房子的“利益陷阱”-世界新視野

【資料圖】

內容來源：子木聊房

近日標普全球公布了一項重要數據：中國3月財新服務業 PMI 升至 57.8，較前值 55 上升 2.8，創下 28 個月新高，連續三個月處于擴張區間。這個數據要比國統局公布的PMI更貼近大眾生活，連續擴張，說明民營觸底反彈，經濟一片大好。然而當我把數據發到社群，問大家的感受時，卻出現了另一番景象：為什么會形成如此強烈的對差呢？漏斗效應。每一輪經濟復蘇，都是從上到下進行傳導，國企央企富的流油，才能輪上民營企業，富人鼓了口袋，才能輪上中產和低收入人群。前面吃肉，中間吃面，后面喝湯，這就像綿延千里的吃席隊伍，與貨幣以及核心資源距離越近，財富增長反彈就會越快。表面上大家都是擦肩而過的同一物種，但實際上只是處于平行世界的不同時空，冷暖體感，并不一樣。其實這幾年被疫情以及經濟周期收割最嚴重的，并不是窮人，因為窮人只有消費，0資產，0負債，收入降低大不了少吃一頓。也不是富人，富人收入靠資產和杠桿，行情一來大水一放，資產套利空間巨大。最慘的就是中產，上有老下有小，雖然表面上感覺活出很有錢的樣子，但實際上，房貸、車貸、父母醫療、孩子教育，負債一堆。負債對現金流的要求極高，對于大部分工薪階層的中產來講，工作對生活的影響是致命的。這也就解釋了，最近“中國電科陳志龍”怒懟領導，為何成為刷屏事件，即使被辟謠為P圖作假，仍然有大量人選擇不相信。因為經濟復蘇尚未向下傳遞，而企業為了追求利潤，提高人效比，會將壓力拼命向下傳遞，久而久之，形成了一種對抗情緒。人人不敢成為陳志龍，但卻想成為陳志龍。當然，經濟復蘇的漏斗效應，也對樓市行情趨勢產生了巨大的影響。按照歷史經驗，2月，是連續積壓的剛性購房需求釋放周期，3月應當是改善接盤，繼續烘托氣氛，創造更熱鬧的行情表現。然而到了3月，全國除了頭部一二線城市以外，后面大量城市的成交都出現了加速滑坡的現象。因為改善在買房的時候，開始考慮預期收入與負債之間的平衡，覺得現在生意不好做，對買房負債出現了一定的擔憂情緒。這種情緒的消退，只能被兩種方法化解。一種是房價強行拉漲，人們來不及理性思考就必須趕鴨子上架，樓市下行時大家開始“房住不炒”，樓市上行時大家對房不挑。第二種就是經濟實打實的傳導到下面，讓人們有信心追求改善生活條件。第一種我認為可能性基本為0，第二種實現的周期，保守估計是第四季度，或者明年上半年了。至于強一二線城市為何能走出獨立行情。比如上海3月，二手房賣了2.3萬套，刷新近3年的新高；北京賣了2.2萬套，創造近6年來的新高；成都達到2.8萬套，廣州賣了1.2萬套，武漢賣了1.2萬套……是因為，北上廣深的中產屬于強中產，距離貨幣源頭較近，而且這些城市的國企央企較多，提供了穩定的收入預期。而成都、武漢這些龍頭二線，本身不是一個城市，而是虹吸一個省的購買力。所以大家要明白，中產是相對的，而不是絕對的，這是由“城運”帶來的附加值。人生最痛苦的狀態，不是承認自己平庸，而是窺探到了更高層財富人群的生活狀態，但卻苦苦登不上這天梯。過去幾十年，房子提供了登上天梯的捷徑，無數人從炒房中獲益。那些年，樓市的錢來得太容易了，房東們百思不解，連自己都覺得不可思議，所以有錢人最后都不得不信命，只有命能解釋這一切。但是隨著城鎮化、人口紅利消失，大盤趨勢逆轉，這種造富神話出現了裂痕，疫情更是強行扯下遮羞布。在這場歷史洪流中，大多數中產的運氣不會太好，甚至被強性推到了凜冽的高崗之上。比如我認識的一個讀者，42歲，清華畢業，杭州某大廠高管，家庭年收入80萬，一兒一女，本來是一個很好的家庭狀態。然而在杭州炒房最瘋狂的時候，聽信某大師創富言論，撬動500萬杠桿炒房，在臨平、臨安等所謂的環杭區域，掃了幾套房，旗下還有一套學區房、一套自住房，山東一套海景房。一瞬間現金流枯竭見底，之后全家經濟跟著緊繃緊。昨天跑來問我，到底要不要繼續堅持，這幾年整體資產價格基本回調了30%左右，今年工作還被降薪，輾轉反側，與妻子矛盾日漸突出。我給他的建議是，放棄登上天梯的想法，杭州周期還未過去，至于環杭，一直都是偽概念，能出盡出。結果他卻還在猶豫，杭州的自住房舍不得賣，而周邊的房子以及海景房根本賣不出去……除非繼續打骨折，而這將是他不能接受的。事實上，大多數買在房價高點的人，都不會承認自己的失誤，一直以逃避的心理姿態幻想著未來房價繼續上漲，補回心理落差。但這種狀態又能持續多久呢？負債型房產的利益陷阱里面還藏著“獸夾”，不斷根胳膊丟條腿，沒幾個人能從里面爬上來。從今年開始，一夜暴富的年代徹底結束了，但慢慢變富的機會還在，后來者，一定要參考我的三大投資信條：1、買在無人問津時，賣在人聲鼎沸處。2、現金流為王，至少覆蓋雙倍月供。3、房子在精不在多，買資產而不是買負債。尤其最后一條，是今年大多數都要做出思考的，站在高崗上被套牢的同志，要及時止損，重新出發，共同在樓市的夾縫中尋找機遇。

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