內容來源：攸克地產
【資料圖】
樓市下行期，降價還是不降價，這是個問題。
據每日經濟新聞5月19日報道，惠州市大亞灣區某樓盤高26層，目前低樓層價格在6800元/平方米左右，中高樓層價格普遍在7000-7200元/平方米。而它的備案均價為14741元/平方米，相當于打了4.8折。
如果沒有記錯的話，這是此輪房地產市場步入調整以來，我們聽到的降價幅度最大的項目。
雖然開發商工作人員稱，該項目已下調了備案價，降到了9000-10000元/平方米。即便如此，降價幅度也在7折-8折之間。
通過下調備案價來對沖降價幅度，只是一種表面保護策略，改變不了其售價與之前相比打4.8折的事實。
對這種行為，當地的政府主管部門怎么說？
“房企降價屬于市場行為，我們規定是不能夠高于備案價。如果企業手續齊全、沒有其他問題，可以正常網簽?！?/strong>
這就與前不久昆山的做法形成了鮮明對比。
據媒體報道，昆山兩個項目做促銷活動，嘉寶夢之悅4月中旬推出73折優惠，多為建筑面積86-94平方米的房源，“能優惠一二十萬”；尚濱花園在五一期間“巨惠32萬元，再贈送一個車位”，項目銷售稱，“本身房子原價就160萬元左右，優惠了三十來萬，再送個車位，力度很大”，也相當于七幾折。
當地的政府主管部門對此行為是怎么做的呢？
江蘇昆山市住建局立即行動，進行了查處。根據網傳文件稱，昆山嘉寶網尚置業有限公司在其開發建設的夢之悅花園項目、昆山長泰置業有限公司在其開發建設的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素。
“對于上述項目我局已要求立即整改，暫時關閉網簽（待整改結束后予以開通），并已將其不良行為計入年度誠信檔案?！?/strong>
再往前，今年2月，深圳市龍崗區的信城·縉悅城部分房源，總價295萬元起，三成首付客戶僅需30萬元、貸款210萬元，白送60萬元首付。該項目是以送兩成首付的形式降價，總房價相當于打了約八折。
按照深圳政府的規定，樓盤售價不得高于或者低于備案價的15%。該項目賣了一天一夜后就被當地政府主管部門叫停。
不同的城市，態度和做法，差異就是這么大。開發商有點懵圈，房子不好賣，要不要降價，降多少合適？主管部門手里執法的刀怎么舉，才是公平的？
征詢了幾位業內朋友，我們有以下幾點看法：
其一，降價本質上是市場行為，是企業不得已而為之的去庫存辦法。
以上幾個樓盤所處位置，基本屬于三四線城市。龍崗那個樓盤總價不到300萬，放在深圳來比，妥妥的四線價。
我們知道，2021年下半年樓市調整以來，壓力最大的就是三四線城市。為了去庫存，房企降價跑量，盡快回籠些現金，完全可以理解。這總比出現資金危機、爆雷要強吧。
既然是市場行為，那就按市場規律辦。主管部門不應粗暴干預，直接叫停網簽甚至罰款。有的樓盤小幅打折，有些前期業主就要求補償，不滿足要求就砸售樓處，也是違反契約精神，不符合市場經濟的做法。
其二，酒店瘋漲不管，房子降價要管？
從大的原則上，我們贊成大亞灣區住建局的做法：房企降價屬于市場行為，網簽沒問題。
舉個例子。剛剛過去的五一，在國內熱點城市旅游的朋友，會有深刻感受：酒店價格漲得太瘋狂了。經濟型酒店，節日漲四五倍是普遍現象，個別牌子的酒店漲了近10倍。中高檔酒店的漲幅也是遠高于2019年。真是“殺氣”騰騰毫不掩飾。
請注意，是漲價四五倍，而不是四五十；這么兇狠的漲價，你不管，降價你卻要管了？如果認為，住房是大件商品，酒店是一次性消費，這種解釋的商業邏輯不能讓人信服。
再者，買房和旅游，都是拉動消費，都是為經濟增長做貢獻。你總不能說，不讓降價，賣得更貴，就能拉動消費多一些吧。
其三，地方主管部門要不要管，以及怎么管？
在實踐中，有關部門確實是將住房當作特殊的商品對待。無論是漲價還是降價，都不太可能聽之任之。只不過，當初房價瘋狂上漲時，很多地方政府主管部門想按住，卻做不到。
如今降價要叫停，倒是隨時可以做到。據中指研究院不完全統計，去年5月至12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。
像深圳這樣，對漲跌幅做了非常具體的量化，明明白白，可操作性也強。最怕的是模糊處理，降多少是合適的，自由裁量權完全在主管部門手里。
所以，我們建議，如果各地要管，就應提前在文件里寫清楚。比如深圳規定，備案價±15%，超過了它就得管。
事前沒有規定，一個城市，少則幾十個樓盤，多則幾百個上千個樓盤在售，每個樓盤做次營銷活動，都要來審批，企業和政府工作人員都會很辛苦。
其四，如果房企低價傾銷，怎么辦？
降價，在任何房企，從來都不是簡單的決定。不說其他，對自有品牌的殺傷力太大了；而且，有時降價，未必有效。
調整時期，前面說的大亞灣區是個很好的案例。該區域現在可以說是一片紅海。那兩個樓盤腰斬式售房，其他樓盤肯定煩死這哥倆了。但它們究竟擾亂了市場沒有？需要用事實和證據說話。主管部門給放行，至少說明現在還沒有。
打折營銷，是市場行為；但低價傾銷卻未必是正常的市場行為。有些低價傾銷就是為了惡意打壓競爭對手，并對市場秩序形成了實質上的損害，這種行為要制止。
但有些大降價，包括5折賣房，要具體分析對待。如果某房企現金流出現了大問題，你還不讓它清倉甩賣？如果某樓盤只是剩些尾房，或者房型、位置欠佳，打7折甚至6折，你也查處它？恐怕都不是實事求是的做法。
日子好的時候，怎么做都是順眼的，舒適的；日子難的時候，怎么過就需要智慧了。
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