北京、張家口奧運村會后將作為商品房出售，延慶奧運村會后將作為酒店使用。在北京的規劃中西北部定位為生態涵養區，在空氣質量及自然環境上北京北部存在優勢，與東部和南部發展形成差異化。
2.4 環京各區域發展優勢不同，東進南下規劃下，北三縣、固安優勢顯現
從環京樓市整體的格局來看，第一梯隊當屬北三縣，夾在北京、天津之間的一塊飛地，雖然隸屬廊坊轄區，但地理上沒有接壤，距離北京30公里，僅從距離北京市中心的距離來說，比密云、懷柔、延慶還要近，背靠東部的北京城市副中心，接受北京市區和通州人口外溢。第二梯隊當屬固安、永清、廊坊市區，背靠南部北京新機場，受益于臨空經濟區帶動就業和產業發展。其余環京地區或者依靠自然資源主打度假市場，主要包括淶水、懷來、灤平、薊縣、牛坨等，或者除環京帶動外還有其他經濟中心支撐，例如霸州(環京環雄雙重利好)、武清(背靠京津兩地)。
圖：環京各縣市位置示意圖
長期來看，北京房地產市場供需矛盾依然突出，環京地區承接北京人口外溢的任務將成為長期發展的最主要動力。環京地區和其他三四線城市一樣，存在著城建落后、產業支撐薄弱、住房空置率高等負面因素，區域的發展并非一朝一夕，但是環北京這一特殊的地理位置，使其有著獨特的價值與潛力。環京地區的房價在經歷了一輪調整之后，價格已經回歸到相對理性的程度，這時候出現的銷量觸底反彈，不應理解為全面回暖，更多是一種理性的回歸。
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