深圳加快建立多主體住房供應體系
專家稱長效機制有益探索值得其他城市參考
魯力 攝
原本穩固運營多年的住房體系如今面臨著突破的可能性，第一個“吃螃蟹”的城市是深圳。
6月5日，深圳公布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》)，明確了到2035年的住房發展目標。根據文件透露的信息，今后深圳的住房供應體系中，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，占新增住房供應總量的60%左右。
有業內人士分析指出，這份《意見》對深圳住房市場有著深遠影響，有助于使住房回歸居住屬性。與此同時，深圳也為其他城市的房地產市場樹立了一個“風向標”。那么其他城市是否會跟進呢?
樓市“游戲規則”變了
經歷了房地產市場熱潮后，2016年9月起，國內熱點城市相繼開啟調控按鈕，對市場采取限購、限售、限貸、限簽等多重措施。時至今日，這輪波及全國范圍的調控未見停，部分城市仍在不斷加碼。
就在深圳公布《意見》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了樓市調控政策。其中天津要求堅決打擊房地產開發企業和中介機構擾亂市場秩序的違法違規行為;湖北倡導以公證搖號方式進行公開銷售，并提高住房用地比例;徐州則針對各類商品房進行兩年到六年不得出售的限制。
當國內多地正在如何限購、限售等調控政策上做文章時，深圳的《意見》已在探索如何進一步建立房地產長效機制。
《意見》公布當天上午，深圳市住房建設局負責人在答記者問時表示，當前深圳房價高企，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出，現有住房供應與保障體系難以滿足廣大市民對改善住房條件的新需求，難以滿足深圳實施人才強市戰略的新需要，難以滿足深圳建設創新引領型全球城市的新要求，急需出臺新的住房供應與保障政策，破解發展中的難題。
“新政策出臺后，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續健康穩定發展”，上述負責人說。
對于這份《意見》，資深地產評論人朱文策表示，深圳的做法從長遠角度規劃住房問題，有利于減少“五年住房計劃”式的短期行為，讓住房政策的可持續性更強，顯示了深圳的歷史擔當。
“文件很明確地提出住房的民生屬性優先，經濟屬性次之”，朱文策認為，這表明深圳把房地產的問題視為“社會政策”，要著手解決的是老百姓的住房問題，所以深圳的《意見》其實意味著未來房地產“游戲規則”的變化。
三大供應來源抑制房價
《意見》最受人關注的便是住房供應體系變化。由于各類非商品屬性住宅的供應量加大，今后深圳也會形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來源。
今后，商品住房將只占到深圳住房供應的40%左右，價格繼續受宏觀調控的限制。政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計占住房供應的40%，租售價格分別為市場價格的60%和50%，房屋可租可售。公共租賃住房將占住房供應的20%左右，以小戶型為主，房屋只租不售，租金為市場價30%左右，部分受照顧人員可以享受市場租金10%的租房優惠。
具體在住房供應量方面，《意見》也給出了誠意——到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。近期(2018年至2020年)深圳將首先建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。
“未來17年,年均新增建設各類住房10萬套，遠高于過去5年年均5.1萬套的新建商品住房供應水平，但是商品住房計劃年均供應4萬套，低于過去5年年均4.4萬套的成交水平”，克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，這一高一低，意味著今后商品房的供應不足可通過大幅增加保障型住房供應來彌補，從而穩定供求關系，抑制房價持續上漲的沖動。
對于那些價格早已高企的商品住宅，肖文曉認為價格并不會出現波動，“深圳早已進入二手房交易為主的存量房時代，保障和市場分開之后，剩下的商品住房可以名正言順地為居民的高層次住房需求服務”。
長效機制有益探索值得肯定
加快建立長效機制，并以20年為周期去規劃住房制度安排，朱文策認為，從這一點來看深圳的做法是值得肯定的。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，將人才住房、安居型商品房這兩種具有政府和市場合作供給特征的政策性支持住房納入到供給體系中來，在公租房保障和商品住房市場之間架起一座橋梁，將各類租賃住房供給的占比顯著提高，適應了非戶籍常住人口和年輕人占比高、人口流動性大等特點。
當前，不少熱點城市紛紛出臺人才引進政策，給予戶籍松綁、購房優惠、人才住房優惠等照顧?，F在，深圳在人才房、安居房等供應體系建設上邁出了第一步，其他城市是否會跟進呢?
肖文曉認為，今年5月底住建部曾經點名的16個房地產熱點城市，很可能會以深圳為范本，研究出臺新的住房發展規劃，實施保障性住房的比例不低于新增供應的50%的方案。
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經歷了4月的新政消化期，市場觀望與僵持期結束，5月的深圳樓市迎來了成交小高峰。根據深圳克而瑞的統計，5月深圳全市新房住宅(含公寓)成交3449套，環比4月增加36.87%。新房成交面積30.59萬平方米，環比增加31.82%。價格方面，數據顯示5月深圳新房住宅成交均價為54764元/平方米，環比下跌0.89%，同比上漲4.75%。
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當前，深圳新房成交主要集中在龍崗、龍華和坪山等地，其中龍崗5月成交面積達11.27萬平方米，龍華和坪山分別成交5.61萬平方米和4.47萬平方米。
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